??新浪乐居讯 （实习编辑 李影）走过了用最好历史数据装饰的华丽2013， 2014年的三亚楼市似乎已洗尽铅华，纵观2014年，三亚楼市虽然住宅成交总量有所下降，但是成交价格相较于2013年却有所上升。在竞争激烈的房地产市场，2014年三亚房地产各个项目的成绩如何？以下将从三亚市场整体量价、区域供求、成交结构、区域成交、市场排行榜等多方面对2014年三亚的房地产市场进行解读。

??一、市场整体量价分析

??2014年，三亚房地产市场整体量价处于量跌价升的状态。从住宅供应面积与住宅成交面积来看，总体情况供大于求，但3、4、5月处于供不应求的状态，成交同比于2013年要低迷。全年的成交均价有所动荡，成交面积从2014年8月开始到12月呈现上升趋势，整体区间相对稳定。

??近三年三亚市商品住宅供求及价格走势图

??二、区域供求分析

??从供求分析图表来看，2014年三亚房地产整体处于供大于求的状态。

??其中，崖城镇压力最大，供求比为2.78，其次为田独镇和海棠湾镇，供求比分别为2.05和2.17。从存量上看，河东区的可供给的存量是最大的，其次为田独镇和河西区。由于崖城镇的项目相对于其他区域来说是比较少的，11月份才刚推出7.86万平方米，使得其供求比有所提高。田独镇高端地产过多，去化比较慢，压力也是最大的。而河东区存量115.72万平方米，处于失去去化较快，供求比仅为1.54，整体压力相对较小。

??三亚市场区域供求比

???三、市场成交结构分析

??要对2014年三亚的市场成交结构进行分析，要从物业类型成交情况、户型成交情况、面积段成交情况、单价成交情况、总价段成交情况等几个方面进行细致的分析。

??1、 物业类型成交情况

??从图中可以看出，2014年由于整体市场低迷情绪的影响，三亚市场普通住宅占比同比下滑，由2013年的84.54％下降为80.43％。而酒店式公寓和别墅呈小幅上升，分别由13年的6.41％与9.05％上升为7.53％和12.04％。

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??近三年是三亚市物业类型成交情况

??14年普通住宅成交同比与13年下降21.62％，占比下滑3.63％；酒店式公寓成交7.52％，同比下滑3.43％，占比上升1.15％；别墅成交12.03万平方米，同比上升10.44％，占比上升2.48％。

??总的来说，2014年房地产市场低迷主要影响普通住宅，酒店式公寓影响并不大，高端物业别墅则呈现上升的态势。

???2、 户型成交情况分析

??近三年三亚市户型成交情况

??从图中分析,2014年三亚市场户型的主要成交源是二房,其次是一房、三房和独栋。相对于2013年来说，一房同比下降了48.57％，但在2014年仍然是市场户型主要的成交源。二房同比下降31.9％；三房同比有所增加，相对于13年增加了19.17％，是源于半山半岛的热销。

??14年三亚市独栋别墅成交在下滑，叠加别墅成交好于去年源于万科森林度假公寓的迷你叠加别墅成交。

??复式同比去年大幅度增加源于半山半岛全复式房型楼栋整栋出售。

??双拼相对于13年也有所上升。

???3、面积段成交情况

??近三年三亚市面积段成交情况

??2014年主要成交面积段仍然集中在60-80平方米的户型上。主要成交面积段10万平米以上的由13年的6个下降为3个，分别为60-80平方米、80-100平方米和200平方米以上。

??全年100-200平方米的产品成交量在大幅度下降，同于13年下降60.68％，其次为40平方米以下和40-60平方米以下，分别下降44.62％和42.44％。

??虽然总体的面积段成交在处于下降趋势，但是2014年仅180-200平方米和200平方米以上的产品同比于去年却是在增加的，分别为174.12％和17.76％，由此可见，大面积段的产品成交稳定，受市场支持，仍然处于上升的态势。

??4、单价段成交情况分析

??近三年三亚市单价段成交情况

??2014年的单价段成交主要集中在1.5-1.8万和3万以上的户型上。

??2014年三亚单价段成交1万元以下/m2,下降幅度是最大的,同比下降了94.6％。其中，1.2万-3万的户型也处于下降的态势，幅度相对于1万元以下的下降幅度要小。

??1.2-1.5万元/m2同比与13年上升29.28，处于逐年上升的态势。3万元以上/m2相对于13年来说也是处于逐年上升的态势。

??主要成交单价段集中在3万元以上/m2，市场占比为30.07％，成交量同比与13年增加并不大，主要是由于别墅物业类型的成交稳定和半山半岛的热卖。这也说明了三亚房地产的高端市场受市场情绪的影响并不大，成交一直处于较稳定的状态。

???5、总价段成交情况分析

??近三年三亚市总价段成交情况

??2014年三亚市总价段成交主要是110-150万、150-200万和500万以上。

??但是总体相对于13年来说，总价段成交情况仍然是处于下降的态势。最明显的体现在110-150万，同比13年下降28.48％，其次是150-200万，同比13年下降27.74％。

??总价段在500万以上同比与13年上涨31.2％，上升幅度较大，市场占比24.41％，同比于去年市场的占比增加9.11％。这说明了三亚市房地产市场的购买能级在提高。

??四、区域成交

??区域成交主要从各区成交情况和区域成交价格两个方面进行分析。

??1、区域成交情况分许

??近三年三亚市各区成交情况

??从12年至14年,三亚市住宅市场的主力成交区域集中在河东区,其次为田独镇。

??2014三亚除了海棠湾和天涯镇意外的各个区域成交量相对于13年来说都是有所下降的。河西区和崖城镇同比下降56％，凤凰镇同比下降43％，河东区同比下降15％但仍然是市场成交的主力地区。其中河西区和凤凰镇不仅同比与13年下降，同比与12年也是处于下降的态势的。

??海棠湾镇同比与13年呈现上升的态势，上升81％，由于定位为国家海岸后，市场成交情况逐年在增加。

???2、各区成交价格情况分析

??近三年三亚市各区成交价格情况

??2014年三亚市各区成交价格均价相比较于13年来说是呈现上升的态势的。其中海棠镇上涨幅度最大，为41.45％；河西区上涨28.14％和田独镇为20.03％，上涨得最快。

??河东区成交价格近三年来基本保持在25000元/m2左右，比较稳定。凤凰镇成交价格今年处于上升价段，平均增长速度为6％左右。而天涯镇仅有【中交绿城﹒高福小镇】别墅在售。

??五、2014三亚市场排行榜

??2014年三亚住宅市场金额TOP10?

??2014年三亚市住宅市场面积TOP10

??2014年,三亚各大房企为争夺市场一席之地,使出了浑身解数.通过2014年三亚住宅市场金额排行榜和2014年三亚市住宅市场面积排行榜来看,半山半岛项目稳稳地坐上了第一的宝座,独占鳌头.它以住宅成交金额52.93万和住宅市场面积成交面积14.09万夺得桂冠。

??住宅市场金额中信﹒半岛云邸以14.42位于第二，万科森林度假公园以13.21位于第三。

??住宅市场面积和泓﹒假日阳光以5.79位于第二，森林半岛以4.80居第三。

??总的来说，2014年三亚市房地产市场处于小幅波动总体稳定的状态。房地产市场低迷的情绪主要对普通类型的房产影响比较大，对于高端房产的影响很小，所以2014年三亚市高端房产的发展态势处于上升趋势且比较稳定。