关俊：大有环境友好、低碳住区实践
为深入贯彻党的十八大、十八届四中全会精神，加快房地产业发展方式转变，分析房地产业市场形势，探索房地产业改革模式，展示房地产业创新成果，分享国内外先进技术，促进会员单位及企业间交流合作，中国房地产研究会、中国房地产业协会于2014年10月29—31日在天津隆重举行第六届中国房地产科学发展论坛。大连大有房屋开发有限公司董事长关俊在第六届中国房地产科学发展论坛进行主题演讲。
大连大有房屋开发有限公司董事长关俊
以下为会议现场实录：
关俊：大家好，我汇报的题目是《大有环境友好、低碳住区实践》。
我主要讲三个内容，住区建设的迫切性、必然性；住区建设的五个内涵；住区建设的十六个技术体系。
必然性、迫切性，大家在上午的发言中谈了很多，我们把它归纳起来，中国住宅可持续发展面临着五个大的问题。
第一是高能耗，我国能耗远远高于其他国家建设期是他们的四倍，使用期又是三四倍。
第二是高污染，垃圾、污水、空气，现在更加迫切。
第三是低品质，低品质是以清水房为代表的建设模式和粗制滥造的住宅形态形成的中国住宅新品质。汶川地震死了十万人，在它之后，智利地震只死了五个人。差在哪？建设主体。清水房装修带来的各种弊端，比方说因装修而产生的住宅质量通病，建筑建材假冒伪劣等等。
第四是短寿命，我们上面已经谈的很多，寿命问题实际上更加剧了能源危机、环境危机。
第五是少配套，我们中国的住宅和住区特别缺乏生活配套、文化配套和适老配套。
我们的应对方法：经过十五年的努力，建设低碳社区以应对高能耗，建设环保住区以应对高污染，建设产业化住区以应对低品质，建设文化生活适老配套住区以应对少配套，建设百年住区以应对短寿命。
这五个内涵中，第一是低碳住区。低碳，我们应该从两个方面去认知。第一叫“节”，就是如何把住宅的节能搞彻底，真正的节能。第二是“替”，如何用新能源替代不可再生能源。“节”的方面如果做得不彻底，就是虽然表面上说了怎么怎么样，实际上并没有这样做。另外“节”和“替”又息息相关，经过我们的实践，节能不真正达到住宅的80%以上，新能源取代旧能源，在住宅上的实现是极其困难的。
我们经过十几年的努力，完成了自己的一个单户保温节能体系，就是住宅四面墙体保温，地板要保温是六个要素，门窗要保温是八个要素，户间墙要保温是九个要素，相当于一个木桶的九块板，没有短板的时候住宅节能才能实现，否则缺一不可。比如户间墙，如果窗墙体过大怎么节能？所以说节能的问题是一个严密的科学体系，其实单户保温体系也是未来住宅单户计量的物质基础。我们通过十几年已经做了很多节能住宅，现在已经达到住宅节能的75%，如果计算成大连市一个冬天一平方米耗煤30公斤，我们节能70%的住宅耗煤5公斤。这个要在煤上算账。
新能源利用，我们从第一个项目开始就做了太阳能供热水，到现在我们还在应用。这里有一个核心概念在于维护。我们在新的一个项目实行了集约供热水，把单户供热水这种方式相对于不可持续，到了集约供热水形成了一个新的供热水站，这个热水站就是一个服务产业，它可以收费，这个收费可以让供热水新技术得到一种市场支撑。我们的收费标准很简单，就是用电热水器的耗电费是多少我就收多少太阳能供热水费，现在运行很好。下一步，我们要实行太阳能地缘能联动供暖、供冷、供新风。
这个体系孕育了很多年，在瑞典我们有一个基地，在那儿我们进行了四年的试验，并且我们买了瑞典一家太阳能专利，现在又跟一家太阳能夏储冬用的技术公司进行了深度合作，在我们的项目中进行了太阳能地源热泵联动供暖项目，我们现在通过测试，在瑞典的项目测试还是很有信心的，今年开始实施这个项目。
它的原理就是夏天多余的太阳能通过地源热泵储进去，把地下温度提升5到10度，冬天再通过热泵返回来进行供暖。刚才我说了一个前提，这个建筑我们必须达到节能80%。
第二是环保住区，环保住区讲三个内容。
