DAO徐和锋：养老机构盈利模式研究
11月14日下午，上海的金秋宜人，让所有远道而来的嘉宾感受深秋美景的同时，也更加贴合了这次由DAO陆道股份主办、新浪地产(微博)作为媒体支持的“智·道”系列沙龙2014·冬——大健康产业主题沙龙。
参加本次会议的嘉宾有：DAO陆道股份总裁刘敏、DAO陆道股份副董事长谭启钰、DAO陆道股份副总裁李春浩、DAO陆道股份策划咨询事业部总经理徐和锋、北京太阳城集团董事局主席朱凤泊、DAO陆道股份设计总监王兴华、上海亲和源股份有限公司副总裁华山、DAO陆道股份景观事业部总经理卫鹰昊等。参会的嘉宾就如何发展大健康产业、如何找到养老地产的盈利点等实质问题进行了探讨。
DAO陆道股份策划咨询事业部总经理徐和锋表示：银发时代已到。这个市场已经来临。简单地做一些数据分析：到去年年底，中国65岁以上老人已经达到1.32亿，占到接近10%。而且中国老龄化的速度还在不断加速，民政部预计到了2025年左右，周围老龄化率达到14%，14是什么概念？国际上通行的深度老龄化阶段。这个时间非常之短，这么短时间就有市场的爆发，市场空间、市场机会非常巨大。
同样是民政部有一个预测：到2030年中国老年人消费规模达到13万亿。14年是4万亿，也就是说有非常大的提升空间。国际上发达国家的老人床位数比例基本上是每千个老人60个床位，但中国平均水平只达到1/3。比较好的，北、上、广、深大城市也就是它的一半水平。所以应该说市场机会非常大。叫银发时代的黄金产业。
第三句话：政策利好评估。前面也提到了，国家在过去一段时间内出台了大量相关于老年服务业的政策。尤其是去年，9月13号关于加快养老服务业的若干意见，这个文件应该说是一个标志性的，大家都在谈。为什么去年称之为养老产业，或者是养老地产的元年，这个起了非常重要的作用。养老产业方面的依靠力量，就是要依靠社会资本、社会力量，这个为社会资本、社会力量参与养老产业提供一个重要的政策理论依据。
第四点：各路精英聚集。国内目前有三类主体在从事养老地产的发展。最多的是房地产开发商，我们做了一些统计，目前大概国内有将近1百家企业在参与从事养老地产的业务，再就是人寿保险方面可以跟养老地产经营进行比较好的对接。
养老地产要实现盈利，必须依靠三个方面：靠政府、靠资本、靠注入。靠注入还是最根本的，只有把政府的养老服务需求满足了，你去靠政府、靠资本才有得靠。
梳理一下分为四块：床位建设补贴，办养老会根据床位数有一个补贴，每个床位多少钱，几千到几万块都有，各地标准不一样。第二，运营补贴。每个月每个床位有几十块到几百块的补贴。第三，给老年人一个补贴，保险。这些保险政府可以出一部分进行补贴。还有一个是低保失能补贴。如果养老机构有不能自理的老人入住，会有低保失能补贴，这是社会对供养老人的引导。对于这样一些补贴，不是说所有的养老机构都可以享受，基本上有一些非盈利性的养老机构才可以享受得了。一般的开发商，我们属于民办、民营为主的机构，他享受不到这个补贴。
这样一些机构就需要去寻找其他的盈利模式。一个就是靠资本，靠资本我们主要是靠出售股权的方式。整体出售又分为两大块：一个是相对于公开市场，一个是非公开市场。基金收购这个模式在国外已经运作比较成熟。它实际上本质是资本运作的模式。当然这个项目本身有稳定的现金流，只不是不是说一下子能够现金快速地回笼。如果这时候需要进行一下子的现金回笼就可以考虑这种方式。这种案例在国际上非常多。这里面资本的力量就非常有影响了，发现这两个参与主体背后都有资本的影子在背后，通过这样的方式，养老机构获得了比较好的调结构进行项目运营。
靠住户，把我们的养老产品以不同的形式销售给养老客户。有几类，这里面细分一下有两类：有产权，卖使用权。卖产权的案例就非常多了，真正卖产权的称之为伪养老，因为卖了以后养老有一定的难度。商铺散卖以后再做整体的管理就非常难。当然也不是说不可以。这里面典型的一个，也是比较早的，它基本上属于地产项目，就是常规讲的伪养老。房产收入占到所有收入的基本上95%、99%以上。所有的养老设施、养老服务核心目的是为了提高房屋的售价来设计的。这是模式的特点。
