万科公布上半年净利润48亿 营收微降毛利下滑

  在房地产市场下行的情况下,龙头房企万科A(000002.SZ)交出了一份还算过得去的半年成绩单。

  昨日晚间,万科发布半年报显示,2014年1~6月,万科半年度的营业收入同比略微下降1.0%,为409.6亿元;但净利润仍增长5.6%,为48.1亿元。

  而在销售方面,尽管上半年全国住宅市场销售下滑,但万科仍实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分别增长14.6%和20.6%,是为数不多的完成了年度目标50%的房企之一。

  营收微降

  根据财报,万科今年上半年的营收出现了微降,万科解释是因为上半年结算不多。

  万科董事会秘书谭华杰表示:“上半年结算不多是因为竣工有限,竣工一般都集中在下半年,这是行业的季节性规律,但今年这种情况尤其突出。”

  数据显示,上半年万科的竣工面积只占到全年计划的26.9%,比去年同期下降了6.6个百分点。

  谭华杰预计,今年全年的竣工量和年初计划应该差别不大,“下半年的业绩体现会更加充分”。

  由于销售快于结算,万科的已售未结金额再次创出历史新高。截至6月底,万科合并报表范围内有1747.4万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2027.6亿元,较上年末分别增长21.6%和24.9%。这也是合并报表范围内已售未结资源的合同金额首次突破2000亿元。

  虽然营收出现了微降,但万科上半年的净利润还是保持了一定的增长,共实现净利润48.1亿元,同比增长5.6%。

  这一定程度上归因于销售均价的上升。财报显示,万科上半年房地产业务的结算均价为10996元/平方米,较2013年同期上升5.1%。

  值得注意的是,万科的毛利率继续呈现下滑态势。今年上半年,万科的房地产业务毛利率为21.88%,较2013年同期下降1.90个百分点;结算净利率为14.09%,与去年同期持平。

  万科在财报中表示,公司房地产业务毛利率下降、结算净利率持平的主要原因在于,公司实现投资收益13.1亿元,较去年同期大幅增长237.8%。

  “万科的投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润,以及通过股权转让方式实现项目合作或商业资产处置而实现的收益,随着‘轻资产、重运营’模式的推广,这类收益将成为一种常态,”谭华杰表示,“必须指出,这类投资收益属于经常性的,而并非一次性所得。”

  在2013年的年度业绩发布会上,万科首次提出了被称为“小股操盘”的轻资产模式。这意味着,今后万科在一些联营合营项目中不再追求控股,甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权,但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责,万科也可从中收取一定的管理费,或要求获得高于股权比例的超额分配权。

  谭华杰认为,这样的安排有助于减少对股权融资的依赖性,提高公司的投资回报率。

  这种运营思路的转变,在上半年的新增项目上也得到了体现。1~6月,万科新增的19个项目中,有4个项目的权益比例低于50%,6个项目的权益比例为50%或51%。

  不过,从过去几年的数据来看,万科的毛利率已连续四年下滑。2010~2013年,万科房地产业务结算毛利率分别为29.75%、28.79%、25.84%、22.31%。

  进入下半年,降价走量成为多数开发商的策略,万科也不例外,而这可能进一步拉低其毛利率。

  国泰君安证券研报指出,万科7月销售均价9744元/平方米,同比降17.6%,环比降12.6%。而上次万科月度成交均价低于1万元是在2012年4月(9700元/平方米)。

  有机构预计,行业整体基本面仍在探底,价格调整将持续,万科8月的销售均价或将继续下行。

  拿地谨慎

  截至6月底,万科的财务、资金状况表现良好,持有货币资金较一季度末有所增加,为428.6亿元,大于短期借款和一年内到期长期借款的总和222.8亿元;净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为36.4%,继续保持在行业较低水平。

  尽管拥有业内最充裕的现金流,万科在拿地上仍表现得十分谨慎。

  半年报显示,上半年万科新增加开发项目只有19个,按万科权益计算的占地面积约92.4万平方米,对应的规划建筑面积约264.1万平方米。

  这明显低于去年同期。2013年上半年,万科新增加开发项目42个,按万科权益计算的占地面积约342万平方米,对应的规划建筑面积约925万平方米。

  “2013年万科拿地比较多,目前的项目资源足以支持未来两到三年的开发需求,补充项目的需求并不迫切,”谭华杰说,“另一方面,目前主要城市的地价水平仍然较高,在这种情况下,公司并不急于拿地。”

  拿地成本的高企可以从楼面价看出。2013年,万科的平均楼面地价约2735元/平方米。进入2014年上半年,万科的平均楼面地价已经上升到约3665元/平方米。

  尽管地价的调整还比较缓慢,但土地市场的调整迹象已经日益明显。万科方面表示,16个主要城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆),二季度土地流拍的比例已经由一季度的11%快速上升至21%,溢价成交的比例则由一季度的41%大幅下降至24%。

  “根据经验,一般下半年土地供应将进一步增加,预计土地市场的调整还将延续,未来可能会有更好的拿地机会,公司对此也会保持关注。”谭华杰透露。

  除了发展国内业务,上半年万科还新增了两个海外项目。今年2月,万科通过与当地知名开发商合作的方式,参与美国曼哈顿列克星敦大道610号项目的开发;此外,继荃湾西站项目后,万科还通过收购的方式在中国香港获得湾仔项目。

  对未来的市场形势,万科总裁郁亮认为,短期内,那些库存量高、去化周期长的城市,仍然会延续去库存的过程。“但目前已经出现了一些积极的因素,预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”郁亮表示,“在分类调控的政策导向下,近期各地进行了一系列政策调整,这有利于稳定市场信心,释放一部分被抑制的置业需求;随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求,未来的购房信贷环境也有望得到改善;此外,今年上半年各地市场所出现的价格回调,一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力。”

新浪地产
关键词:企业新闻  

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航