6月3日土拍的异常火爆，也让整个苏州更加期待将于7月3日进行的园区土拍。本次园区土拍仅有两块地块出让，且地理位置都十分优越，势必会引起众多地产商地火爆竞拍，值得一提的是，此次挂牌的两宗地块政府均要求做精装，此细节或助未来房价上3万。房产君就对两块“宝地”进行了实地考察。

??苏园土挂告(2015)第03号地块

  （地块位置）

（地块详情）

  地块信息

  地块位于若水路南、启月街西；地块面积131042平方米；地块规划为城镇住宅用地；地块容积率≥1.2≤1.6。

??起拍楼面价：8000元/㎡

  地块优势

  地块西邻独墅湖，南北两侧均有河道流经，三面环水，风景优美

  紧邻地铁二号线，交通便捷

  周边配套完善、生活方便

  地块平整、易于开发?

??地块缺点：版块尚未成熟，缺乏人气

  周边配套

  生活配套：独墅湖邻里中心

  环境配套：独墅湖

  交通配套：地铁2号线，公交集散中心

  教育配套：独墅湖幼儿园、独墅湖学校（中小学）

  未来入市产品预测

  从地块1.2-1.6的容积率来看，业内人士预计将规划为低层、多层、小高层混合社区。

  该地块内6层及以上住宅要求全部做精装，或因此细节，预计将成为独墅湖的高端项目之一，未来售价或将达到30000元/平米。

  周边楼盘月亮湾3号美颂精装均价18000元/㎡，海德公园12000元/㎡起。

??客群来源

  由于该地块位于独墅湖高教区，从地块信息及规划上来分析，未来产品受众瞄准改善群体。房产君猜测：未来或成高教区内高素质人才，及产业园内高管聚集地。

  房产君说：

  目前，仁恒、路劲、龙湖等开发商已经有意争夺该地块，地块起拍楼面价达到8000元/㎡。6.3日的土拍中，天津房产、万科、华润以及中航所竞得的地块溢价率平均为75%。保守估计，若按照50%的溢价率来算，最终成交价也将达到12000元/㎡。

  苏园土挂告(2015)第02号地块

（地块位置）

（地块详情）

??地块信息

  地块位于工业园区方洲路南、钟南街东；地块面积106303.44平方米；地块规划为城镇住宅用地；地块容积率＞1.5 ≤1.8。

??起拍楼面价：7500元/㎡

  地块优势

  地块平整、易于开发

  临近轻轨、交通便捷

  生活配套齐全，生活便利

??周边配套

  综合商场：永旺梦乐城、方洲邻里中心

  学区配套：苏州新加坡国际学校、方洲小学、外国语学校

  医疗配套：隔街即可到达苏州市儿童医院

  交通配套：轨道交通1号线

  未来入市产品预测

  从地块＞1.5≤1.8的容积率来看，该地块未来或为高层与洋房的混合型社区，而且据了解，苏园土挂(2015)02号地块政府要求，全部做精装修住宅。有业内预测：“地块的热度与楼面价摆在眼前，后期价格肯定比较高，或许将再次挑高园区版块房价”。

??客群来源

  从该地块“未拍先火”的热度来看，未来定位为高端楼盘毋庸置疑。该地段客群参考星公元名邸：预计想置业园区的改善购房者。

??房产君说：

  该地块紧临天地源七里香都、星公元以及苏州市儿童医院，一街之隔为苏州新加坡国际学校，步行约7分钟即可到达永旺梦乐城。“最近常有人过来看地，就今天早上已经来了3、4波人了”，该地块附近的施工人员告诉房产君。