第十一届现代建筑经济前沿论坛暨地产直通车

提要:2015年全国两会刚刚落下帷幕,总理在政府工作报告中明确提到,要进一步稳定住房消费,继续推进住房公积金改革,逐步改进住房保障,同时加大城镇棚户区和城乡危房改造力度,促进房地产市场平稳健康发展,由过去对于房地产市场的调控转为稳定、支持、促进为导向。从总体来看,行业今年政策环境将继续去年的宽松局面,并有望迎来进一步的积极利好。

  新浪地产总编辑唐茜:谢谢王总带来这么有信心的回答,我们现场给一些掌声。确实从2001年开始这个标准就已经编好了,但是在应用阶段我们看到只是在企业层面上有很多企业在饯行自己的标准,在全国的层面上大家还很难形成自己的体系,但是这一天我们相信一定会到来。

  再提到标准化的问题,质量的问题,我想请杜总也谈谈您的建议,因为现在的门窗讲到整个系统的质量,涉及到配套的方方面面,从贵企业的角度看看有什么样的观点可以分享一下。

  杜万明:门窗的标准化,客观上来说大家可能在探讨一个问题,就是为什么我们国家的门窗从南到北差异这么大,它的原始的驱动力是什么?是门窗厂不愿意做标准化,还是型材厂不愿意?答案大家可以去分析,其实原始的原动力是在整个建筑业的开发竞争当中,然后追求成本当中,使得这些材料厂家出现了差异化,比方最典型的铝材变一下形状就可以价格调一调,门窗厂要求我们五金厂就是你改一改这改一改那,就可以特点不一样,价格也不一样。那么整个的型材的界面,咱们中国地大,天南海北气侯差异非常大,节能标准各地也不一样,甚至到房地产这里不管是工业化也好,都有一个最关键的问题是成本、利润和卖家,它会要求我们什么?也会要求我们五金去适应他们,这里面问题就出现在这里,说白了最关键的问题就是市场因素驱动的,它有成本的原因,有各方面的原因,就要五金和型材各方面都要配合房地产来一起做这件事情,好在现在房地产行业已经认识到标准化的好处了,但是中国的房地产不是几家也不是几十家,房地产的朋友知道有多少家,每一家房地产的项目部相对也不统一,我接触到不少人士到公司跟我探讨这个问题,其实这也是困扰我们的问题,我们也希望能够根据各地的气侯条件,门窗的功能、性能要求,给每个地方相对的做成一些标准化、系列化,这样能够减少我们的品种种类,所以我们非常希望房地产行业能够把它变成标准化,谢谢。

  新浪地产总编辑唐茜:谢谢杜总,可以说在座的都有原因,但是在未来都各有责任,所以在未来推动标准化的层面上,还是需要在座的代表的每一个细分行业,包括开发商在内,所有的人共同去推动,我们才能够达成真正的实现最终的标准化。

  再来问一下远大的王总,近年来我们看到建筑幕墙的应用在高层建筑上非常多,也出现了一些质量问题,比方说自爆,比方说去年在深圳、广州也有负面消息传出,那企业在控制质量方面有什么样的具体措施呢?包括如何去把高层建筑的安全做好,希望能够得到您的一些建设性的意见。

  王双军:谢谢,有关建筑幕墙的安全问题可能也是比较敏感的问题,在我们幕墙行业来说,大家也都非常关注,这里面我觉得应该从几个方面客观理性的看待这个问题,我们有人曾经做过比较,说幕墙出现的玻璃自爆的事故的概率和车祸的概率做过比较,据说统计每年全国有30万人死于车祸,也有人拿航空的事故和铁路的事故来做比较说明这个问题,但是我觉得这确实是一个小概率事件,就是幕墙出现玻璃自爆的事故概率不是很高,但是影响力很大,值得我们关注。

  从原因分析上,可能无非就是这么几个方面的原因,一是我们钢化玻璃的生产过程,我们国家有钢化玻璃自爆的标准限制,是在千分之三以内。从玻璃的原材料的生产过程中可能有一些杂质出现,安装在墙上以后,受外界诱因影响导致自爆。再有其他原因可能有施工方面的原因、设计方面的原因都会占有一定的比率。

