周末的暴雨红色预警,并没有浇灭深圳市民的购房热情,新入市的三个楼盘全部“日光”,销售总额共计约70亿元。“3·30新政”后,深圳楼市似乎结束了筑底过程,在去年反弹的基础上,开始大幅上涨。虽然国家统计局的住宅销售价格数据显示,深圳房价仅上涨1.8%,但如果聚焦热门区域,会发现房价的上涨幅度甚至可以用“非理性”来形容,如半年内新房单价接连突破三万、四万的龙华片区。

  热门区域房价破4万

  上述三个楼盘所在的区域,原属深圳楼市的房价洼地,但在近半年的抢房潮中,这些“中小板”被迅速填平,甚至有反超“蓝筹”福田片区的架势。目前,福田片区的二手房均价为每平方米4万元。

  短期看,龙华片区的上涨行情,始于一宗被拍出的地块。去年9月30日,央行放松限贷政策后,深圳楼市回暖。当年10月,深圳拍出全年唯一一块住宅用地,楼面地价为每平方米2.5万元。在当时这一价格十分惊人,这与其周边二手房的价格相当。

  在此鼓舞下,龙华片区迅速释放了之前市政规划的利好。记者发现,几个新盘现场甚至出现了来自香港的置业者和炒房者。去年11月,中海锦城以均价3.25万元开盘,龙华新盘房价首次“破3”;今年5月23日,中海锦城又加推项目,将龙华新房带入4万元时代。

  美联物业全国研究中心经理何倩茹认为,龙华片区楼价“破4”不奇怪,主要缘于市政规划。目前,深圳北站商务中心的建设已全面启动,该片区还聚集了包括九方、星河COCOCity等大型商业综合体。等到广深港高铁全面开通后,深圳北站还将具有口岸功能,30分钟可直达香港西九龙。

  南山西丽片区的情况与龙华类似。2014年以前,入市项目寥寥无几。自从2010年市政规划将此定位成深圳硅谷和南山国际知识创新村后,包括万科、特建发在内的房企纷纷进驻,2014年开始成为深圳住宅供应热区。

??数据显示供大于求

  除了市政规划,在谈及深圳楼价时,供需是绕不开的话题。

  一名上市房企高管向记者表示,一方面深圳土地供应太少,另一方面人口净流量又持续为正,且常住人口平均年龄仅34岁,所以不少炒房者甚至来到位于深圳与惠州交界处的楼盘大量买房。

  从2011年开始,深圳招拍挂渠道的住宅土地供应持续走低,已逼近无地可供的地步。根据某研究院的数据显示,2013年深圳仅出让三宗, 共计13.2万平方米,较2012年出让面积缩减超过70%。2014年,更是直接减少到只出让一宗地,这使得深圳每平方米地价从3618元(2011 年)、5109元(2012年)、10649元(2013年)一路上涨到25093元(2014年)。

  深圳住宅市场还有来自城市更新(旧改)的项目补充,但是深圳规土委相关负责人表示,一直以来,城市更新用地都侧重于战略性新兴产业用地,未来占比会较现在更为明显。这意味着,住宅用地供应还将会压缩。

  不过,从住宅市场的数据上看,深圳楼市的供需似乎又并没有那么紧张。深圳商品住宅销供比在经过2009年的高点后,整体呈下降态势。从2010年到2014年的5年间,批准上市面积为2521万平方米,销售面积1800万平方米,批准上市套数约27万,销售套数约20万套,平均供销比为 0.71。

  这意味着,至少还有30%的房源成为库存,深圳供销比远低于上海1:1的水平,至少不能算是供不应求。

  另外,自从2008年新开工面积(471万平方米)与竣工面积(444万平方米)大致持平外,此后深圳的新开工面积一直远远大于竣工面积。2013年高点时,甚至达到910万平方米:196万平方米。

  从上述数据来看,深圳这座城市似乎正处于楼市大供应的前夕。

  产业人口聚集效应

  在四个一线城市中,深圳房价近期涨幅最大。业内人士认为,这与深圳的产业转型已渡过最艰难时期不无关系。

  中国社科院最新发布的2015年《城市竞争力蓝皮书》称,在去年中国城市综合竞争力排名中,深圳首次超越香港,跃居榜首。

  上述上市房企高管称,深圳有些企业是别处找不到的,像平安、华为、腾讯,这些企业的员工不仅年轻,而且购买力强,怎么可能不买房子?

  从“三来一补”的外向型经济,到如今的总部经济、科技园创业、前海跨境金融,深圳已开拓了六大战略性新兴产业,2014年互联网产业、新一代信息技术产业、文化创意产业均呈现两位数以上增长。第三产业占GDP的比重达56.5%,创历史新高。

  产业成功转型,不仅推动了人口聚集,更使得深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指标上均在国内排名第一。

  不过,仅基本面向好,也许并不足以支撑像龙华片区跨越式的增长。上述房企高管说,购房者的消费心理也起了作用。何倩茹称,最近上涨火热的片区已提前预支了未来几年的升值潜力。