聰明的投資者開始拋售中國房地產
新闻来源：华尔街日报
多年來，精明的投資者一直把房地產市場作為分享中國經濟盛宴的一張最穩妥的入場券。
現在，一些最知名的投資者已經開始從房地產市場撤資，至少目前如此。
去年9月份以來，被視為亞洲首富的香港大亨李嘉誠賣出了位於上海和廣州的寫字樓和商場項目。他的次子李澤楷(Richard Li)則在今年4月初以9.28億美元價格出售了位於北京三里屯的一處綜合物業。
今年2月份，只在北京和上海兩地發展房地產項目的SOHO中國有限公司(Soho China Ltd.)以人民幣52.3億元(約合8.37億美元)的價格出售了上海的兩個寫字樓項目。
房地產私募股權投資公司MGI Pacific董事總經理博加爾(Colin Bogar)稱，目前看來，拋售房地產項目確實是明智之舉。李嘉誠旗下的和記黃埔有限公司(Hutchison Whampoa Ltd.)沒有回復記者的置評請求。
在中國經濟整體走弱的背景下，房地產似乎也不能獨善其身。隨著經濟學家警告房地產市場供應過剩，開發商已開始下調小城市的住宅銷售價格。在供應過剩加劇之際，許多房企還面臨信貸緊張、回報率下降、需求減少和競爭激烈的困局。
據地產諮詢公司第一太平戴維斯中國(Savills China)介紹，今年3月份，上海甲級寫字樓每平米售價達到人民幣6萬元，較上年同期上漲1.4%，較2010年3月上漲65%。
但租金的上漲速度卻沒那麼快。地產諮詢機構高緯環球(Cushman & Wakefield)的數據顯示，北京和上海兩地寫字樓的毛收益率(稅前年投資回報率)已較上年下降。
高緯環球駐上海的資本市場主管Kent Fong說，如此之低的租金回報已經促使部分投資者重新考慮在這一領域和地理區域上的投資選擇。
據地產諮詢公司仲量聯行(Jones Lang Lasalle)稱，今年第一季度，中國商業地產市場的總投資規模為30億美元，較上年同期下降18%。這是2012年第四季度以來的最大降幅，當時中國商業地產的投資規模下降了57%。
中國政府公佈的數據顯示，中國第一季度的住宅銷售額同比下降7.7%，至人民幣1.11萬億元。
當然，有賣就有買，買方通常是將當前價格下探視為逢低買進機會的投資者。私募股權投資公司基匯資本(Gaw Capital Partners)執行合夥人彭慶邦(Humbert Pang)表示，他們認為現在是買入良機。
基匯資本本月從李澤楷手中購買了位於北京三里屯的零售、辦公、酒店式公寓項目盈科中心。
房地產賣家過去也遇到過好時機。2004年，李嘉誠旗下的和記黃埔開發了40層的上海世紀商貿廣場，並於2008年6月以人民幣49億元的價格將其出售給總部位於香港的私營投資公司亞太置地(Asia Pacific Land)。知情人士稱，亞太置地於2011年3月將該項目以人民幣44億元的價格出售，但人民幣匯兌收益幫助該公司抵消了售價上的損失。
SOHO中國上述兩個項目的售價也高於該公司的買入價。該公司2011年收購這兩個項目時共出資人民幣40.7萬億元，這兩個尚未完工的項目今年2月份的售價為人民幣52.3億元。SOHO中國很少出售整棟大樓，該公司過去主要開發和銷售商業地產。
SOHO中國的首席執行長張欣說，有更多的房地產開發商正在到國外尋求更高利潤率。在本月舉行的一個論壇上，她強調了中國目前很高的融資成本。她說，北京和上海房地產項目的租金收益率僅為5%，而銀行貸款利率為7%，她因此有2%的損失。
她補充說，在曼哈頓，租金收益率為5%，但融資成本僅為2%。去年，張欣和來自巴西的合作伙伴收購了曼哈頓通用汽車大廈(General Motors Building)的股份。
張欣上個月對《華爾街日報》表示，SOHO中國共計有人民幣220億元現金，正在等待市場出現調整。她說，去年夏天看到了第一輪信貸緊張行情。她說，該公司已經感覺情況會變得更糟，流動性將會枯竭。
去年10月份，李嘉誠通過旗下和記黃埔(Hutchison Whampoa)和長江實業(Cheung Kong (Holdings))以11.6億美元的價格將上海陸家嘴31層樓的東方匯經中心(Oriental Financial Center)賣給了交通銀行(Bank of Communications Co.)和光大集團(Everbright Group)。此前一個月，和記黃埔和長江實業表示將以30億港元(合3.87億美元)出售廣州購物中心西城都薈(Metropolitan Plaza)。
并非所有人都認為房地產價值已經見頂。基匯資本的彭慶邦說，盈科中心9.28億美元的價格相當于每平米不到人民幣3.4萬元。他說，在相同地理位置上找不到另一塊地有同樣的價格。他補充說，他的公司善于提取價值。
