在房地产市场下行的情况下，龙头房企万科A(000002.SZ)交出了一份还算过得去的半年成绩单。

  昨日晚间，万科发布半年报显示，2014年1~6月，万科半年度的营业收入同比略微下降1.0%，为409.6亿元；但净利润仍增长5.6%，为48.1亿元。

  而在销售方面，尽管上半年全国住宅市场销售下滑，但万科仍实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%，是为数不多的完成了年度目标50%的房企之一。

  营收微降

  根据财报，万科今年上半年的营收出现了微降，万科解释是因为上半年结算不多。

  万科董事会秘书谭华杰表示：“上半年结算不多是因为竣工有限，竣工一般都集中在下半年，这是行业的季节性规律，但今年这种情况尤其突出。”

  数据显示，上半年万科的竣工面积只占到全年计划的26.9%，比去年同期下降了6.6个百分点。

  谭华杰预计，今年全年的竣工量和年初计划应该差别不大，“下半年的业绩体现会更加充分”。

  由于销售快于结算，万科的已售未结金额再次创出历史新高。截至6月底，万科合并报表范围内有1747.4万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2027.6亿元，较上年末分别增长21.6%和24.9%。这也是合并报表范围内已售未结资源的合同金额首次突破2000亿元。

  虽然营收出现了微降，但万科上半年的净利润还是保持了一定的增长，共实现净利润48.1亿元，同比增长5.6%。

  这一定程度上归因于销售均价的上升。财报显示，万科上半年房地产业务的结算均价为10996元/平方米，较2013年同期上升5.1%。

  值得注意的是，万科的毛利率继续呈现下滑态势。今年上半年，万科的房地产业务毛利率为21.88%，较2013年同期下降1.90个百分点；结算净利率为14.09%，与去年同期持平。

  万科在财报中表示，公司房地产业务毛利率下降、结算净利率持平的主要原因在于，公司实现投资收益13.1亿元，较去年同期大幅增长237.8%。

  “万科的投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润，以及通过股权转让方式实现项目合作或商业资产处置而实现的收益，随着‘轻资产、重运营’模式的推广，这类收益将成为一种常态，”谭华杰表示，“必须指出，这类投资收益属于经常性的，而并非一次性所得。”

  在2013年的年度业绩发布会上，万科首次提出了被称为“小股操盘”的轻资产模式。这意味着，今后万科在一些联营合营项目中不再追求控股，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责，万科也可从中收取一定的管理费，或要求获得高于股权比例的超额分配权。

  谭华杰认为，这样的安排有助于减少对股权融资的依赖性，提高公司的投资回报率。

  这种运营思路的转变，在上半年的新增项目上也得到了体现。1~6月，万科新增的19个项目中，有4个项目的权益比例低于50%，6个项目的权益比例为50%或51%。

  不过，从过去几年的数据来看，万科的毛利率已连续四年下滑。2010~2013年，万科房地产业务结算毛利率分别为29.75%、28.79%、25.84%、22.31%。

  进入下半年，降价走量成为多数开发商的策略，万科也不例外，而这可能进一步拉低其毛利率。

  国泰君安证券研报指出，万科7月销售均价9744元/平方米，同比降17.6%，环比降12.6%。而上次万科月度成交均价低于1万元是在2012年4月(9700元/平方米)。

  有机构预计，行业整体基本面仍在探底，价格调整将持续，万科8月的销售均价或将继续下行。

  拿地谨慎

  截至6月底，万科的财务、资金状况表现良好，持有货币资金较一季度末有所增加，为428.6亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和222.8亿元；净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)为36.4%，继续保持在行业较低水平。

  尽管拥有业内最充裕的现金流，万科在拿地上仍表现得十分谨慎。

  半年报显示，上半年万科新增加开发项目只有19个，按万科权益计算的占地面积约92.4万平方米，对应的规划建筑面积约264.1万平方米。

  这明显低于去年同期。2013年上半年，万科新增加开发项目42个，按万科权益计算的占地面积约342万平方米，对应的规划建筑面积约925万平方米。

  “2013年万科拿地比较多，目前的项目资源足以支持未来两到三年的开发需求，补充项目的需求并不迫切，”谭华杰说，“另一方面，目前主要城市的地价水平仍然较高，在这种情况下，公司并不急于拿地。”

  拿地成本的高企可以从楼面价看出。2013年，万科的平均楼面地价约2735元/平方米。进入2014年上半年，万科的平均楼面地价已经上升到约3665元/平方米。

  尽管地价的调整还比较缓慢，但土地市场的调整迹象已经日益明显。万科方面表示，16个主要城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆)，二季度土地流拍的比例已经由一季度的11%快速上升至21%，溢价成交的比例则由一季度的41%大幅下降至24%。

  “根据经验，一般下半年土地供应将进一步增加，预计土地市场的调整还将延续，未来可能会有更好的拿地机会，公司对此也会保持关注。”谭华杰透露。

  除了发展国内业务，上半年万科还新增了两个海外项目。今年2月，万科通过与当地知名开发商合作的方式，参与美国曼哈顿列克星敦大道610号项目的开发；此外，继荃湾西站项目后，万科还通过收购的方式在中国香港获得湾仔项目。

  对未来的市场形势，万科总裁郁亮认为，短期内，那些库存量高、去化周期长的城市，仍然会延续去库存的过程。“但目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”郁亮表示，“在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求；随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市场所出现的价格回调，一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力。”