2014年，著名经济学家郎咸平的一句“我们中国城镇化已经接近尾声”，令人警醒。

  国泰君安前首席经济学家李迅雷认为，中国真实城镇化率按“城镇化率=1－农村化率”计算，早超过60%，根本不需要再20年。

  中国的城镇化进程，被业内誉为支撑房地产下一个“白银十年”的关键。但中国目前的城镇化程度到底如何，还有争论。

  毋庸置疑，中国一些城市已经出现了“用工荒”，劳动力市场出现“刘易斯拐点”。这其中一个被忽略的重要变化是：中国人口，尤其是青年人口比例正在缩小，人口结构老龄化正在加剧。

  依照2010年第六次全国人口普查数据，内地31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中0~14岁人口占16.6%，而1982年第三次人口普查时这一比例为33.6%，不到30年降低一半以上。

  全国老龄工作委员会预测，到2020年，中国老龄化水平将达17.17%；到2050年，老龄化水平推进到30%以上。

  据中国房地产报统计，老龄化严重的城市主要集中在浙江、江苏和辽宁。即便一线城市中的北京、上海，老龄化水平也已超过20%。

  不过，目前北京、上海、广州、深圳仍然是主要的人口流入地，年轻务工人员的流入有利于缓解这些城市的老龄化速度。

  然而，像南通、无锡、嘉兴、舟山、鞍山这类二三线城市，尤其东北三省，老龄化严重，同时人口净流出，对当地房地产市场的可持续发展已形成拖累。

  流动人口显现“稀释效应”

  一线城市老龄化程度尚轻

  “从长远看人口老龄化对房地产发展是不利的，且负面影响会越来越加剧，尤其是在老龄化形势严峻的二三线城市。房企要学会根据当地人口老龄化形势进行区域管理，重新进行战略规划。除了看城市的老龄化程度，还要看当地是否有扩容空间，如果扩容空间有限，就要慎重进入。”中国老龄科研中心副主任党俊武在接受中国房地产报记者采访时表示。

  但现实是，中国社会的老龄化水平正在逐年提高。2014年年底，中国老龄人口比例已达15.5%。

  一线城市亦如此。2014年底，北京市60岁及以上老年户籍人口占户籍总人口的22.6%；上海市老龄人口比例则高达28.8%。

  因上海900万流动人口、北京800万流动人口的“稀释效应”，京沪以常住人口为基数的老龄化程度并不严重。但由于京沪人口平均预期寿命延长，加上生育率低，流动人口年龄也在增长，且京沪正在控制城市规模及人口流入，即便京沪这类超大型城市，房地产市场的人口驱动力也在不可避免地减弱。

  相较之下，广州、深圳的老龄化水平则低很多。2013年底，广州老龄人口比例为16.03%,老年抚养比仅14.41%，低于全国21.58%的平均水平。深圳老龄人口比仅6%，仍未进入老龄化阶段。

  实际上，整个珠三角区域的老龄化程度尚不算高。广州市社会科学院软科学研究所副研究员易卫华预测，到2020年，广东省人口老龄化比重将接近10%。

  “一线城市的人口老龄化问题，近5年不会对当地房地产造成大的影响，但长远看也会有变数。”党俊武表示。

  苏、辽、浙老龄化程度最高

  东三省地产行业已受拖累

  中国房地产报记者统计发现，截至2014年底，江苏省老龄人口占比最高，达20.57%，位列各省之首。其次为辽宁和浙江，老龄人口比例分别高达19.6%、19.44%。此外，浙江省的宁波、嘉兴、舟山、湖州、建德、桐庐等二三四线城市人口老龄比均已超过20%，而这些区域的房地产库存量同样居高不下。

  从近年人口流动走向来看，流动人口流入量最大的地区是北京、上海等一线城市，流出最大的地区则是河南、四川、安徽以及东北三省。

  根据2010年全国第六次人口普查数据，辽宁、吉林和黑龙江三省人口净流出共180万。黑龙江省社科院社会学所助理研究员罗丹丹指出，东北三省人口流出近年来呈现加速态势，已成为净人口流出地。

  人口的净流出、低生育率正在让东北三省的老龄化问题更显棘手。“东北三省一直都是老龄化重灾区，现在还不是老龄化形势最严峻的阶段，未来恐怕会更严峻。”党俊武表示。以辽宁为例。2014年底，辽宁老龄人口比例达19.6%。其中，沈阳、大连、鞍山、本溪和丹东市均超过20%，这意味着每5人中至少有一位老人。而2011年到2013年辽宁省已经连续3年人口负增长。

  要形成大规模的商业活动，必须有人口，有购买力的消费者。但东北的老龄化和生育率都让经济增长的前景蒙上阴影，人口红利的消失也在拖累东北三省房地产行业发展。

  2014年东北三省房地产投资增速同比下降17%以上，成为全国唯一的两位数负增长区，而同期中国房地产投资则增长10.5%。在今年5月以来的楼市复苏大背景下，东北三省仍然反应滞后。

  “从全国来看，老龄化问题对房地产更严重的影响阶段还没有来临。城镇化还在进行中，预计2030年前后可能会有比较大的变动。”党俊武预测。