万科地产工程管理中心总工程师甘生宇：3月5日，第十二届全国人大三次会议正式开幕，李克强总理作政府工作报告中提及房地产业，强调支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。万科地产是中国住宅产业化的探索者和先行者，适逢第21届全国铝门窗幕墙展，深圳万科地产有限公司总工程师甘生宇先生在现场发表《从产业化方向谈谈门窗的系统发展》，以下为演讲实录：

　　甘生宇：房地产和门窗行业，一个是我正在从事的行业，一个是我曾经从事过的行业。两者都在我十几年的职业生涯占有重要部分。今年是我到万科工作的第十年，也是万科的门窗发展以及住宅产业化发展的十年。十年来，行业发生较大的变化，尤其是随着移动互联网时代的到来，对于门窗幕墙或者住宅产业化的方向相关行业的从业者应该借此机会做出怎样的思考和行动呢？下面谈几点个人的看法。

　　首选说一下改革。从事门窗行业经常见到的几个事情，第一个就是渗漏，第二是污染或者损坏，第三个就是功能的问题，这也是我进入万科的工作之时面临的很重要的问题。客户对万科的要求是严要求高标准的，在与他们交流的时候，像这样的功能缺陷，尤其是渗漏的问题，对客户来说是绝对无法接受的。另一个方面，从自身的管理来说，万科当时项目并不像现在这样多，每个项目的做法也都不一样。每个项目都需要进行专业设计，还有每个单位的施工质量参差不齐的。

　　万科需要在这方面做改变，那么如何改变成为问题。十年之前的毛坯房，除了门窗以外，基本没有其他的配套。所以，后来我们实行标准化准则。由于每个项目的铝合金设计不一的，施工管理的方式也不一样，基于万科对自己的本身的要求以及客户的要求，我们走标准化的道路之后首先实行了万科的标准化。

　　另外，针对不标准化的项目。以前在渗漏或者产品功能方面，往往每个项目犯的错误并不能够集中起来，为了避免犯同样的错误，通过标准化把基础的东西先做好，这是我们做的第一个事情。

　　第二个是制品标准化。国外的很多门窗制品，包括国内很早以前也会学习国外的做法，我们现在做到制品标准化。以日本为例，如果在日本要装一个窗帘，客户只要告诉需要的窗帘的具体编号的窗就可以，因为日本全国门窗的大样固定几种，它的型材也就只有几种，日本是一个资源贫乏的国家，这样的方式除了节约资源也会减少沟通成本。国内建筑百花齐放，可能广州的要求跟深圳的要求都不一样，每个地方都有本地的政策。另外，虽然万科实行了标准化，深圳万科从2005年到2007年已经产品完全标准化，但却没有从根本上解决渗漏问题，为什么？我们知道，传统的房子都是砌砖、抹灰，靠的是传统工人手工施工，我个人觉得可靠性会大大降低，但是又该怎么解决这个问题？后来我们又推行了住宅产业化。从很早之前，万科王石的就要求做住宅产业化，从根本上落实到住宅建设工业化的阶段，也就是现场精细化的管理与控制质量。随后，我们逐步的引进铝模板，到目前，深圳万科所有的项目都是工业化建设，摆脱了过去砌砖抹灰的阶段。从图上也可以看出，深圳万科从2008年到现在有一个突发猛劲的曲线，到2012年以后呈现爆发性的增长。当然，我们也走过非常艰难的住宅产业化的探索时期，但是2012年以后，我们新开工的项目基本上已经实现100%的工业化。目前全国都在推住宅产业化或者建筑工业化，未来这也会成为一个很普遍的事情。

　　那么门窗的住宅产业化怎么做？我们目前有两种做法，第一个是预制外墙，预制的时候就把铝合金框预埋到混凝土里面，传统的塞缝防水基本不可能，现在我们预制的混凝土里面想渗漏都很难。第二个，我们现在的外墙已经全部是混凝土，我们可以把混凝土的精度做得非常高，然后门窗安装的过程是干作业，窗框用螺丝直接安装，通过内外打胶的方式，可以做到门窗不渗漏。干作业与湿作业会形成非常鲜明的反差，现在我们可以跟客户保证我们的门窗是不渗漏的。

