2014年1月房价涨跌互现，市场“分化”加速
市场瞬息万变。经历2013年市场全面回暖之后，2014年年初，全国重要城市住宅市场成交量开始下降，销售市场逐渐趋于平淡。中指系统数据显示，2014年1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，其中蚌埠降幅最大，为56.78%；其次是大连，环比下降53.11%。北上广深4个一线城市楼市成交也集体遇冷，其中，上海商品住宅成交环比下降30.65%，深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%。
2014年2月24日，国家统计局公布2014年1月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市包括杭州、哈尔滨、韶关、济宁、温州、包头等城市，总计6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降1.5%。但是，房价同比下降城市仍然只有1个，为温州，上涨的城市有69个。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为20.9%，最低为下降4.3%。
大中城市房价仍持续上涨的四大原因
2014年1月，受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量出现“普跌”，房价环比下降的城市数量也增加至6个。但是，总体来看，尽管2013年11月份前后一线城市、部分二线城市发布“阶段性”收紧的调控措施，全国大中城市房价上涨的势头并没有停止。同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，从房价上涨原因来看，主要可分为四方面：
第一、因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策，在政策落地后，2013年年底改善需求、部分投资需求入市受到影响，到了2014年1月，政策层面局部宽松，部分城市年底积压的改善型需求开始抓紧跑量“窗口期”积极入市，导致在2014年1月改善需求放量，从结构上推升均价上升行情出现，整个市场成交均价仍然表现相对较高。
第二、2013年以来市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发，但是，短期内来讲难以改变这些城市1月份的市场供求关系较为紧张的基本面，总体市场表现来看，重点城市量价齐升仍然是市场趋势。
第三、品牌房企资金面已不太紧张，2013年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
第四、地价上涨甚至“地王”的频现，导致“地王”效应持续发力，推动周边楼盘价格上涨，一定程度上也带动“地王”所在城市的房价的上涨。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪，“地王”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然也就不会降下来，一定程度上也会助推当地市场买涨不买跌的行情。
银行信贷紧缩，局部市场开始出现降价现象
2014年2月24日，国家统计局公布2014年1月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市包括杭州、哈尔滨、韶关、济宁、温州、包头等城市，总计6个。
几乎与此同时，马年春节之后，部分城市楼盘房价开始出现“跳水”现象，比如常州一楼盘每平米下调三五千元，杭州某楼盘一夜每平大降数千元，其中，杭州某楼盘老业主怒砸售楼处，引起了板块内楼盘积极降价的连锁反应。
总结下来，尽管每个楼盘降价的原因不同，但是，总归起来有这几点：城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品偏高端或有部分缺陷，遇到销售瓶颈；尽快回笼资金，拿地“换仓“谋求下一轮市场发展机会。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，以上原因只不过是个案楼盘降价的参考因素之一，而并不是最根本的原因。近期杭州、常州降价出现“砸售楼处”现象的最根本的原因就是整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，银行利率上浮，银行放款放慢，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高，部分开发企业或由于过去拿地用力过猛消耗资金过多，同时销售层面面临周转率下降，面临资金面短缺的危机，或急于拿地“换仓“谋求下一轮市场发展机会，调整企业的发展战略。
从银行信贷来看，自2013年年底以来，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，银行利率上浮，银行放款放慢。按照以往惯例，春节过后银行放款慢的情况就会有所缓解，然而2014年年初银行放款的情况却不容乐观，超过半数以上的银行首套房仍维持在基准利率的水平，放款情况依旧比较紧张。
据媒体报道，春节前，有股份制银行发通知，暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务；普通房地产开发贷款、经营性物业抵押贷款等未包含在内，但是相关通知表示，严控总量，确保总量不增加。
另据央行公布数据，2014年1月末，M2余额112.35万亿元，同比增长13.2%，分别比去年末和去年同期低0.2个和2.7个百分点，受2013年初货币总量扩张较快的影响，2014年初M2同比增速出现一定回落。由此可见，货币政策短期对于地产夹层融资的收紧、市场流动性趋紧成为银行信贷紧缩背后的主要原因之一。由此我们可以判断，在流动性趋紧的市场背景下，“用好增量，盘活存量”的市场特征愈加明显。
从房贷政策来看，日前央行已将2014年信贷政策工作意见下发给各分支机构及各银行业金融机构。央行明确，2014年央行要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平。而对于改善型需求央行则并没有明确表示是否支持。从地方央行去年年底的政策来看，北上广深等一线城市、杭州、南京、武汉、厦门等城市二套房贷首付提高至7成，沈阳则提高至6.5成，最终也会影响到2014年楼市的首次改善型需求入市，最终会影响到整体市场的成交量价。
2014年房地产市场加速“分化”特征将更明显
当前，银行信贷紧缩影响了整个房地产市场的未来发展格局和趋势。据媒体报道，银行信贷紧缩政也会显示出现差别化的市场特征，对于一二线城市，风险相对较小，银行信贷政策不会有明显收紧，但是，对于三四线城市，由于区域市场供应量偏大，市场去化风险会逐渐积聚，对于信贷政策来讲，就应该相对应的防范三四线楼市风险对于金融安全的影响。
同时，2013年年底住建部工作会议提出，2014年要强化对于不同城市的“分类指导”。笔者认为，不同城市的“分类指导”导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
拿2013年来讲，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，甚至在2014年年初，韶关、温州、包头等城市已经出现房价下降的现象，整体市场已经出现明显“分化”现象。尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。
在这样的市场背景下，2013年芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市出台了定向宽松措施，而北京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市地则在2013年11月份前后有出现“阶段性”收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来讲，银行信贷政策差别化的执行，2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”，将导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，这样将导致大多数品牌房企的布局战略相对应继续强化一二线核心城市的布局，甚至放弃经济增长预期不好的三四线城市。尽管通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，银行信贷政策差别化的执行与“分类指导”的调控思路，将使不同城市市场之间呈现加速“分化”的特征。