  但是我想说这个自爆,一是我们要正确看待它,二是我们要努力控制它,控制是从玻璃的生产源头开始控制玻璃自爆,另外从施工设计方面控制自爆,这个是有办法控制的,有人说玻璃是悬在空中的炸弹,我不赞成这种说法,这应该是可控的。

  对于幕墙设计来说,应该说这个可能也是我们社会市场上的问题,因为玻璃从生产过程可以大大的降低自爆率,现在的问题是我们这方面的监管不严,监管不严可能又是由市场导致的。我觉得这个不光是玻璃厂和幕墙厂单方面的原因,这是一个综合起来的原因,通过加强过程监管,那这个自爆率就会有很大程度的降低。

  从另外选材设计上来说,我们采用的不是普通的钢化玻璃,而是钢化夹胶玻璃,这可能涉及一些成本,用这些玻璃作为外墙玻璃那自爆率可能更低,所以这种安全

  新浪地产总编辑唐茜:其实大型的玻璃幕墙不是高空杀手,确实有一种观点说得比较夸张,但是建筑安全只是一个点,不管是质量问题还是安全问题都需要开发企业或者建筑承建单位在选择合作伙伴的时候要非常慎重,要选择有责任心的企业来合作。我想再问两位开发企业的代表,在具体选择合作伙伴的时候对开发企业有什么建议呢?

  程鹏:其实招投标过程中是一个痛苦的选择过程,怎么痛苦呢?确实有很多好的厂家,包括一些好的材料,要经过很多的环节才能到安装现场,而且在整个技术的管理序列来讲,能真正落实的即项目和设计能做到基本一致要花费很大的代价,我很关注幕墙技术论坛,从技术角度来讲,在招商地产有一个希尔顿酒店,我们在招标的过程中把所有的材料和配件全部定版定样,甚至在定标以前就做了一模一样的实体,用型材玻璃做的样板房,大家就按照这个样板房进行定标,做出的效果基本是一样的,其中整个的项目从头到尾使用的是干法施工,里面的玻璃就算是有自爆,甚至有子弹打穿了爆了也不会落下来,会保留在那里,要拆下来都是比较难的问题,这就是从设计上解决了这个自爆的问题。技术方面我更倾向于从幕墙设计和招标管控的环节解决这些问题。

  新浪地产总编辑唐茜:谢谢,请甘总也回答一下具体如何来选择到一个好的合作伙伴,控制质量的风险?

  甘生宇:刚刚程总一边在讲我也在想,这么多年包括远大在内,我们都有跟万科合作,包括我个人也跟很多的门窗幕墙类的同行有深入的交流这个问题,其实刚刚说的铝材的问题,一个是自律,第二个是成本,违法的成本,在深圳现在停车,机场出了事故,原来没人管,现在有人管了,罚款就罚2000,那就要掂量一下了。

  深圳万科现在在做一个天网行动,我们跟每个合作方在招标的时候就明确我们的标准,第二我们要检查,每个星期甚至是不定时的会到工地检查,包括铝合金门窗在内,所有的材料都检查一遍,合格率按照国家的标准来验收只有76%,没有按照万科的标准,万科相对要求比较严一些,那最终的结果可能就是万科的要求高了那价格就高了,可能所有的企业跟万科的合作多了逐步的了解万科的要求就提高了自己的标准。谢谢。

  新浪地产总编辑唐茜:从业人员的自律和行业的自查是十分关键的,刚刚提到了违规的成本问题,现在的成本是越来越高的,以前可能说是“掩盖在真相之下”,但是现在我们看到尤其是互联网的发展,高速的透明化、阳光化,所以这些问题会逐渐的曝露出来,如果有做得不好的企业,此时此刻可能通过自媒体已经传播出去了,通过这种网络化平台的公开阳光的渠道,我们会得到更多真实的评价,所以会推荐更多的好企业,而做得不好的企业会逐渐的被淘汰。

  刚刚提到了市场的问题,提到了信心的问题,也提到了质量控制标准化的问题,我们再谈最后一个创新的话题。刚刚结束的两会在总理的政府工作报告当中提到了未来的中国制造这样的话题,中国企业实际上是不缺实力的,实际上是很有实力和很有研发能力的。拥有这么多的生产制造企业,但中国制造还远没有达到非常先进的水平,需要企业去参与到创新,其中也提到了互联网跟实体经济的结合会是新的中国制造的制高点,但是可能在座的几位对互联网这块还是相对比较陌生,但是已经看到了一些尝试,包括今天我代表的采购平台也在做一些上下游的网络化、电商化的尝试,还是请问一下黄秘书长,现在各行各业都在提互联网思维,门窗幕墙行业是不是也有互联网之风已经吹入,您是如何看待这种产业互联网跟实体经济结合的创新模式的?

