戴德梁行：工业地产能否拯救房企？
今年1至5月份，商品房销售面积与销售金额双双同比下降，面对严峻生存现状，一些大型房企纷纷涉足工业地产，另辟蹊径。今年5月，万科借签约廊坊万庄生态新城项目进军工业地产，明确表达建立全国性的物流网络平台的目标；从2008年至今，绿地集团一直积极布局工业地产，在全国打造融合生态、产业、居住、休闲等功能的二十四小时活力新城。工业地产真的是那些聚焦住宅的房企逆势求生的新机遇？如果一切属实，房企该如何牢牢把握这一难得契机？
产城融合的推动力
产城融合是新型城镇化的核心理念和追求目标，因此，工业地产拥有无限的想像空间和施展天地。所谓“产城融合”就是要将产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。产业在其中发挥着具有关键影响力的基础性作用。可以说，产业、生活，甚至商业等有机融合，不仅将工业地产视为重要承载体，而且相比以往大大增强对工业地产科学合理规划、建设、运营的重视程度。无疑，工业地产正应产城融合大势而兴。
除此之外，自实施土地招拍挂政策后，受制于土地资源稀缺等因素，工业及物流用地供应比例持续下降，价格持续稳定增长。不过，工业用地价格涨幅远远小于商住地价，以广州白云相近地块为例，从2004年到2014年，工业和物流用地价格持续增长，但是涨幅不超过每平方米200元，这足以表明工业地产的良好投资价值和巨大增值空间。
DTZ戴德梁行广州工业及物流地产服务部主管及高级经理黄文礼表示：“除了产城融合对工业地产的推动作用，工业地产也具有其他物业所不具备的天然优势。尤其在租金回报率方面，相比于住宅的2%和写字楼的5%，工业厂房普遍达到7%-10%。普遍在5至10年的租期使其稳定性更强。同时，工业物流用地普遍以底价成交，价格绝对值比商住用地低很多，又容易获得优惠政策、补贴、税收奖励等。这些都使得工业地产拥有较高的、稳定的回报率，成为房企转型、多元化发展的新选择。”
探索新模式：产业+房地产
如果说人才、技术、资金高度密集，兼具生活休闲娱乐基本配套是现代产业园区的显著特点，那么在此基础上，开发创新的模式，形成多种产业集群，同时建造集居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的生态型都市综合体，则是未来产业新城的新特征。产业新城是工业地产的建设重点和发展方向，对于房企而言，摒弃传统的纯住宅思维，探寻“产业+房地产”的运作规律是赢得成功的关键。这种运作规律包括土地、金融、科技、人才以及产业等核心要素。
在黄文礼看来，践行“产业+房地产”模式，联合实业企业是最佳路径选择之一。黄文礼表示：“房企一般具有良好的政府关系和土地运营能力，有能力获得更高价值的土地资源，而且具有较强的融资能力和较高的金融运作水平。尤其在融资成本渐高的环境中，此种能力直接影响工业地产的可持续发展。同时，房企还具有很多专业的城市运营人才，而实业企业在产业发展路径和产业基础方面就别具优势，坐拥专业的产业人才以及较高的科研能力，这些为形成产业聚集效应，吸引上下游配套企业等奠定扎实基础。”
2008年年初，万通实业(持股55%)和TCL集团(持股45%)合资成立国内第一家专门从事工业地产投资的公司——万通新创工业资源投资公司，就是房地产企业和实业企业强强联合的最佳案例。2010年，万通实业与TCL集团又签订《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，TCL计划将陆续向双方合资的万通新创注入旗下优质工业物业。对于TCL集团而言，借助万通实业的专业化能力，进一步提高其工业地产的使用效率和增值空间，实现轻资产化运作；而对于万通实业而言，则充分发挥了其专业化投资和地产开发的优势，实现企业快速增长并成为行业领先者的目标。
房企缺什么？
一个以产业新城为目标的工业地产开发、建设、运营，涉及到专业运营、商住配套、研发办公、产业配套、生产制造等多个环节。这对房企提出了诸多能力要求，比如产业研究、政策解读、物流建设等专业能力；开发建设、土地运营、资产管理、产品定位等专业能力；城市运营专业能力等等，其中产业经济研究和招商工作是房企面临的最大挑战。
对此，黄文礼表示：“如果房企进入科技园、物流园等领域，那么持有物业并转型为城市发展运营商是合理选择。若进入制造类工业园区，则房企要谨慎，因为相对较强的专业性，使之对招商资源的依赖性较高。此外，房企还可以通过借助具有全球视野、丰富经验的房地产咨询服务公司的力量，为赢得工业地产的商机而助力。”
在行业的整体调整时期，工业地产已然成为房企转型和升级的选择之一。面对全新领域，能否重续住宅市场辉煌，除了专业能力的考验，还有对工业地产规律的遵循以及价值的挖掘。
