上周五，《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》（以下简称《通知》）落地。昨日，北京商报记者赶赴燕郊实地调查发现，在这一新政影响下，燕郊的房价在短时间内出现明显上涨，更有众多开发商打算将新盘压到月底再排号、销售。事实上，随着通州起伏的房价，正显示出燕郊在京津冀协同发展中所处位置之特殊，扮演的角色也异常重要。

  这个周末燕郊有点忙

  当北京商报记者走入燕郊汇福·悦榕湾现场时发现，虽然已经过了周末看房高峰时段，但现场的人至少超过了100人。

  据悉，一周前汇福·悦榕湾二期首次开盘，当时的价格在1.7万元/平方米左右，而本周该项目二期将进行第二次开盘，价格将调高至1.9万元/平方米，相比上次开盘单价上浮了2000元/平方米。而燕郊首尔甜城项目置业顾问小高也向记者明确了类似的情况，她表示，首尔甜城最近现房售价已经上涨了500-1000元/平方米，月底新开盘的住宅项目还有至少500-1000元/平方米的上涨空间，而且附近的几个70年产权住宅项目，单价低于1.6万-1.7万元/平方米的项目已经非常难找了。

  “去年‘9·30’新政以后，尤其是今年‘3·30’新政以来，随着北京楼市回暖，通州楼市也快速回暖，京津冀协同发展战略纲要出台在即，以及通州将成为北京行政副中心的消息传出后，5-6月通州房价经历了10%左右的上涨，燕郊房价也普遍从每平方米八九千元上涨到1.2万元/平方米左右。”我爱我家品牌市场研究部经理孔丹表示，据不完全统计，本次通州限购新政，让燕郊看到了受限购的外溢需求，不少项目普遍制定了涨价计划，预计房价将从目前的1.2万元/平方米左右上调到1.7万元/平方米左右。

  2013年，有媒体报道，燕郊房地产市场投资购买需求比例大约是40%-50%，其他为刚需需求，而目前业界却有不少观点认为，这种情况已大幅调整，不过对于调整方向业界观点不一。孔丹表示，目前燕郊几乎没有纯投资购房需求了，半投资、半刚需的购房需求成为市场主流，这些购房者大多数暂不具备在京购房资格，于是先在燕郊购买住宅居住，待在京购房或燕郊住宅出手机会较好时再转手；亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存却持另一种观点，他认为，燕郊的购房者大多数还是投资需求优先，因为按照目前均价，购买燕郊住房自住的性价比已经不高了。

  抢先联动“副中心”

  “在京津冀区域内，燕郊的位置非常特别，它比北京的很多区县距离城中心还要近，所以该地区的发展路径一直比较简单，就是成为北京的居住卫星城，”北京市社科院副院长、北京方迪经济发展研究院首席专家赵弘在接受北京商报记者采访时称，“但燕郊在后期发展建设中又没有按照卫星城的模式操作，所以就导致了这一地区主要为单一的居住功能，且与北京城区交通连接效率低下的尴尬局面。”不过，业界普遍认为，在通州被定位为北京行政副中心后，燕郊将迎来又一个难得的发展机遇，可以抢先和“副中心”联动发展。

  在去年京津冀协同发展上升为国家战略之时，该地区就抛出产业规划，到2015年燕郊高新区将完成地区生产总值1000亿元以上，财政收入达到120亿元以上，园区高新技术企业达到300家，实现产值500亿元，经济贡献率达到70%。

  但业内普遍认为，燕郊要想在京津冀地区发挥更大的作用，首先得解决交通问题。目前，包括市郊铁路、公交等多种交通线路均在规划中。而在中国人民大学区域与城市经济研究所教授张可云看来，燕郊还必须要解决“人的问题”，即如何吸引人、吸引什么样的人。“燕郊要打造高新技术产业园区，亟须补充的是高端人才。”张可云指出，高端人才的进驻和对企业竞争力的提升，也能成为吸引更多人留在燕郊就业的有力砝码。

  对此，赵弘认为，接下来，燕郊将成为率先和通州联动发展的重点地区，届时，部分燕郊居民会到通州就业，这样减轻了当地交通压力，另外，借助通州这一行政副中心，燕郊可以吸引更多产业、人才入驻。

  不过，眼看近期燕郊房价步步走高，赵弘建议，京津冀地区应统筹研究房地产政策，防止燕郊、武清、固安等地因没有购房限制，而成为全国投资、投机房地产的区域，如果燕郊的房价被持续炒高，对于其发展将产生不利影响。

  燕郊房价或小幅企稳上扬

  随着通州楼市限购令的升级，一些购房者认为，通州的投资需求或将外溢至燕郊。陈宝存认为，对通州下达限购令的确会在一定程度上刺激投资者将目光转向燕郊，刺激燕郊房价上涨，但实际上，这种刺激作用比较有限。“预计未来一段时间，燕郊的房价可能会有小幅度企稳提升的迹象。”陈宝存说道。

  北京商报记者在走访燕郊各个房地产项目时也发现，燕郊的房价的确要比前段时间高出一截。一位销售人员表示，目前燕郊的房价基本上已经达到了上涨的天花板，未来很可能会长期保持稳定上扬的状态，但涨价空间已不大。

  而在中原地产首席分析师张大伟眼中，燕郊借通州限购连夜涨价只不过是燕郊房地产项目的一次炒作行为。“目前燕郊的潜在供应量太大，未来几年的销售压力也会非常大。近年来，燕郊楼市价格的上涨完全依赖于通州的楼市情况，一旦通州楼市出现观望，燕郊市场就会感冒，而如果通州市场开始感冒，燕郊基本就开始大规模促销。”张大伟说道。

  “配套设施是决定市场健康程度的主要标准，从目前看，虽然燕郊等区域的房价要比通州低一些，但从配套设施来看，则完全无法与通州相比。”张大伟说道。孔丹也表示，尽管有购房需求的外溢，但是燕郊受制于配套、产业的不完善，很难支撑房价的继续上涨，即使部分项目借机炒作，估计也将有价无市。

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