　　为什么我们不能实现门窗制品的标准化？在美国或者欧洲门窗可以到超市买，在中国就不行，即使到建材市场，也必须到家量尺寸，那么，门窗制品标准化在中国有没有可能实现？还是要从住宅产业化说起盖楼最重要的是打基础和地下室的基础，基础是什么？基础个人认为是模式化和标准化，刚刚说了标准化，那它的模式化是什么？标准化是住宅产业化的基础。然后出地面以上的东西才是部品化和工业化，门窗的部品化和工业化是建立在下面的标准化和模式化的基础上的，对于房地产行业来说，我们把标准化和模式化都没有做，所以我们在建材超市买不到门窗制品。

　　那如何补上标准化和模式化这一课呢？说说我们的经验。产品的标准化，这是深圳万科2013年非常重要的变革。我们的主流产品大概有100万平米，100万平米的房子有一个核心图，包括四种楼型、三种户型。只有一种核心图，但并不代表绝对一样，因为有高度的变化，包括外地面颜色或者装饰的变化，但是核心部分是一样的。这个就是房企盖楼的标准化，无论对于施工单位来说或者相关的合作方来说，都是一种简化。做产品标准化有哪些好处？落实到铝合金门窗又有什么好处？13种窗型，对型材五金来说就是一种，这是非常极致简化的方式，对我个人来说，我可以到门窗厂做，包括窗、推拉门甚至空调百叶都只有一种，目前这种产品去年已经上市，市场接受度非常高。包括深圳住建厅的主管部门对万科的这种做法也非常认同。

　　刚刚说的一些比较微观的方向，再谈些宏观的方面的看法。我在不同的场合都说过房地产市场现在从黄金时代进入白银时代，现在大家也都在讨论这个词。怎么样从黄金时代到白银时代？从黄金时代到白银时代，对门窗幕墙行业会造成怎样的影响？进入白银时代，很多房地产公司处境艰难，是不是门窗幕墙公司也会如此？对于开发商而已，过去我们习惯说其会“屯地捂盘“，后来房地产商说要做产品，即做出什么样的产品吸引客户，如何提升项目吸引力，达到盈利模式。未来会转变成什么样的模式呢？万一以后卖房子可能真的不赚钱，或者说房地产真的进入微利时代，它给门窗幕墙行业的蛋糕也会变得不那么好吃。反过来说，门窗幕墙未来可能卖房子卖的是体验、理念、服务，为什么这么说？王石曾经说过要像造汽车一样造房子，说的是建筑的生产方式的变革，针对卖房子的来说，未来可能要像做特斯拉一样来造房子，那就不是做普通的汽车。门窗幕墙怎么去跟房地产企业一起思考为客户提供这种理念和服务，我想这是大家需要思考，也是万科现在正在思考的东西。

　　对于万科，很多人可能关注过媒体报道。里面有万科的高管去联想、腾讯和小米等等，当然，我们现在也去其他的公司交流，从个人来说，很多我以前排斥的东西，就在一年前很多人还不接受微信，现在可能即使我在台上讲，下面还有人在浏览微信，这是一个什么样的年代呢？这是一个自媒体时代。那对于房屋销售，对万科来说现在面临什么情况呢？以前大家可能更多的认万科强势，能应付多方面的问题，但是现在可以说这种局面正在发生变化，因为什么？因为移动互联网。就比如今天在这里发生的事情，新浪网来不及上线的时候，台下某位就已经上传到网上了。对万科和更多的房地产企业来说，以前如果房屋出现质量问题，不看报纸就不知道，而现在不行。就比如万科的客户或者准客户们会形成一个很大的圈子，他们会保持快速畅通的交流，通过网络。如今，已经到不做好服务就无法生存发展的时代。

　　在移动互联时代，为什么去小米、海尔做装修，为什么不是万科做装修呢？为什么装修有可能被互联网公司颠覆呢？这个也是未来我们需要思考的，是不是小米、淘宝要把万科颠覆了，那作为门窗幕墙行业来说要做什么呢？我们可以从今天的门窗幕墙展会上看到很多新产品，也有很多对新产品的研发的思考，比如对节能门窗的思考，不同的开启功能，这种都是在做本质上努力把自己的产品做好。而我刚刚谈到的标准化和模式化，要做工业化和产业化，门窗幕墙行业必然会朝制品方向走，而且企业需要非常注重体验和服务，这是个人的想法。对房地产公司来说，可能现在客户还会直接与万科沟通说窗户不好，未来可能不需要我们，门窗企业将走非常扁平的直接对话的服务模式，迎来企业自己的移动互联的全新时代。