原本略显冷清的类REITs探路之旅，近期突然热闹起来。

  借力于互联网金融的创新，万科、绿地、万达、中信、银泰等龙头房企，纷纷携手相关合作商，推出专属的类REITs理财产品。而诸如高和资本这样早就专注于类REITs探索的商业地产基金公司，更是持续发力，接二连三地研发、上线类REITs理财产品。

  大开发商与基金公司交相辉映，让类REITs实践成为本年度房地产行业的焦点现象。业内人士表示，作为房地产从业者，对此必然乐见其成，而一款类REITs理财产品的成败，关键还在其是否以优质物业作为基础资产。

  互联网金融造势

  万达作为国内最大的商业地产房企之一，上个月联手快钱联合推出的“稳赚1号”一期，投资门槛仅千元，上市即被秒抢。趁热打铁，本月2日“稳赚1号”二期项目也已开放申购。此外，银泰置地则联手搜易贷发布“银泰租金宝”，将一定期限的租金收益转让给该理财产品的投资人，从而让普通投资人获得直接对接此类保理资产的机会。

  相对于这些笨重的龙头房企，以高和资本为典型代表的商业地产基金公司，对于互联网金融的感受与运用，则来个更为敏锐与熟悉，也更早开始类REITs的探索与实践。作为中国商业地产基金领跑者，高和资本5年前即开始倡导和实践 “资产精装修”模式，开始了私募REITs之路的探索，并创造了优异的投资业绩。

  今年年初，高和资本即通过金融创新，在行业内率先推出类REITs理财产品“高和宝”，使得北京核心区域写字楼投资门槛骤然直降，由1000万元低至5万元。高和宝推出后申购十分火爆，一天之内认购即超3倍，在地产金融圈里产生了不小轰动。在“高和宝”一期、二期均取得良好表现之后，高和资本更是上线了互联网金融平台——高和畅。

  得益于其对商业地产投资的深刻理解，高和不断研发出新的产品：年初与中投保联合发起类REITs产品，产品上线半小时即被抢购一空；6月推出首付宝，以蓝峰大厦为试点，并促成蓝峰大厦连续3个月雄踞北京写字楼现房销冠宝座；7月又推出租金收益权证券化产品(租金宝)，期限可以做到3个月到半年。这些产品，切中了行业的核心痛点，并凸显了高和畅独特的“金融 物业销售”解决方案与能力。据悉，高和畅将会是一个开放的平台，接下来将会进一步与更多品牌房企合作。

  随着房地产行业进入下半场，以现金流的高周转和低价拿地为核心的传统商业地产开发模式面临极大困难。在这样的行业大背景之下，所有游戏的参与者不得不思考下一步行业的新机会在哪里。业内普遍认为，将是新模式的关键词，其核心在于提升租金和经营现金流，从而实现物业价值的倍乘和飞跃。要实现增值，有两个能力至关重要：资产运营管理能力和金融创新能力，必须有更便宜的杠杆资源，以及通畅的退出通道。

  然而由于交易所REITs审批时间太长，不确定性大，无法满足开发商的巨量需求。而移动互联网时代的到来，互联网金融对人们生活各个方面的渗透正在日益加深，也为房地产的金融创新提供了一个全新的通道。 “互联网金融类REITs与交易所REITs，是商业物业资产证券化的两个路径。我们预计这两个方向将会比翼齐飞。”高和资本的执行合伙人周以升如是说。

??基础资产是底牌

  那么，如何才能做出一款成功的类REITs产品呢？

  “衡量一款金融产品的优劣，主要看七个方面：基础资产质量、发起方品牌、期限与流动性、认购门槛、信用条件、风控/增值能力和收益率，我自己将它命名为‘七巧板理论’。”周以升表示。

  作为在国际投资银行和国内外房地产私募投资领域有超过10年的经验的资深金融人士，周以升个人完成直接投资的房地产项目超过250亿元人民币，融资和并购顾问项目金额超过300亿元人民币。他认为，“七巧板”中，基础资产是底牌，是核心关键。

  从“高和宝”一期、二期，到最近的高和畅“租金宝”，其基础资产均为蓝峰大厦——位于北京东三环地铁上盖的优质写字楼，吸引了国内诸多大型金融机构的品牌租客，尤其是2014年，高和蓝峰大厦被誉为京城租金上涨最快的写字楼，整年的租金增幅高达75%，在过去三个月连续成为北京商业地产现房销售冠军，品牌租客包含中国教育电视台、平安保险、中投基金、泰康人寿以及阳光保险等。

  “银泰租金宝”的基础资产杭州银泰城同样不俗——作为目前杭州单体体量最大的“一站式”购物中心之一，杭州银泰城在建筑设计、施工周期、开业入驻等方面屡创业内佳绩，是杭州商业地产领域的地标性建筑物，吸引了国内外众多知名一线品牌入驻，共计签署200多份租赁合同，出租率超过98%。

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