戴德梁行：哪些物业因CBD交通而改变？
交通与商务的关系不言而喻。在国际上，构建城市1小时交通圈是大都市聚合优势产业、提高竞争实力、促进商务增长的不二法门，尤其在城市商务中心CBD区域，能否与周边区域实现快捷、便利的1小时交通圈更成为释放商务活力的基础性保障。然而，作为国际大都市，北京的交通网络目前不仅难以支撑1小时交通圈的目标需求， CBD更是长年陷入交通拥堵的痼疾。在此情况下，以CBD为代表的北京核心区域内的产业属性发生着深刻变化。
城市核心区的产业变迁
CBD是北京总部经济的中心地带，500家跨国公司、800余家外资企业、500余家外国驻京代表机构，以及近200家中外律师、会计师、金融投资等中介服务机构的聚合，是北京CBD商务实力的象征。以北京CBD为例，DTZ戴德梁行(微博)华北区企业服务部董事王刚认为：“随着区域和城市的发展，核心区的缺点日渐凸显，这包括交通拥堵、通勤时长、车位稀缺、就餐困难等等。同时，企业员工在办公时间上的耗损以及员工幸福感的下降，为企业经营带来不少负面影响。”
因此，在以CBD为代表的核心区域内，产业属性发生着默默的变化。自2012年起，随着入驻CBD企业数量的持续增加，市场容纳率不断降低。同时，摩托罗拉、爱立信、安捷伦、奔驰、英特尔、飞利浦、惠普、阿里巴巴、奇虎360、萨博软件等全球和国内知名企业因为交通、办公环境等多重因素的考虑纷纷选择从CBD搬离至其他地区。这些腾出的办公空间为其他产业的入驻创造了机会，也在客观上对CBD产业属性的变化起推动作用。而这些IT和制造业企业留下的办公空间又很快地被律师事务所、金融机构等非人员密集型产业所占据。
对于这样一个产业变迁路径，王刚表示：“参考纽约、伦敦、香港、东京CBD区域企业聚集模式，主要是以金融服务业、专业服务、现代服务业机构，IT公司和制造业在这些传统的CBD区域是难以寻觅的。北京CBD里的IT公司，与其发展历史有关与产业构成有关，这些公司未来离开CBD将是一种无可阻挡的趋势。未来这些人员密集型的行业在中央CBD这种高租金的市场发展时，运营成本是最大的挑战，离开CBD寻找其他类似新兴市场是最佳途径。”
北京如何构建“1小时交通圈”
与伦敦、东京、纽约等国际都市相比，北京CBD虽然总体规划面积较大，但是CBD区域的轨道线路数量却最少。管中窥豹，通过CBD折射出的交通窘境，如何构建“1小时交通圈”以为城市核心区的商务提供更多活力，显得更为急切。
DTZ戴德梁行华北区顾问部董事全海燕表示：“在北京的城市核心区，大运量骨干网密度仍然偏低，不足以支撑高集约化都市发展模式。综合交通枢纽建设与城镇化发展不协调，以公交为导向的发展(TOD)模式未能顺利获得推广。同时，枢纽布局与城市功能区缺乏统筹，交通枢纽没有承担起锚固的功能，而轨道交通并没有形成联系枢纽与城市之间的纽带。此外，旧城改建、新区开发建设也未能充分依托综合客运枢纽及公共客运走廊的支撑而有序推进。”
建立快速、便捷、高效的交通体系不仅有利于促进CBD价值的再挖掘，更是提升北京城市经济综合实力的载体。除了借鉴国际经验之外，王刚对以CBD为代表的城市核心区交通规划，提出具体建议：“从政府层面来说，要通过奖励方式引导密集型产业和租金支付能力低的行业离开核心区，鼓励市民使用公共交通设施；同时，加大立体交通设施的建设，科学合理地规划道路线路等等。从核心区域的管理角度来说，可以适当地通过收费控制车辆的停留，增加车位租金、减少车位供给，以及在区域周边设立停车楼宇等都是有效措施之一。”
CBD商业对接交通导流优势
近年来，随着北京新光天地、银泰悦生活等高端购物中心的陆续问世，CBD商圈的高端商业稳步发展，商业类型愈趋丰富。然而，当前公共交通对CBD商圈客流的导入作用仍然稍弱，除国贸商城、银泰及新光天地，CBD区域其他商业均未能与轨道交通实现无缝对接，这间接导致工作日之外的CBD商业略显冷清。
DTZ戴德梁行华北区商业地产部助理董事罗俊崴表示：“CBD商业可以借助区域轨道交通的规划，在有效缓解拥堵的同时为商业导入客观人流。CBD核心区地下空间可以规划为集中商业、商业步行街、人行步道、轨道交通等多种功能，将CBD核心区所有物业连为一体，大大降低地面人流量。以北京为例，横贯京城东西、与现有地铁一号线平行的大容量快速轨道交通R1线将无缝对接集中商业，届时CBD商圈不仅作为高端零售代表的市级商圈辐射全市，其内生的各类业态、完善的公共交通，将极大满足区域自身的需求，更好地服务区域商业，提升区域综合价值。”
以1990年8月国贸一期“国贸商场”的开业为标志，北京CBD的商业迄今已走过24年的历史。未来，随着CBD核心区的问世及国贸3期B的开发，CBD区域将在增添19栋优质写字楼的同时，会继续供应新的商业项目，填补市场空白及消费需求。而在CBD区域地铁线路完善及其导入客流的影响下，这些商业项目将拥有更为广阔的发展空间。
产业园区成投资新热点
北京CBD区域租金高企、供应量偏低，加之交通拥堵等因素，已令不少企业把投资眼光转向CBD区域以外的区域，特别是新兴产业园区。
DTZ戴德梁行华北区投资及顾问服务部主管刘兵表示：“自2009年12月‘大望京商务区’规划获批以来，大望京已经成为高科技、信息、能源、汽车行业等国际大企业和全国性企业总部区，吸引众多的大型公司来此。目前，望京已形成了电子、通讯业的产业集群，而新能源、生物医药、新材料、IT电子等四大产业链也已蔚然形成。”
这种现象的产生皆由于产业园区比CBD区域物业具有更多多优势，产业园区通常享受政府出台的一些优惠和扶植政策；与核心区写字楼“持有经营”为主不同，产业园区大部分可以出售，企业可以直接购买，在自用的同时，企业可以获得资产，锁定保值增值收益，并优化资产负债结构。此外，产业园区空间较大，可以满足单一企业整体性较大面积的需求，并且可降低企业运行成本。
从DTZ戴德梁行2011-2013年产业园区的记录在案的交易案例判断，随着望京、上地、亦庄、丽泽等产业园区交易活跃度的增加，成交单价由2011年的每平方米14,424元，攀升至每平方米26,232元，由于价格攀升较快，成交面积在2012年达到14万平方米的高点后，2013年成交面积虽出现小幅回调，但从中长期来看，产业园区的租金水平和物业价值将不断被提升。