第二，租售使用权。往往是一些特殊类型的项目，拿过这个地可能是工业用地、旅游用地：看万科，它就是一个40年的旅游用地，没办法进行桥产权分割，所以只能卖使用权。因为有万科强大的品牌在背后做支撑，所以销售也不错。郁亮曾经说过这个养老项目既是成功的，也是不成功的。成功的，销售非常好，非常火爆，都卖掉了。不成功站在养老地产的角度，卖的都是40、50岁的壮年人，所以有这样的说法。这实际上跟房产销售基本上一致。
这里有几个方面的好处，特点：售卖使用权。因为中国人对产权比较敏感，所以使用权比产权售价要低。第二，产权不发生转移，所以运作企业拿的资产还是可以进行一些资本上的运作。这是对开发企业来说比较有利的一点。再就是物业出租，它的本质同样是一个房地产物业的出租模式，特点是说有一定的入门费用，但是这个金额相对比较低，和会员卡，其他的项目相比入门低，主要是通过租金收入来收益。这样的项目因为要长期经营，它的养老设施、养老服务说会做比较大的投入，确保这个项目入住的老年人享受到养老的相关服务。
这里有一个案例，实际上这个案例并不是这么成功，但这是典型的出租性模式。分几个区。租户可以有几种选择：第一，医疗、押金、高租金、高医疗押金、低租金。如果押金交到一定的程度可以免租进行入住。主要是通过交押金之后的资金来进行金融运作，获取的收益实际本质上还是租金的模式。这种门槛比较低，可以选择低押金，进行出租没有太多的限制。这也是造成了项目最终不是很成功的因素之一。前期投入的资金没办法通过一次性的资金来回笼过来，而且回收期比较长，会面临市场的风险，这是项目的特点。这个项目不好有很多因素，这个分析下来就是一个因素。
再就是会员卡模式，被市场认可度比较高的模式。项目本身不介绍了，流传很多信息。A、B、C卡，C卡卖完了，不同的卡有不同的价格、服务。还有一个是物业出租，有些沿街配套的商铺、物业来进行物业出租，产生一定的收入。收入主要来源于会员卡，这也是权益的出售。模式应该说比较成功，得到了资本市场的认可。而且不仅在项目上进行运作，还有品牌输出、管理输出、资金输出也做得非常好。有些是品牌合作，还有些是管理合作。尤其得到了很多业主方的认可。
另外一个，实际上是租售结合，就是前面几种模式的混搭。这个模式最典型的是太阳城，太阳城项目有租赁、销售，销售物业和租赁物业形成一个互相支撑的作用。租金进行定期的调整，它的模式有几个方面，一个是通过出售物业可以快速地回笼资金，确保资金流的平衡。这个平衡很重要，但出租的物业进行养老相关的阴影，把养老做起来，形成很好的口碑。这两者之间形成了一个比较好的结合。通过这种方式避免了其他伪养老项目，一卖了之最后走人的项目。两种不同的项目起到不同的作用，一个是确保现金流，一个是确保口碑和品牌。
最后对于模式进行了比较分析，站在房地产的角度下物业出租是最好的，资金回笼速度快，但整体品牌建设上是比较弱的。会员卡和租售结合的模式来看是一个相对均衡的模式。会员卡的模式下，必须要做好真正的养老服务，它能够为企业建立起专业的品牌效应，像亲和源的品牌还能够扩展、输出，为整个企业取得比较好的效益。同时它的资金回笼速度，因为会员卡前期的售卖也能够得到保证。
整个品牌有住户、养老运作，所以品牌同样可以建立。我们说两种不同的思维形成了不同的模式，一种还是地产式的卖房子。还有一种是做真正养老运营的模式。如果做养老运营的话，我们建议你会员卡的模式和出售结合的模式非常值得考虑和结合的模式。
总结起来盈利模式个靠：靠政府、靠资本、靠住户。但根本的还是要服务好客户，真正有了养老、有了现金流，资本对你的认可才会有。真正要做养老，做资本运作的话，要打好养老的基础。