  黄圻:对,现在是采购平台、互联网大家都在提,然后也有网站在建平台,但是目前按照中国的门窗行业的发展来看,可能还要有一段时间,不是太容易。

  实际上前面大家提到的,比如说像刚刚王积刚说的洞口,80年代的时候就已经编了这个门窗洞口,我也参加了那个标准制定,但是这个标准从来也没有人看过,建筑师也不看,你提到的已经是后来又若干次修订了,但是修订了大家也不看,推广很难。

  产品的标准化可能就更难一点,为什么中国的门窗会这么复杂?前面专家也说到了铝型材厂几万个模具在库存里放着,这就是中国的特点,实际上门窗厂何尝不愿意做一种规格的模型,它一定可以做得很容易也很好,但是中国的市场就是这样,可能还要花一段时间,早年70年代的时候,特别是铝合金门窗都是舶来品,那个没有知识产权的问题,谁都可以做,所以那会80年代初反而我们的系列少,因为大家反正都是拿舶来品,这两年门窗企业,特别是铝型材企业有了知识产权的问题,所以反而变成每个厂都有它的系列,谁仿造它的就存在侵权,这就造成了铝型材多得不得了,包括一些房地产商也在搞自己的型材,变成后面无限的增加。这就是中国的特点,标准化可能需要一个过程。

  甘生宇:我觉得门窗幕墙肯定要和互联网或者移动互联网结合起来,其实现在已经有人在做这个事情了,比如说新浪地产在做采购。

  首先有很多的门窗幕墙厂都在学国外的先进经验,学了很多硬件,但是我们发现旭格还有一个软件,门窗幕墙厂有没有做到这个呢?我相信远远没有达到这个程度,默克尔说的工业化4.0,首先这个问题是需要我们国内行业自己思考的,这是第一个。

  第二个作为客户来说,选择一个窗其实只是现在没有提供互联网的东西,一个客户到万科的房子体验馆,其实是可以有一个交互式的体验的服务,我能不能提供一个东西给他,对客户来说,买房子有可能需要这样的服务,说这个窗户不喜欢,那未来能不能提供不同的产品呢?像远大提供一个不同的门窗产品,或者需要一个更复杂的窗户我也可以做到,我觉得这种互联网思维的服务是可以做的。当然这个产品未来可以在门窗上,现在可能门窗上只是打了一个远大的标志,未来可能涉及到二维码在上面,只要使用我的APP平台,远大就知道了,这是新浪地产总编辑唐茜家里某个房子的某个窗现在是不是五金坏了,下个单就OK了,有可能会有一个类似海尔的24小时的服务功能上线,我觉得这种线上线下怎么做好结合,把互联网的平台用好,已经是现在我们要做的事情,而不是未来。

  新浪地产总编辑唐茜:谢谢,甘总提的建议非常的中肯,可以说我们讲利用互联网的平台,不是说现在就要通过这个平台实现一键式的整合,或者说实现我们的采购流程、付款可以在网上实现整个流程,但是实际上对每家企业来说,把互联网思维或者信息化管理的理念应用到企业的经营层面是十分必要的,刚刚也提到很多的场景,包括我们的选材是不是可以更加的具有体验式的服务,包括我们可以跟移动端结合,也包括我们可以跟后期的客户管理结合,其实这都是互联网的具体应用,也就是我们刚刚讲的工业4.0的德国先进理念之间的差距,想问问杜总是不是已经有了这样的管理模式?

  杜万明:其实客观来说,比如说你输入某个地产公司与我们合作的,我们马上可以查到某个门窗是某年某月某日生产的,什么时候安装的,都可以查询到,完全的信息化管理。现在我们前方的销售人员,只要客户有需求,他就可以查到订单的情况,都可以信息对接,这个已经没有问题了,这是我们在这方面已经做了好几年的工作了,谢谢。

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