“现在购房者偏理性居多，政策太过于频繁反而让购房者产生了麻木的效果”，房价点评分析师刘烨对乐居编辑说。

  2015年半年以来，无锡的房地产市场像是坐上了过山车。国家统计局的数据显示，今年的一季度，不论是房价、房地产投资增速都呈现了下滑趋势。根据产监处数据，今年一季度，无锡住宅销售面积环比去年四季度下降56.1%。

  过山车的临界点，就是330新政。新政后，无锡市场回暖速度明显。住宅成交面积二季度环比一季度大涨62.6%，成交额环比大涨71.1%。

  以价换量带来的繁荣

  哪怕是无锡一向高高在上的保利高端楼盘，也免不了为了业绩付出以价换量的代价。

  保利香槟国际在4月份实现了无锡全月的销售冠军，这是它在无锡历史上前所未有的成绩。其中很大的原因就是价格的下调，“4月的均价只有8600元/㎡多，相比以前过万的单价优惠了很多”，房价点评分析师刘烨告诉编辑。

  不止是香槟国际，太湖新城的多个楼盘都在享受以价换量带来的繁荣。根据克而瑞数据，雅居乐，万科都在上半年选择了以价换量。而在换量的那个月，他们也收获了较好的成绩。

  “因为滨湖区一直是无锡大部分市民置业的首选，现在购房者就是观望等降价，一直不出手。4月初，有楼盘下调原价的10%，马上就有客户下单。”一位优房置业中介的带看人员告诉编辑。

  刘烨认为，四五月受到330政策的利好，而且购房者会参考价格进行多方比较。“他们（购房者）比以前理性多了。”

  以价换量带来的繁荣不止是销售量，就连一向不温不火的无锡房价，也在改善房的积极销售中出现上涨。6月无锡楼市成交均价达到8200元/㎡，这甚至是一年以来的无锡房价最高点。

  由于2014年四季度无锡楼市成交量出现了较大幅度的翘尾，所以业内对2015年的市场抱有较高期望。但实际上，无锡一季度的表现并不亮眼，直到330新政的来临，成交量才出现一个比较大的涨幅。刘烨乐观的分析，上半年无锡市场总体呈现了量升价稳的趋势。

  但大牌开发商在无锡的业绩压力比较大，但是无锡目前千万方级别的库存量，成了房企发展的绊脚石。

  对此，分析师刘烨告诉编辑：“竞争比较激烈。很多新区刚需盘，开盘之后发现效果并不是很好，就采用降价的方式。但好在降价就能得到市场反馈，成交量会上去”。

  至于降价销售何时会结束，她分析可能要等到库存去化到一定的水平。可能到去化到五六百万方，去化周期到缩减到一年。重要的是目前土地供应也在减少，那个时候会是一个量价齐升的市场。

  土地市场谁接盘？

  这个半年，无锡地方政府感受到的只有寒意阵阵，因为占据地方财政收入重要组成部分的重要支柱——土地出让金，比去年同期减少了近五成。

  而去年的成绩也好不到哪去。根据无锡国土局数据，2014年无锡土地市场共拍出48幅地块，土地成交面积253.13万方，成交金额81.85亿元。同比2013年，成交面积下滑41.56%，成交金额减少56.49%。这也是自2004年以来，无锡土地市场最惨淡的一年。

  放眼全国，部分一二线城市的土地市场可谓风生水起，6月3日，苏州土拍2小时揽金130亿，14宗土地进入竞拍流程，64个拍卖个体参与，其中不乏万科、中海、龙湖等大牌房企。同天，上海6月的第一场土拍上演，一共出让4幅地块，共取得121.3亿元土地出让金。

  与其他城市热闹的土拍现场相比，无锡的土地市场只迎来阵阵寒意。2015年，无锡土地仅成交10幅地块，其中还有部分地块为补挂。成交面积107.02万方，成交金额仅24.93亿元，同比2014年上半年下降52.29%。

  库存压力大，楼市的成交已进入去库存为主的时代，进而导致房企在对待土地的态度上也是慎之又慎。

  “整个楼市以去库存为主”，无锡玉兰花园总经理顾国华说道：“前些年，土地市场有比较多的推出，许多房产公司手里有很多待开发的土地。怎么样把库存量有效去化，可能是目前房产公司要面临和考虑的一个问题。”

  让人欣慰的是，2015年上半年无锡市区住宅库存首次出现了下跌。

  根据克而瑞统计，2015上半年无锡商品住宅供应面积新增258.06万方，同比2014年上半年减少5.03%；成交面积为273.90万方，同比增加32.73%；库存量为1017.83万方，同比减少0.45%。

  无锡房地产业协会副会长沈洵建议，房企在去化库存方面，首先应坚持现金为王，制定合理的价格，优先去化库存。其次，注重产品品质，开发符合市场需求的产品，毕竟供需决定市场。

  而对于土地市场，玉兰花园总经理顾国华认为：“土地市场会比较平稳，不会有你争我夺的现象出现。地价还将保持平稳。”

  政策红利何时了

  上周六（6月27日），央行又降息了。

  算算看，从2014年11月起，央行连续进行了4次降息、2次降准和2次定向降准，加上中期三部委330新政大幅刺激。楼市如同打了鸡血一样冲上云霄。

  5月份，无锡迎来了多年未见的成交高峰，645204万方，这个成绩即使放在房地产的黄金十年也可以算得上数一数二。

  “降息降准并不是针对房地产的，但我们仍然认为这对房地产有重要的指导意义”，分析师刘烨说。

  无锡房地产业协会副会长沈洵也表示认同，降准降息更多的是针对实体经济。但是对房地产仍是利好消息。购房者还可以享受少还贷款的好处。对企业来说，可以增加资金的流动，通过释放资金，帮助房企融资。这种间接的影响也是比较大的。

  享受到这波降息红利的，就有地产股。

  6月29日，降息后的首个交易日。据媒体报道，地产股普遍出现了高开，对降息政策反应积极。虽然随后受到指数牵连，地产板块反弹夭折，仅首开股份涨停。但纵观整个市场，沪深地产指数均强于大盘。房地产行业分析人士认为，下半年房地产股票走势很可能强于大盘。

  然而频繁的利好政策对楼市来说并非是一剂良药。克而瑞分析师刘烨就认为，现在的购房者对政策已经出现了一定程度的麻木。大家一方面在等待更利好的购房条件，另一方面也在寻找更好的投资机会，资金最终未必会流入楼市。

  对于政策，刘烨大胆预测，下半年政策加码的可能性可能会减少。而且整个无锡市场的需求，在政策不反转的情况下，基本会处于稳定。

  （文中数据除做特别说明外，均来自克而瑞）