??近几年广州大规模落实市政配套利好，卖地、建城，一片片“新城”诞生。经过前两年的筹谋规划，2015年广州多个新城展露真容，东有金融城、南有自贸区、西有广钢新城、北有花都CBD区府板块，每个板块都有强大的政策利好支撑，每一个板块都聚集了众多房产巨头，未来也将有大量的新盘新货扎堆推出，百花齐放。那么，谁能成为2015年的黑马板块？

??东：

??金融城板块

??发展处于雏形 多项目今年上市

??虽然金融城的规划早在前年就已经出台，但是区域内的楼市发展目前还处于雏形阶段，真正推出市场并没有太多楼盘。不过，记者去现场实地踩盘时，发现多个楼盘正在紧张施工，预计今年可以上市。

??将建全国最大地下空间

??规划显示，广州国际金融城范围北起黄埔大道、中山大道，南至珠江，东至天河区界，西至华南快速干线，总面积7.5平方公里。核心区总面积2.3平方公里，包含了多个“退二进三”的旧厂房用地，包括鹰金钱罐头厂、澳联玻璃厂、南方面粉厂等等。

??去年10月，广东省建筑设计研究院副总建筑师洪卫首次透露金融城起步区地下空间规划的详细内容：总建筑面积达到213.6万平方米，一共有5层，堪称全国最大的地下空间。

??开发时间长 拆迁是问题

??对国际金融城的推出，业界有期许也有担忧。58同城报告认为，国际金融城尤其是起步区毗邻珠江新城、对望琶洲国际会展中心，占据的是目前广州市中心最为难得的“黄金地段”，随着珠江新城土地资源枯竭，与珠江新城一路之隔的国际金融城无疑将成为未来最令人垂涎的新开发热土。

??不过令业界担忧的是，国际金融城建设也涉及不少工厂和城中村的拆迁安置问题，起步区内规划的都是商业规划，回迁如何解决确实是个问题。预计该区域的开发成型，需要等上5~10年的时间。

??多个项目正在施工

??根据58同城统计显示，至今为止，广州国际金融城已推出两批共十余宗用地，成为广州的土地收益金大户。记者走访看到，目前在广州国际金融城已有不少项目在获得土地后正加紧开工。除了已经推出的汇金中心之外，旁边的绿地项目、保利项目都已围蔽施工，在保利项目的外墙上还可以看到“保利金融中心”的字样。

??合富房地产经济研究院院长龙斌估计，一旦金融城发展成熟，大量金融机构、总部企业会争相进驻，金融城未来的土地价值或超1000亿。

??2015年推荐楼盘：

??汇金中心

??地址：天河区黄埔大道与科韵路交界国际金融城。

??产品介绍：汇金中心由世茂、华润、KWG三大地产巨头联合打造，是金融城首个作品。其占地3.6万平方米，包括商铺、写字楼、公寓三种业态。其中，汇金天地是1万平方米滨水精品Mini-mall，集商业、休闲、餐饮于一体，推出38~675平方米独立产权滨水商铺60席。

??预计价格：商铺10万元/平方米。

??金融城预计推出地块：AT091002地块：为商业商务综合用地，宗地面积8189.57平方米，规划建筑面积11.27万平方米。

??AT090927：容积率达到16.4，按照规划，国际金融城将建成450米高的地标性建筑——国际金融交流中心，与琶洲塔隔岸相望。

??南：

??自贸区板块

??新盘新货达万套 领跑全市

??号称进口商品将便宜三成的跨境电商实体店将在南沙试业，与此同时，近期南沙自贸区税务登记户数激增，个别企业甚至开始筹备从番禺、天河迁往南沙。新年伊始，拥有自贸区利好的南沙再次成功聚焦置业者眼球。

