2015年以来，泛海似乎一直很“火”，无论是在楼盘销量上还是关注度上都具有超高的存在感。7月19日，泛海高端住宅系列：泛海国际桂海园以超九成去化率的成绩开盘，引人侧目。桂海园热销的背后到底有什么奥秘？这篇文章将一一为您揭秘。

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  “默默无闻”造城八年 武汉中央商务区气象渐生  

武汉中央商务区开发项目示意图

  如今颇具规模的武汉CBD并不是一蹴而就的。整个武汉中央商务区建立在原本空无一物的王家墩机场用地上，在 2007年接手土地后，泛海正式开始了武汉中央商务区的建设。但在开始的近一年时间，泛海“默默无闻”的进行着区域内的道路、地下管道、电网、排水等基建设备的建设。

  由于基建工程耗时耗力，还难见到效果，外界开始出现泛海“动作太慢”的声音。其实，泛海起初做的很多基础工作并不为外界所知。为了弥补地块的“先天不足”，泛海专门成立了基建部门，这是其他房企所少见的。

  直到2008年中旬，武汉CBD内首个“看得见”的项目才正式开工试桩。住宅从开发到交房入住，到社区成熟，有一个发展的过程。而这一过程正是泛海集团采取的“基建先行，住宅紧跟，商务殿后”的开发模式。 

CBD上西区的营销中心

  2008年12月28日，泛海启动区的一期项目工程桩基础完工；2009年6月25日，CBD内首个商务综合体“泛海城市广场”项目开工；同年9月25日，华中第一高楼“武汉中心”举行开工典礼；2010年4月2日，王家墩公园开工；同年6月6日，泛海国际居住区一期开盘……在基建设施逐步完善的同时，泛海国际居住区也初现轮廓。

  近年，武汉中央商务区以功能划分的四大区域（以樱海园和泛海城市广场为主的“启动区”、以武汉中心为主的“核心区”、以松海园、桂海园为主的“上西区”，以及梦泽湖周边的高端住宅区）均得到高速发展。其中，启动区和上西区已是武汉CBD内开发较为成熟的板块，而核心区和梦泽湖区则是未来开发的重点。

  泛海厚积薄发 探秘桂海园“风光”热销背后

  目前，泛海着力打造以松海园、桂海园为主的上西区住宅集群。2015年7月19日，泛海国际桂海园开盘，推出了4、9号楼145-170平米的精装房源，折后均价约20000元/平米。当天推出的220套房源几近告罄，不少认筹者甚至无房可选。业内知情人士透露：2015年上半年，泛海总销售额达到25亿。这个成绩不仅让泛海稳坐“上半年各类楼市排行榜TOP10”，也让泛海武汉公司超额完成了上半年任务。

泛海国际桂海园7.19开盘盛况

  桂海园“风光”热销的背后有什么奥秘？应当说这是运气和泛海几年来厚积薄发双重作用下的结果。2014-2015年，全国和武汉的楼市政策趋于宽松。在这种背景下，面对前期压抑了很久的改善型需求，桂海园推出140-170平米的改善型产品，正对购房者的“胃口”。环视汉口二环线，与桂海园相同类型的品牌项目在近期上市的近乎全无。可以说，遇上好时机的泛海在一种“无竞争压力”的环境下轻松获得了热销。

  虽然今年泛海整体销售良好，但在项目的销售初期，由于武汉CBD的总构建处于纸上谈兵的阶段，各类基础设施配套没跟上，泛海国际居住区也曾销量平平。特别是2011-2013年，‘史上最严的限购政策’推行之时，或多或少的影响了泛海的销量。回忆起那些“销不动”的日子，再对比目前半年完成全年任务，周边竞品羡慕不已。“运气”之外，实力和实干是泛海更为夯实的致胜筹码。

上西区绿意盎然的灯光球场

  在2013年底初入“上西区”的时候，泛海集团花了两年的时间，将原本一片荒凉的土地变为如今散发“高大上”气息的上西区。为了使临近汉西的这片土地价值配得上武汉CBD的调性。泛海完成了道路的刷黑、路灯设备引进，打造了停车场和灯光球场，解决了区域内部分路段拥堵的问题，让配套更为完善。为了“弱化汉西”，营造出类似纽约曼哈顿上西区的环境，竹、松、桂海园的示范区也先后建立起来。

  2014年9月武汉全面取消限购之后，泛海的销售情况逐渐由平淡转为火热。今年以来，国家几次“降息降准”，武汉地方也一定程度上放宽了公积金贷款限制，楼市环境持续回暖。而2015年6月，泛海集团总公司增资200亿元，加码武汉CBD的建设。在政策利好、市场回温、集团资金加码和上西区基建完善等多重背景之下，泛海的热销也就水到渠成了。

居住与投资价值并驰 泛海下一站是商务发酵？

CBD内的“华中第一高楼”武汉中心

  如今的武汉CBD已经是名副其实的“泛海制造”。泛海国际樱海园、竹海园、松海园、桂海园、泛海城市广场、武汉中心……一栋栋住宅群楼和商业体、写字楼的拔地而起，让武汉CBD成为了武汉数一数二的超大型商住板块。

  然而，目前泛海国际居住区内的入住率不是很高，居住气氛不甚浓郁。曾经有购房者提出疑问，武汉中央商务区到底是居住圣地还是投资者的天堂？其实，武汉CBD的居住价值与投资属性是并驾齐驱的。

  在武汉CBD的开发初期，受片内的配套和交通条件限制，泛海住宅区的入住率确实不高。加上整个泛海的住宅建设遵循着“9036”原则，也就是90平米的户型设计在整个住宅比重中只占到36%，改善型大户型的比重则占到了64%，这也导致了片内入住率比不上那些“刚需盘”。

  但自2014年以来，整个武汉CBD的基建有所完善，商务、教育、交通等相关配套资源升级之后，CBD内入住率逐渐升高，启动区与上西区的住宅渐成群集。在桂海园的销售过程中，不少业主是卖掉了其它房产来“入主”泛海，部分业主还会自住一套，投资一套。”

  武汉地铁线路的加码也让武汉CBD的交通便利度更加提升。目前武汉CBD已经拥有了地铁2号线范湖站和王家墩东站，地铁3号线一期即将在2015年底通车，设有王家墩中心站。未来片内还有地铁7号线规划站点，武汉CBD终将形成“两纵三横”的成熟路网。

  与住宅同步发展的是武汉CBD的商务。2014年5月，泛海城市广场购物中心开业，11月泛海喜来登酒店开门迎客。2014年6月22日，华中互联网金融产业基地落户武汉CBD，并以泛海国际SOHO城(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)为发展核心，多家名企入驻，浓厚的金融氛围日渐形成。

  几年之内，武汉CBD已集聚全市近70%互联网金融资源，多家公司表示看重武汉CBD优秀的交通条件和金融集聚实力。今年泛海的写字楼一度达到了满租状态，部分希望进驻的企业甚至“一房难求”，CBD核心区的投资价值飙升在即。

  伴随着整个CBD的发展与成熟，业内预测，未来泛海住宅价格见涨的可能性比较大。事实上，从2010 年6月泛海国际居住区一期的开盘，到如今泛海国际桂海园的热销，泛海的住宅房价已经从1万出头涨到了2万。如今正逢武汉CBD厚积薄发的“收获期”，距离泛海房价“破3万”的时刻应该不遥远。

  未来的泛海，或许会成为武汉高端住宅的“新标杆”。用国际化、世界级形容当下的泛海可能都不太合适，或许“城市中坚”才是目前最适合泛海的标签。