首先，大有已经实现了三水帘洞技术体系。所谓三水，就是把污水变成中水，我们在区域内自设了一个中水处理站，把这个站的水排到中水水库，再把中水水库的水浇灌区域景观环境和周边森林，然后再吸出来的水到地表水库，和我们事先预设的大口井，从此污水就变成了自然水，再提取水冲厕、洗车和其他用途。已经是产生了一个完整的从污水到中水，中水到自然之水的循环。
在这方面我们下了很大功夫。(PPT)这些实景就是中水站、蓄水库、地表水供水站、地表蓄水库、灌溉园区和大口井。大口井这件事不得不提，在建设之初我们第一件事就是收集区域内的表土，这个土我认为就是真正意义上的土地资源。如果离开了，再砂磨或石版，就不是表土，你收集完了崇高品质，土地资源就能得到利用和保护。另外它也是我们的一个重要理念，把表土置回来之后再种植乔木，而不是种植草和灌木。乔木二十年生的树可以吸附五吨水，一片森林形成的概念就更大。我们现在已经形成了自身种植的森林，已经有100万平方米。这100万平方米产生了强大的对水的涵养能力，比如中水浇灌后，它自身涵养和净化，再出来就是干净的地表水。我们有相信将来可以在我们这个区域内完成全部的自来水，就是水自给自足，利用污水这样一个转换过程。
其次是运用住区垃圾分类回收技术完成垃圾零排放并且全部回收利用，这其中我们有四个环节，第一是干湿分离，第二是可直接回收和可不直接回收相分离，第三是有害和无害分离，第四是可直接利用和直接回收相分离。干湿分离，每家在建设之初的洗菜盆下安装一个德国进口粉碎机，然后经过加粗管道进入特制的化粪池，从此使室内家庭的湿垃圾分到了这里，然后经过特别的化粪池就已经变成了新的东西——沼气的原料。
这之中，干湿分离极其重要，其实垃圾不能分类处理核心就在于洗菜盆上能否做到干湿分离。住户的业主举手之劳，把湿垃圾通过这里分进出了，他完成了任务，剩下都是干垃圾。再排出来到我们分捡池，由工人进行有害无害分离、可直接回收和不可直接回收的分离。这里面之所以谈到可直接回收和不可直接回收，可直接回收也就是瓶子、塑料、整张报纸，但是不可直接回收，比如尿不湿等等怎么办，我们把它收集起来，放到一个压缩机上压缩成硬质颗粒，送到供暖中心跟煤放在一起变成了原料。特别是家庭中脏的塑料袋，放到哪里都不好用，必须通过洗涤机把脏的塑料袋洗干净打包送到该送的地方。有害垃圾，比如电池，送到环保局专门收这个的公司。还有可直接利用的公司，比如一个花盆打碎了就不要外排了，我们有表土收集的位置，把土就放到那里了，碎的花盆茬放到道路填充物也就是碎石那里去，我讲到这里，垃圾已经没有外排了。我们现在已经做到了用户自觉分离60%，经过公约、政府规定、曝光、相对的惩罚等等，我们现在希望能在一年内达到这种分类完成90%。
第三是五层土利用，大连山沟非常多，首先我们把一层架空，把整个山沟的基地红线内全部架空，架空层跟山体还有相扣的地方，形成了两个绿化空间。上面的层作为生活层，架空层下变成了功能层。再往下就是停车位，这种处理方法使我们的住区可以形成森林化，让房子和森林一起长出来，与此同时再把表土置回来种上乔木，这样整个一层平面上再没有汽车和其他的各种设施了，全是人和森林的关系。这样在修复自然的前提下把住宅建进去是非常有价值的。我们同时也引进了瑞典新风系统，是热交换的系统，交换率在85%，它可以使住宅24小时提供新风，我们在两个项目已经安装了这个设备。
第三是产业化住区，大有在一个基本的住宅产业化模式下，叫一张图纸、一套标准、一个流程、一份订单、一个平台。一张图纸就是整合设计住宅之初完成到最后装修的螺丝钉在一张图纸下。
一套标准是无论建筑商、部品商、装配公司都要按照这个标准进行施工，一个流程，无论是张三还是李四先上这个台，谁和谁衔接，这个流程来决定。
一份订单是用户通过样板选择法、部品选择法、色彩选择法完成在装配空间内装修事先选择，选择完再通过我们自制软件形成订单，而这个订单就是我们给部品商的订单，也是给安装公司的订单，于是这个订单也是用户用来验收的订单。为此也就完成了住宅产业化的装修。
