??引言

  今年，随着李克强总理提出“大众创业、万众创新”，各种创客空间如雨后春笋一样在全国发展起来，在一定程度上也炒热了办公类产品，而具有办公性质的小户型公寓产品，一个长期被人忽视的小众产品也开始更加被大家关注起来。

  常州小户型公寓市场情况

  首先我们来看下常州房地产市场上办公类产品的总体成交份额。从上述饼形图我们可以看出，办公类产品仅占到总成交面积的4%，而同具有投资性质的商业物业占到了总成交的8%，从近年越来越多的商场开业我们可以直观的感受到商业市场的扩张。

  我们再看下近年来普通住宅、别墅、商业、办公四大物业类型的成交面积及走势，从上面柱形图，可以看到办公是唯一一个连年持续增长的物业类型，13年同比12年增长14.8%，14年同比13年增长22.1%。而普通住宅在2013年达到峰值以后，2014年明显下滑，2015年上半年市场处于小幅回暖状态，别墅成交整体波动较小，目前来讲住宅的投资价值早已被市场看淡；商业物业整体处于上下小幅波动，总库存量持续推高，除少量地段、规划较好的商铺投资价值较高外，投资风险不断加大，早已不是“一铺养三代”的年代，弄不好“三代养一铺”。

  对于投资理财来讲，房地产仍是最安全的投资方式之一，但确实选准物业类型、选准项目很重要。那么，还有那些房地产产品值得我们投资呢？我们来看看办公类小户型公寓产品。

  （备注：标准办公产品一般指单套面积较大，整层共用卫生间的写字楼产品）

  从上图可以看出，办公类小户型公寓在整个办公物业中的占比较大。常州整体市场其占比为42%，武进区则达到了51%。办公类小户型公寓本质还是办公建筑，用地性质性质为办公用地。办公类小户型公寓的建筑结构上一般采用公寓式或者酒店式的通廊式结构布局，有独立卫生间配置，既可以满足作为公寓居住使用的同时，也适宜于向中小型企业出租、出售，自由职业者居家办公等，最重要的是这类产品不受国家调控政策影响，过去的限购限贷调控从来未波及这类产品。

??小户型公寓的价值点

  那么，为什么办公类小户型公寓能够和标准办公类的写字楼产品平分天下，获得市场的青睐呢？办公用地又为什么要建设成小户型公寓呢？

  小户型公寓一方面迎合了市场需求，因为其一般面积都在30-60平米，不会超过100平米，被视同为小面积的住宅，因市场供应稀缺而又受到一些年轻购房者和投资者的追捧。另一方面作为纯办公用途的写字楼对地段的要求相对更为苛刻，销售方面压力也更大。小户型公寓因其相对于住宅，性价比较高，可居住可办公，价值凸显。

  虽然小户型公寓有其自身的特点，性价比较高，投资时仍需要谨慎选择。选择小户型公寓首先要考虑的因素是地段，其次是交通，再者是周边要有浓郁的商业氛围。地段一般指该物业处在城市区域中心的位置，该位置具有一定的向心吸引力。交通是是物业升值的必要条件，便利的交通是作为居住者和办公人员首要考虑的。此外，小户型公寓周边如果有浓郁的商业氛围会是投资价值显著提高。举例来说，新城帝景的小户型公寓“帝公馆“就很好的满足了以上三点。帝景·帝公馆位居武进花园街商圈核心位置，周边不仅有金鹰、大润发等核心商业配套，更具有一定的高端人居氛围，而且紧邻新天地公园等稀缺城市配套，向心力极强。而花园街沿线地铁的开工建设，更为以后帝公馆的升值提供了有力保障。

  分析师点评

  在目前常州住宅市场仍以去库存为主的大环境下，投资住宅升值潜力变小，且销售变现压力较大。而商业市场又呈现大跃进式扩张，一边受网络电商的冲击，一边宏观经济不景气，加之商铺投资资金要求较高，使商业物业投资风险陡然增大。在这样的大背景下，小户型公寓产品的投资价值得到彰显，既可以用来居住，又可以用来办公，总价较低，又降低了风险系数，尤其像帝公馆这样的优质产品，其投资经营价值我们还是持乐观态度的。

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