??9大新项目将改写商业格局

??目前南沙的商业氛围与广州商务成熟区相差较远。位于蕉门河中心区的金洲商圈是整个南沙区唯一的商圈，主要商业项目有金洲商业街、今洲广场、奥园金莎广场、金基城和华汇国际广场，这5个项目的单体规模都在1万~3.4万平方米。

??不过，根据戴德梁行最新发布的报告，目前在南沙区的9个潜在商业项目将挑起提升片区零售市场发展水平的大梁，再加上2015年万达广场的入市，其接近20万体量的一站式商业将吸引大批消费者。

??这9大新项目分别为南沙万达广场、越秀滨海隽城商业广场、越秀商业综合体项目、碧桂园明珠湾区商贸项目、珠江船务大厦综合性项目、星河COCO GO、滨海游艇高端商务综合体、珠江湾综合体项目和方兴金茂湾。其中越秀滨海隽城商业广场已经在元旦期间开业；星河COCO GO将于今年上半年开业；南沙万达广场将于今年10月开业。

??另外，根据远期规划，南沙新区将剑指高端商贸与专业会展，将设立规模更大的免税商品购物区。

??28盘推新 货量达1万套

??自南沙自贸区落实后，阳光家缘数据显示，2014年12月13日~2015年1月12日，南沙共成交1274套住宅，环比前一个月翻了近一倍，成交价从9819元/平方米涨至10340元/平方米。二手楼虽然价格未见变化，不过业主出现惜售情况，放盘量明显减少。

??据合富辉煌监测，如果按当前项目施工情况来看，今年南沙新盘新货全市最多，预计将有28盘推新，新货量达到一万套，是近年来的高位。从已划定的自贸区范围不难发现，除了海港区的龙穴岛、沙仔岛目前尚无楼盘，万顷沙保税区只有万地雅涛阁一个楼盘之外，其余南沙有多个板块的楼盘将直接受惠。

??2015年推荐楼盘：

??南沙金茂湾

??地址：南沙区凤凰大道南体育馆东侧

??产品介绍：南沙金茂湾已于1月16日推出T3栋LOFT公寓，毛坯出售。项目预计本月推出住宅产品，目前样板房已对外开放。南沙金茂湾是方兴地产带着深耕华南区的重大战略目标，斥资100亿，计划用十年时间打造广州首个大型滨海城市综合体。

??预计价格：14000元/平方米。

??万地雅涛阁

??地址：南沙区万顷沙镇。

??产品介绍：项目总建筑面积5.5万平米，占地面积1.38万平米，容积率4.0，绿化率35%，由三栋17~23层高的洋房构成，主力户型为约86~91平方米两房，98~109小三房，107~131平方米三房带套房，少量143平方米四房以及复式128~152平方米产品。

??预计价格：6888元/平方米起。

??南沙保利城

??地址：地铁四号线黄阁汽车城站附近。

??产品介绍：南沙保利城元旦加推100套全新房源，户型为66~76平方米两房、88~114平方米三房，当前认筹1万抵9.5折，首付1.5成。南沙保利城是保利置业集团进军国家级新区南沙的首个重头戏项目，总建筑面积高达百万平方米。

??预计价格：8800~11000元/平方米，带2500元装修。

??西：

??广钢新城板块

??发展迅速 新盘扎堆上市

??规划已久的广钢新城，经过去年大规模拍地后，今年将是新盘绽放的一年。据了解，金融街融穗华府、中海项目有望集中在今年下半年开售。近日，广钢新城AF040122地块项目开始环评公示，将建设4栋39层的超高层住宅，而该地块去年9月由保利集团底价拍得。

??大量新货近两年扎堆上市

??与广州早前规划的不少新城相比，广钢新城的发展要迅速不少。新城规划范围东临芳村大道、西接花地大道、北靠鹤洞路、南临环城路。用地总面积657.4公顷，未来居住人口可达19万。

??去年，广钢新城迎来了大规模的拍地，成为广州土地市场最为关注的板块。去年所拍11宗地块的项目将会在近两年陆续上市。其中，全新项目金融街和中海项目将在今年下半年上市。金融街项目拟建10栋39~42层商住楼，规划总户数约3000户。

