2015年过半,我们不仅经历了上证指数从3350点到5178点再到3795点的过山车行情,也共同见证了楼市由冷变热的“奇迹”。《每日经济新闻》房地产研究小组通过“快速回暖”、“一线城市”、“互联网 ”、“房产 ”、“融资”及“股市资金”等关键词,盘点2015年上半年楼市表现,并结合一些可预判的趋势,预测下半年市场走向。

  光耀地产卷入资金链危机,融创收购佳兆业,地产股再融资闸门敞开……2015年上半年全国楼市唱起了“冰与火”之歌。

  这种“胶着”状态正被近期席卷一线城市的购房热打破,并且购房热潮已开始向1.5线城市蔓延。

  6月28日,《每日经济新闻》记者路过成都城西某项目售楼部时发现,看房客人头攒动,这里虽不是主城,但不少看房客冲着学区房、地铁房等优势而来,也有不少人在股市中碰了一鼻子灰,遂将目光投向楼市。

  这只是当前楼市回暖的一个缩影。国家统计局最新披露的数据显示,5月末商品房待售面积约65666万平方米,比4月末减少15万平方米,这是本轮楼市自2014年中调整以来的首次环比下滑。

  随着供求结构逐渐改善,加上近期A股暴跌,楼市的回暖比预期的来得更快。那么,这种回暖是趋势性的还是结构性的?下半年楼市如何走?降息、营改增等政策将为下半年楼市带来哪些影响?

??回暖蔓延至1.5线城市

  去年底,著名经济学家郎咸平在成都演讲时曾谈到,房地产仍是最保值的,买房须坚持几个原则,比如学区房、刚需房、地铁房等。

  进入6月份,国内前30强房企蓝光地产在成都14个楼盘“杀价”,业内称之为“刚需清盘”行动,引来市场疯狂抢购。

  由此看来,价格仍是当前刺激住房消费的最关键因素。虽然各地楼市总体仍供大于求,但类似成都这种“供需两旺”的,还包括武汉、南京等其他1.5线城市乃至不少二线城市。

  中铁二局房地产集团副总经理刘斌告诉《每日经济新闻》记者,像成都等城市的房价目前还没有暴涨暴跌,供需比较稳定,涨幅明显的主要是一线城市。

  记者注意到,近期北上广深四个一线城市房价率先领涨,深圳等部分城市更是“日光盘”、“时光盘”频出。

  库存首现环比下滑

  年初,国家统计局发布的数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米,同比增长26.1%,三项指标均创历史新高。

  6月24日,国家统计局公布的数据显示,今年5月末商品房待售面积约65666万平方米,比4月末减少15万平方米,这是本轮楼市调整以来,商品房待售面积首次减少。同时,70个大中城市房价下跌幅度同比、环比均收窄,房价稳步上涨的城市个数增加,且最高涨幅均创新高。

  全国房地产商会联盟执行主席顾云昌告诉《每日经济新闻》记者,这属于市场本身的调节作用,加上政策驱动,从楼市周期来看,目前出现了总体回暖的态势。

  “目前,楼市应该进入一个新的回暖小周期的开端,一个小周期一般为3年,去年初真正转冷至今刚好一年半。大周期就是白银时代,总体供大于求,现在楼市即使趋热,也不会过热。”顾云昌说。

  中洲控股副总经理、董秘尹善峰向《每日经济新闻》记者表示,“我们在惠州、上海、成都区域的项目销售均有回暖,尤其是惠州和上海,回暖趋势明显。这与当前时间节点上的政策支持有关系,我们的产品也契合了消费者首次置业、改善型住房等需求。”

  楼市企稳回暖的背后,首先是政策的回暖。

  去年11月,央行时隔两年首次降息;今年3月央行再次降息,同时祭出以降低首付比例为重点的“3·30”新政;5月11日、6月28日,央行再度连续降息。业内专家认为,央行进入降息通道,首先利好楼市。

  一位去年9月份在成都买了房的刘姓业主告诉《每日经济新闻》记者,“这几次降息下来,原本月供需要还3400元,等到明年申请房贷的建设银行调息之后,月供只需要3000元,大大降低了还款压力。上次公积金贷款没用上,如果利率稳定,我还想买一套大的。”

??并购融合大势所趋

  央行连续降息,加上各地住房公积金新政频出,让外界误认为当前楼市进入“政策市”,甚至有舆论认为这是“救市”之举。

  但中国城市产业发展联盟主席陈宝存并不认同这一看法。他解释说,限购、限价等房地产市场的行政性调控手段今后会陆续退出,让市场决定房价高低才是楼市稳健发展的根基。虽然近期地方政府采取了很多措施,但更多是对开发商和消费者的“减负”。“地方政府应在‘减负’上多做些文章。”陈宝存强调说,扶持一些重点房企,比如实力较强、开发经验与模式较为先进的房企,让更多的中小房企从市场调整中自我淘汰掉。

  从一些上市房企来看,包括中茵股份、绿景控股、莱茵置业、宜华健康、华业资本、万方发展、中房股份、万通地产等中小房企正在跨界转型,开始淡化其本身的房地产背景,部分甚至退出了地产行业。

  前不久九鼎投资控股中江地产,让业内看到了资本的凶猛。而更多的非上市中小房企也开始被整合收购,比如百强房企经典地产已被华信资产收购,中渝物业被恒大地产吞并。

  在陈宝存看来,房企并购整合是当前必然趋势,只有这样才能走向成熟。

  顾云昌认为,目前一线城市快速回暖,二三线城市相对沉寂,部分三线城市仍在“冬天”,未来区域分化会更加明显。

  那么,营改增等涉房的重大政策变革,将对房地产市场产生怎样的影响?业内对此看法不一。

  刘斌表示,房企营改增让监管趋于合理,使预收款进入监管账户,专款专用。以前房企都有其税收筹划和清算体系,可以实现不同项目的资金调配,但现在行不通了,这样一来会进一步加剧房企的资金压力,但融资成本增加有限。

  顾云昌认为,营改增要求房企集约经营,减轻负担,解决的是政府与房企的关系,有助于推动地产行业逐步走向成熟,但对楼市供求并无实质性影响。他同时指出,国家应继续深化改革,明确保障房非市场化机制及法律界限。