房企负债涨幅超两成 “黑天鹅”阴影笼罩债市
数据显示，2014年，35家典型房地产企业(港股上市)的总有息负债为15412亿元，同比上涨25%。净负债率为72.79%，较2013年增长6.38个百分点。在销售情况不加的情况下，房企的负债不断攀升。
2014年注定不是房地产业的好年份，销售不畅的现实与佳兆业带来的“黑天鹅”效应叠加，正使房地产企业遭遇沉重的资金压力。港股上市的房企则首当其冲。
来自易居克而瑞的数据显示，2014年，35家典型房地产企业(港股上市)的总有息负债为15412亿元，同比上涨25%。净负债率为72.79%，较2013年增长6.38个百分点。在销售情况不加的情况下，房企的负债不断攀升。
与此同时，受佳兆业“黑天鹅”效应的影响，国际资本市场重新评估内房股风险，使得海外融资难度加大。加之美元升值的影响，房地产企业的海外融资成本将进一步提升。
短期负债比重提高
克而瑞发布的数据显示，2014年，35家典型房企的平均净负债率为72.79%，较2013年增长6.38个百分点。最近几年来，房企平均负债率继续抬升。
其中，6家销售额在千亿以上的第一梯队房企，平均净负债率为65.11%，较2013年增长2.76个百分点;10家销售额在300-800亿的第二梯队房企，平均净负债率73.23%，同比增长7.75个百分点;10家销售额在150-300亿的第三梯队房企，平均负债率则达到100.39%。
结合2013年度的数据不难发现，第三梯队房企的负债率增幅明显扩大，显示出企业在抵御风险方面略显不足。
造成这种现状的原因显而易见。一方面，部分房企出于规模扩张的考虑，大幅举债。另一方面，去年楼市整体销售不佳，企业无法偿还即将到期的债务。
该机构的报告还显示，2014年，35家重点企业总有息负债为15412亿元，同比上涨25%。其中，短期有息负债4569亿元，同比上涨43%;长期有息负债10843亿元，同比上涨19%。
短期负债比重提高，是房企负债表中最主要的特点。2014年房企的长短期债务比为2.37，同比下滑17%。
克而瑞认为，一部分长期负债到期的企业新增了不少短期银行贷款和信托，从而导致短期负债大幅上涨。
同时，在整体市场销售不佳的情况下，为了保证企业正常运营，短期的信托融资成为企业的无奈之选，这导致企业的短期有息负债大幅上涨。
这对于企业来说并不是好消息。一旦房地产市场回暖不及预期，或销售环节没有根本改善，房企的短期还款压力将骤然增大，企业不仅将面临债务违约的风险，还不得不继续举债用以“借新还旧”。
国际债市趋于谨慎
与负债率的提高不同，房企的融资成本似乎有所降低。年报显示，2014年，多数港股上市房企的融资成本都比2013年有所下降，华润、中海等房企的平均融资成本则低至5%以下。
但在美元升值的影响下，海外融资的实际成本不降反升。尽管汇率变化的实际影响尚难测算，但已有机构分析认为，对于中小型房企来说，海外融资的成本恐有增无减。
值得注意的是，去年年末发生的佳兆业旗下项目“被锁盘”现象，正在加剧国际债市的担忧。
“现在资本市场最担心的，就是再出现一个‘佳兆业’。”一位在港上市的房企高管向和讯房产表示，国际债市对内房股的风险十分重视，对待内房企发债态度也趋于谨慎。
“黑天鹅”效应的影响不止于此，该人士还表示，迟迟未能公布年报的佳兆业深陷财务谜团，一旦年报数据出现核心指标大幅下滑等异常现象，恐将使得资本的态度更加保守。
事实上，从最近的一组数据不难看出，这种影响已经显现。中原地产的统计显示，今年以来，房企海外融资总额度仅为57.45亿美元，与2014年前4月的198.08亿美元相比，降幅高达71%。
需要指出的是，在央行连续出台宽松货币政策的背景下，部分房企将融资方向转向国内市场。但国际债市愈加谨慎亦是不争的事实。况且即使在国内融资，其成本也要明显高于海外市场。
唯一的好消息在于，国内房地产市场回暖，给房地产企业带来一丝喘息的机会。分析人士指出，只要能在销售端发力，资金压力即可缓解一时。