??目前，由中海地产拿下的广钢新城3个项目，在广州市规划局官网公布了规划。AF040403、AF040402地块以超高层的住宅楼宇和回迁房为主，包括2栋59层高的住宅和1栋47层高的回迁房。AF040404地块将建成8栋高层建筑，包括2栋51层回迁房、5栋49层住宅以及1栋33层商务办公楼。在住宅和商务办公楼宇的外围，将有三层高的商业配套，整体通过空中连廊相接。

??另外，由保利集团以底价拍得的广钢新城AF040122地块项目也开始进行环评公示，规划建设4栋39层120米高的超高层住宅，并建有幼儿园和配套商业建筑。

??难打造豪宅 出货压力大

??方圆地产首席师邓浩志表示，该板块楼盘均价预计在两万五左右，整体不太可能超过三万元，部分可能出现亏损销售的情况。按目前广钢新城的定位，只能做刚需产品，无论是环境还是景观都不太可能打造豪宅。政府对该板块的投入并不多，也没有新的大工程安排。所以广钢新城只能是一个普通居住区。其整体性价比不如一路之隔的南海。

??克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰表示，目前市场货量多且集中，广钢板块的压力非常大。去年9月份该板块拍卖楼面价与2月份楼面价低差额最高接近8000元/平方米，这对于中海和金融街项目的定价非常不利。如果仅从市场的角度来看，单价在3.5万元/ 平方米之内面临的竞争压力会小一些。

??2015年推荐楼盘：

??元邦明月水岸

??地址：花地大道南（地铁一号线西朗站往花地河方向300米）。

??产品：在售104~157平方米三房及四房的江景单位。

??价格：均价2.5万元/平方米。

??金融街·融穗华府

??地址：荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南。

??产品：拟建10栋39~42层商住楼，规划总户数约3000户。

??价格：业内专家预计3万元/ 平方米左右。

??北：

??花都区府板块

??去年成交强劲 今年有重头戏

??花都区府板块处于花都中轴线区域，是花都的行政中心，更被看作是花都的CBD。整个板块以花都区政府为中心，辐射到迎宾路、凤凰路和紫薇路一带。在花都撤市立区之后，区府板块以其供应量大、产品丰富和较低的价格，成为广州北部最具投资价值的板块。

??万达旅游城拉动周边房价

??按照规划，区府板块将建设成花都的重点休闲文化中心及生活居住板块，在区域内将会设置体育馆、文化活动中心、商场、学校等各项基础设施。地铁九号线预计也会在2016年完工。整个板块的规划正在逐步成型。而在该板块北部，万达文化旅游城（又称广州万达城）已经正式动工，计划投资500亿元，打造成为世界级乐园。这将使整个区府板块的经济实力和投资潜力大大提升。

??配套将更加完善

??2013年11月，花都副中心规划获批。花都区府板块、空港经济区、万达城等规模巨大的项目均在花都副中心的规划范围内，将吸引大量资本、技术、劳动力等生产要素的流入。花都区府版块将作为花都副中心的核心区进行重点打造，规划有4条有轨电车，可实现15分钟到达北站和机场。

??区府板块的发展潜力，也逐渐吸引到了花都“天河城”、万达广场、大润发以及雅悦居锦城城市综合体等商家入驻，区域商业配套实力大幅度提升。

??区府板块成交势头强劲

??2014年，区府板块的楼市成交套数为3481套，为整个花都区域贡献了43.1%的业绩，成为花都各区域成交冠军，比广州其他的一些城区一整年的销量还要多。保利花城、雅居乐锦城、祈福万景峰、路劲悦峰等销量靠前的楼盘，均价都保持在1万元/平方米左右。信息时报记者曾经采访过路劲悦峰的销售冠军谭敏婷，她在回顾过去一年的工作时，也表示从中心城区过去买房投资的人不在少数。