何为产业化装修？总结起来就是优选的工厂部品，在一份用户订单前提下形成现场操作标准和操作流程，最后完成用户的验收使这个装修得以完成，在这个过程中我们最纠结的是用户的个性化选择，我们后来突破了。我们有20几种橱柜供他选择，我们有几十种地板供他选择，这些地板都是标准化生产出来的。
我们的装修现在已经是全方位的，已经做到零污染、零库存、零排放。之所以是零库存，因为装修所有部品一个包打过来，按户打包。比方说地板商，这个房子什么米数，就按户把所有块打到包里。我们现在已经做到小户型可以七天完成，大户型可以十五天完成。
讲一下适老住区的概念，中国老龄化迫在眉睫，中国住宅建设能否适合老年人居家养老是一个最大的课题，老年人居家养老到底需要什么，吃的问题、医疗的问题、依赖的问题、照顾的问题等等，我们做了如下设施来满足老年人的需求。
第一是日间照料中心。这个概念是我们培训专门的介护人员、陪伴人员和服务人员到老人家服务，在社区里一个三千米日间照料中心，到老人家去进行各种需求的服务，比方说老年人有病了，病前病后需要有人照料，那是带有某种介护成分的照料。他孤独了，一个人，需要有人陪伴是陪伴式的照料，需要整理家务就是整理家务的照料。这些照料员是我们专门培养并且派到老人家去进行工作的。
第二是老年活动中心。我们社区内每三十万平方米一个老年活动中心，这是直接提供给社区的。这个活动中心实际上很重要，他的文化、娱乐、交友都要在这里进行。
第三是总厨食堂，厨房是总的，管采购、配餐、卫生、安全、食堂若干个，各种风味各种特色，并且五百米有一个食堂，可以送餐到家。
第四是社区服务中心，一讲养老，有人就说社区要有医院，我觉得这是个误解。养老并不是医疗，医疗本身有医院，并不是说哪个老人住在大医院养老问题就解决了。真正要解决的是在一个社区内设置医疗服务站，要有三个内容，第一设置老年人家庭病床，第二是设立老年人医养结合的服务内容，第三是建立跟某一个和某几个医院的绿色通道。这样医疗服务站就算完成任务。
第五是社区文化站。
第六是老年大学，我们现在在我们的住区建设一个老年大学，现在情况也非常好。我刚才把这些概念都说完了之后，大家想想老年居家养老问题是不是相对解决了，所以说我讲的适老住区不是单一的老年住区，而是普通住区+适合老年人居家养老的全方位配套设施。
我们和日本人合作搞了一个康复介护中心，还搞了一个康复介护培训中心。我认为日本除了军国主义不好，其他都挺好，特别是在我们的建设领域。养老问题也是非常先进，一个泡脚就能达到泡脚、踝、膝盖、腹部、腰等等，很先进。一个老人在那里基本上两个月可以恢复正常。另外我们合办了培训中心，关于老年人的一个排便他能讲两个小时，所以这个培训很彻底。
我们想在这个基础上，其实改革开放很多发展也都是从外国引进最后才发展起来的，我觉得在中国住宅建设和适老建设的问题上，特别是绿色低碳和适老问题上更应该向国外人学习。
最后是临终关怀养老院，不多赘述。
整个适老住区如何管理，第一是居民委员会，调动居民委员会强大的作用，他管老年人的组织，老年亲属的组织，再一个是老年自助组织，比我年龄大的这批老年人很伟大，无论人格、阅历、能力还是自制力都是极其强大的，互助能力也是极其优越的。如果把他们调动起来，又能解决养老，又能解决很大一块问题。
说一下住区老年人服务管理中心，也是社会企业组织。有了这么一个核心社会企业来管理这些内容，再配合居委会和老年组织，我认为中国的社会居家养老问题是大有希望的，更何况中国人的孝道还有很好的作用。我认为中国未来的文化上的优势，无论是中国，住宅可以用四句话概括，传承的是文明，记录的是历史，凝聚的是文化，展现的是生活。传承什么文明？到我们今天应该是我觉得农业文明、工业文明再到后工业文明，现在传承的是生态文明。我们是单线传承生态文明的责任，记录什么历史？不能是那种雾霾城市，而是生态城市。凝聚什么文化？我认为是传承中国农业文明的很多优秀的文化，我们老祖先天人合一的文化，扬弃工业文明的很多东西，保留它技术上的东西。开创生态文明的很多东西。
