多个楼盘项目降价 供需已发生实质变化

  多个项目降价 楼市调整期来临

  楼市调整期往往是从促销或者“假摔”开始,而坚挺的北京楼市则是重要的风向标。

  21世纪经济报道记者调查发现,北京一些楼盘已经开始率先采取促销或者暗降等方式进行调整。其中,典型降价主要来自亦庄和台湖这两个被过度炒作的区域。这两个区域由于地价虚高、产品多定位改善型需求,刚需产品面对房山和天宫院完全没有竞争优势,高端产品面对市区总价400万-500万/套的二手房也无竞争力。

  此外,典型降价项目从企业层面来看,主要来自东亚和万科共7个项目。与此同时,一些尾盘、滞销盘也有促销行为。

  多个项目降价

  21世纪经济报道记者统计目前北京楼市15个典型楼盘开盘情况发现,价格调整主要表现在低价开盘、团购、加大折扣力度、尾盘促销、特价房以及精装变毛坯等减少配置方式。

  金融街·金色漫香苑属于典型的尾房促销项目。近期,该项目对外宣布称,其精装现房调整为25000元/平起。总计房源56套,其中3居15套,每套3万抵30万;4/5居总计41套,每套4万抵40万。 而此前,该项目对外售价为3居均价31000元/平米,5居均价28000元/平米。该项目负责人表示,此次价格调整主要是为了清盘。

  北京城建海梓府属于以团购方式降价的典型楼盘。该楼盘近期则推出“移动支付1元享团购价28800元/平方米”,而此前,该楼盘售价均价在35000元/平方米。

  住总万科橙则属于典型低于预期入市的项目。该楼盘在今年3月份21000元/平方米毛坯房入市,开盘价格低于此前宣传的预期价格。此后,万科方面回应称,低价入市主要是为了响应北京市住建委的号召。

  一些楼盘采取小幅度降价促销试探市场的同时,也有楼盘为了引起市场关注采用一些“噱头”营销方式。比如,近期备受关注的珠江四季悦城 “零首付”置业计划。

  该项目销售人员介绍称,正在举办“告别首付,无压力购房筑家计划”促销计划,通过该计划,购房者可以获取金融支持。此外,珠江四季悦城还推出了10套指定房源,这些房源在享受该促销计划的同时,还可获得其他金融服务的优惠。据该项目负责人介绍,所谓“零首付”置业计划实际上是与某网站合作的无抵押贷款服务。

  数据上也能反映出北京楼市价格走低的趋势。中原地产研究部统计数据显示,截至5月18日,剔除保障房,5月内新建住宅合计签约2373套,签约面积为26.41万平方米,签约均价为24858元/平方米,签约均价是最近7个月来的最低点。不过,签约均价出现降温还存在另外一个因素就是成交结构变化,刚需项目开始大规模推盘。

  但中原地产分析师张大伟称,整体市场成交价格全面停涨,市场处于博弈过程中,大部分项目去化速度放缓,5月以来,全北京纯商品房仅签约65.6亿。全月有可能首次完整月份不足百亿。

  链家地产分析师张旭也注意到,在市场进入持续性调整的情况下,部分开发商或通过调整销售模式、价格策略以及给予打折优惠来打动观望的需求。总体来说,今年以来供应持续放量,供需矛盾较去年明显缓和。

  市场的寒意也表现在开发商加快开盘上。中原地产统计数据显示,预期在5月入市的项目达到了40个,预期合计供应住宅套数将超过万套。

  张大伟认为,这主要是由于政府推出的自住房对市场影响很大。据他统计,已经入市的自住房项目已经达到了9个,合计供应住宅高达15000套。对市场的影响明显在加大。按照1:5的比例,4万套自住房将在今年锁定20万刚需。在这种市场背景下,开发商普遍对下半年楼市不乐观,所以纷纷抓紧2季度的市场出货窗口。

  供需已发生实质变化

  北京并不属于价格调整的先锋城市,全国楼市已经出现了普遍调整迹象。国家统计局数据显示,自2月以来,受信贷紧缩、消费者观望情绪加重等因素影响,大中城市房价增速明显放缓,房价环比上升的城市个数逐月减少,4月份更是跌至50市以下,为2012年11月以来最低值。结合具体城市来看,杭州、宁波、无锡等存量较高,房企去化压力较高的城市,在房企“降价潮”波及下,4月份房价指数均有不同程度的环比下滑。

  对于楼市开始发生的促销降价现象,张大伟分析认为,从春节过后这2个多月时间看,当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、两会言论、自住房供应等多方因素的冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已经悄然生变。

  链家地产市场研究部张旭认为,近期,从政策层面的 “央五条”的出台释放了一个积极的信号,首套自住商品住房信贷环境或有放松,对于市场信心也有所增强。但是,由于当前资金成本高,货币流动性趋紧没有得到改善,信贷政策在短期内大幅放松的可能性不大。市场量价过程调整将继续,由于市场的观望情绪依然较浓,短期内项目的整体销售压力不会有明显改善。

  不过,对于市场出现的小幅调整,业内人士也有不同的看法。高策机构董事长、总裁陶红兵在朝北8080售楼处开放当天表示,楼市降价确实只是少数项目。在整个市场银根比较紧的情况下,开发商只有通过销售来回款,这是正常的销售决策,不要放大到整个行业,现在的主流房企并没有跟进。以北京为例,万科被炒作降价,实际是政府干预的结果,现在项目拿预售证,政府还要审批价格。他认为,如果北京市场进入了下行渠道,政府就不会再限价。之所以限价,就说明市场还有强劲的需求,要客观理性看待房地产市场。

  陶红兵认为,现在未必是开发商降价跑量的最佳时机。他认为,如果开发商缺钱就赶快跑量,不缺钱的话就继续等,因为现在拿地的成本和价格很高,房价还是会回涨的。

新浪地产
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