??目前，该区域共有19个在售楼盘，还有包括广州万达城在内的4个楼盘待售。

??2015年推荐楼盘：

??广州万达城（万达文化旅游城）

??地址：花都区平步大道与曙光路交汇处。

??产品介绍：现已开放样板间，首期主推30~120平方米的商铺和34~57平方米的精装公寓。

??预计价格：11000元/平方米。

??荔园悦享花醍

??地址：花都新华街迎宾大道与平步大道西交汇处。

??产品介绍：首期预计2015年5月推出，户型包括75~121平方米两房至四房。

??预计价格：9000元/平方米。

??绿地新里缇香公馆

??地址：花都区建设北路和紫薇路交汇处。

??产品介绍：户型包括58~80平一至两房，125平三房、142平四房。

??预计价格：12000元/平方米。

??行业专家都看好哪些板块？

??看好东部

??合富房地产经济研究院院长龙斌：东部基础设施建设加快

??龙斌认为2015年东部会继续保持高的市场热度。2014年市场缩量调整下，东部是唯一一个成交量上升的区域。他表示，东部的轨道交通基础实施建设加快了；萝岗和黄埔合并为黄埔区后，有成为“六区”的概念；东部离天河、中央商务区距离最近，自然环境条件好，是白领、金领首要考虑的置业选择之一；同时，东部供应充足，品牌优质配套佳的产品多。

??看好南部

??广州知名地产专家邓浩志：要用长远目光看南沙

??邓浩志对南沙楼市走向持乐观态度，虽然自贸区并不包括整个南沙，只是龙穴岛或周边一些区域，但消息也会对南沙整体楼市产生积极影响。他表示，短期内，南沙楼价将有10%~20%的上涨，预计成交量提升20%。南沙成立自贸区，对自住客不会有太大影响，但会吸引更多的投资客介入。

??但是由于当前南沙的产业结构还没有搭建起来，起码还要5到8年才能完全成型，南沙仍然需要用长远目光去看待。

??不同声音：合富辉煌首席分析师黎文江不太看好自贸区板块，建议投资者在两年内不要考虑过去买房投资。他的理由是，现在自贸区具体的规划都还没有出来，大家只是在炒作这个概念，如果在实际的操作、规划是怎样都还没看到，就先行投资，有可能到头来会扑空。

??看好北部

??合富辉煌首席分析师黎文江：万达文化旅游城值得期待

??黎文江不太认同将花都区府板块列为有投资潜力的板块之一。他建议，将正在建设的花都万达文化旅游城单列为北部的潜力板块。

??据了解，在四个板块中，他对万达旅游城的期待也是最大的。黎文江认为，万达投资了500亿来建这个文化旅游城，会拉动花都地区周边的GDP、房价，这是一种新兴的地产模式，并且不限购不限贷，投资潜力非常大。

??不同声音：中原地产项目部经理黄韬对万达文化旅游城持一个非常中立的态度，认为该板块单靠万达一己之力，是没有办法拉动整个区域经济的。并且万达本身是拿花都这个项目作为试点，之前没有成功案例，使得其投资风险很大。黄韬认为，文化旅游城是需要一定文化底蕴的，但万达在这方面累积的经验不够，优势并不明显。同时，黄韬认为现在就说这四个板块的潜力还为时尚早。虽然2015年这几个板块都会有新盘推出，但等整个板块最终成型，还有很长的一段时间。

??看好西部

??克而瑞信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰：荔湾老城区大量推新引关注

??曾英杰认为，广钢新城今年还会有大体量的土地推出来，吸引大家关注到这个板块，此外该板块今年下半年会有两个新项目上市，像中海、金融街这样的企业拿地的成本比较高，自身做的产业也比较优质，所以新的楼盘也会提升到整体区域形象，此外这四个板块中，广钢新城位于老城区，从地理位置上看更有优势。

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