受近期政策面持续宽松的影响，北京楼市已显现了明显的回暖趋势。但回暖的却仅是趋势，背后却是北京商品住宅（不含保障房与自住房）不论是成交套数还是成交面积都比去年同期下降，创造了有史以来的同期新低的事实。

  在北京土地资源日益稀缺、商品房入市供应量不足，供需失衡的情况下，业内人士分析，随着央行6月28日起下调贷款和存款基准利率，以及北京户籍改革等相关政策的推出，预计下半年北京楼市成交量将会上涨，市场将继续回暖。

??商品住宅供需创新低

  归结四因素

  2015年在政策不断拉动之下，北京楼市成交依然延续去年的低迷态势，并且再度创造历史新低。

  根据亚豪机构数据统计显示，2015年上半年（截至6月25日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交27403套，成交面积312.17万平方米，相比2014年同期分别减少了11%、4%，而且这一成交量也创造了有史以来的同期新低，甚至低于调控重灾年的2011年。

  与此同时，今年上半年北京商品住宅成交均价为29222元/平方米，同比上涨13%。这一成交价格也创造了有史以来的同期新高。

  亚豪机构副总经理任启鑫向记者分析表示，北京楼市成交依然延续去年的低迷态势，主要是基于以下四方面的原因。

  从宏观背景来看，中国经济在持续30多年高速增长之后，近年来进入次高速增长期。在人口、土地等要素红利日渐萎缩的环境下，房地产市场也难以继续维持快速增长，而是进入“慢行道”。

  其次是受到房地产紧缩调控的余波影响。自2011年“史上最严厉”调控政策开始，限购就成为市场需求无法逾越的一道鸿沟。任启鑫认为，虽然自2014年下半年开始调控政策不断出现松动，但最根本的“限购”并未触及，因此并未从根本上解决需求不足的问题。

  从北京住宅市场价格十年间的变动来看，几次调控均未能止住价格上行的步伐，十年间价格上升幅度高达280%。购房门槛的不断提升也将大量中低端需求挡在门外，只能转而寻求保障房等其他途径解决。

  最后，除去原有的经适房、公租房等保障房之外，自2014年开始，市场当中新增自住型商品房这一带有一定住房保障性质的产品类型，2015年上半年自住房共实现成交9632套，挤占了刚需纯商品住宅的成交。

  纯商品住宅市场

  仅90个项目开盘

  根据亚豪机构向本报发来的统计数据显示，2015年上半年（截至6月25日）北京纯商品住宅市场（不含保障房与自住房）仅有90个项目实现开盘，相比去年同期减少了62个，共提供纯商住宅产品13311套，同比大幅下滑59%，同时也创造了有史以来的同期供应新低。

  对此，任启鑫分析认为，北京纯商品住宅市场供应低迷的原因主要在于两个方面。

  其一是历史原因，由于土地资源的不可复制性，因此在经历了十多年的大规模开发之后，北京住宅市场当中新增供应必然将处于不断减少的态势。从历年供应数据中也可以看出，2009年以前半月开盘项目个数都维持在200个（次）以上，2010年-2014年则跌至100个，到200个之间，而进入2015年之后上半年开盘项目个数更是跌至100个以内。

  统计数据显示，2015年上半年（截至6月24日）北京土地市场仅实现土地成交34宗，相比去年上半年减少了55宗，这也是近8年来同期土地成交宗数最少的一年。34宗土地建设用地面积为209.72万平方米，规划总建筑面积502.58万平方米，相比去年同期分别减少66%、54%，成交土地面积和规划建面也同样创造了近8年来的新低。

  亚豪机构副总经理高姗向《中国联合商报》记者分析认为，土地市场成交的低迷最直接的原因来自于供地不利。在北京商品住宅成交与供应均现回暖的背景之下，土地市场供应的不足使得土地市场并未跟随住宅市场同期回暖。

  在任启鑫看来，今年上半年北京纯商品住宅市场供应低迷的第二个原因，是土地供应中自住房挤占纯商份额。根据亚豪机构统计数据显示，2015年上半年市场供应当中，共有13个自住房项目实现集中选房，推出房源量高达10939套，几乎与纯商住宅供应量持平。在土地资源有限的前提下，自住房产品的挤占使得纯商品住宅的供应落至低谷。

  “从上半年市场供应来看，受到自住房配建推高土地成本的影响，超高价入市项目开始明显增多，其中甚至包括万柳书院与龙湖西宸原著两个整盘单价超过10万元的顶豪项目。”任启鑫表示，与此同时，目前市场供应当中除自住房与顶豪之外，仍有部分适合刚性需求的中低价位老项目推出后期产品。

  不过任启鑫认为，这将是市场当中最后一批适合刚需客群的纯商品住宅产品。受到土地出让方式的影响，纯商品住宅部分价格被推高，未来市场当中将形成自住房与高端住宅为主导的二元模式，预计入市项目当中高价产品所占份额将不断提升。

??市场回暖明显

  新政将推成交量上涨

  虽然上半年整体成交位于低谷，但是从趋势来看，2015年月度成交呈现不断上升趋势，尤其是自5月份开始，连续两个月纯商住宅成交量均维持在6000套以上，市场回暖趋势十分明显。

  任启鑫分析认为，受到降息、减税等刺激政策的影响，2015年二季度需求入市的积极性逐渐提升，尤其是中高端改善型需求。

  “从上半年成交特征中也可以看出，上半年成交单价30000-60000元/平方米中端产品成交占比同比上升4个百分点，而60000元/平方米以上的高端产品成交则由去年同期的417套增加至806套。”任启鑫认为，改善型需求的活跃引领了这轮低谷期的成交回暖。

  值得关注的是，6月28日，央行决定，自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。这无疑给热度稍减的楼市又打了一针强心剂。

  业内人士认为此次“双降”，有利于市场的逐步企稳，其中最大利好的板块就是房地产板块。对于当前房地产行业来说，货币价格高和资金压力大是两个最大的问题。上次降息后，市场迎来一轮购房潮，房地产企业的资金面压力有所缓解。如今再次降息，不但会促进购房者购房，也会降低企业成本。

  另外，北京住宅市场对于开发商来说仍然具备较大吸引力。亚豪机构市场总监郭毅认为，在全国楼市整体进入“慢行道”之际，北京基于其政治经济因素成为为数不多的能够继续保持上涨动力城市之一，吸引了大量外地房企进京，随着供应量的增加，这将在一定程度上推动成交量的上涨。

  而从未来趋势来看，未来政策宽松的趋势较为明朗，而在今年北京户籍改革将现大动作，备受关注的新居住证管理办法将出台，其中最大亮点即积分落户制度。分析人士认为，这也意味着限购政策有可能变相宽松，需求的开闸将进一步推动成交的上涨。 

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