人民币大跌引泡沫破灭 中国楼市能否继续坚挺
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从2月5日，人民币连续9天大幅下跌，跌去了去年整个涨幅的四分之一，在18日再次下跌，跌去91点，险些跌停。这是奇怪吗？不奇怪，只能说明中国房价泡沫已经在爆裂。单纯的看人民币的下跌，还不能说明问题，如果结合其它的数据来看问题已经很大。那就是1月份9402万亿存款不见了。这就是有问题了，实际上是房价泡沫破灭已经开始。
从香港一个楼盘降价40%以后，买房人居然大多是大陆来的，一来是准备移民去香港的人，一来就是以投机为目的投机客。准备去移民的无可厚非，如果是去投机的可能面临血本无归，因为房价泡沫破灭，跌去80%在香港、日本、拉美国家和亚洲许多国家已经司空见惯，但是，大陆人很少见过。以此来分析，这些存款不见了很大一部分是卖出住宅取出人民币转移出境了或换成美元了。9402亿，数据如此之大，这在三年只有六次，都与美元出逃有关。如果长此下去，将会摧毁中国内地的金融体系。在美元贬值周期，因为人民币的升值，美元还可以套利，因此逃出又进来不奇怪，而在美元升值的周期，这些热钱只会逃出不再回来，那中国金融风暴就可能因此又成一只多米诺骨牌。
在春节后，我去长三角逛了一圈，听见一个笑话。那是2012年推出的一个楼盘，打着开发商的背景是当时那个城市的书记，于是，这个城市疯狂的搞起了这个楼盘的传销，合同是这样定的，2013年年底交房，价格只有7000万，以后要涨到2万，在交房的时候，如果不要房子可以退钱，并且有一分钱利息。所以，当时这个楼盘只是一块地和图纸时就拿到6亿元，全部卖光。没想到的是，今年春节前交房时，大约退房拿钱有5亿，这些人都是拿回自己的钱准备去东南亚、香港、台湾等地安居和投资。这个情况亦出现，当时笑哈哈的开发商老板立马溜了。如果有财经记者采访这件事，我可以提供线索。这说明卖出房子取出资金转移出境已经成为天量。
孤立地看这两个数据没有什么关系，联系起来看就是泡沫破灭的问题。前面我讲过，这样的数据同时出现，别说是这三十年没见过，在中国历史上没有过，绝对是一件大新闻。我只能这样判断，在这种背景下，中国房价泡沫正在破灭。解决这个问题，只有一次性下调汇率才能避免危机，没有其他办法。(凤凰网)
报告称多个城市楼市风险暗藏 温州三亚等被列入
楼市投资价值调查：多个城市风险暗藏
楼市分化的特征正在加剧。
分化不仅仅出现在一二线和三四线城市，也不仅仅是住宅与商业的分化。世联行
和上海同济大学房地产研究所联合做出的一份《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》(以下简称《研究》)，专家们给出了上百个中国内地城市，包括住宅、商业、写字楼这些物业的投资价值指数，作为分化市场中的决策参考。
在这份报告中，一些开发商普遍进入的城市被列为风险型城市，如温州、三亚；而一些省会城市如哈尔滨，以及当前开发商仍然看好的城市如湖南岳阳、安徽芜湖等，则被列为脆弱型城市，一不小心就会沦为风险型城市。
房地产“闭着眼睛都能挣钱”的时代已经过去了，当下的市场，无论买地还是买房，无论是开发住宅还是商业、写字楼，无论开发商还是购房者，其投资行为面临的风险都在加大。
城市的价值投资等级
2013年，内地房地产市场触底回暖，下半年更是一路高歌猛进。一线城市商品住宅成交量同比增速均超过20%。但与此同时，显著的分化现象也在三线城市出现，洛阳、北海、晋江等城市较去年同期市场规模增长在50%以上，而惠州、常州等近几年投资过热的城市则仅与前年基本持平，更有甚者如温州出现商品住宅价格连续29个月同比下降。
“市场的迅速分化，使寻找具有更高房地产投资价值的城市变得比以往更具意义。”上述《研究》的主要参与者、世联行首席分析师吴志辉指出，一方面，支撑房价上涨、市场规模扩大的基础，是城市人口与产业经济两大因素；另一方面，当房地产供给与人口、经济发展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大、具有投资价值的房地产市场。
报告选取了120座地级及以上城市作为研究样本，覆盖了东中西部逾20个城市群，主要从城市人口、产业经济和市场特征三方面入手构建城市房地产投资价值指数的指标体系。最终的评价结果显示，百强城市中，房地产投资价值领跑型城市2个、领先型13个、潜力型30个、脆弱型41个、风险型14个。
其中，北京、上海分列指数排行榜前2位，且其指数大幅超越第3名的重庆，被视为领跑型城市。领跑型城市通常应为经济高度发达、人口高度集聚的超大型都市，这些城市已经形成与其人口规模、消费能力相匹配的房地产市场，但有限的供给始终难以与旺盛的需求相协调(即便出现短期过剩也能快速去化)，因此能保持更高的市场利润率和溢价水平。
从区域视角来看，百强城市中，东部城市52个，15个领先型城市(含领跑型)中有10个来自东部，30个潜力型城市中21个来自东部，东部沿海城市的经济实力及其对人口的吸附集聚能力是其高房地产投资价值的有力支撑。
越脆弱越危险的城市
值得注意的是，报告结果显示，上百城市中，脆弱型和风险型占到了一半以上。
脆弱型城市是人口经济基本面较差，市场增长潜力较小，投资价值指数得分偏低的城市。主要包括哈尔滨等个别省会城市和嘉兴、襄樊、包头等三四线城市。脆弱型城市的典型特征在于城市人口、产业经济和房地产市场间的不相协调，其与风险型城市的关联度极高，极易受到外部环境变化的冲击而失去投资价值或陷入风险型城市。其中，不乏当前市场表现非常繁荣的城市，如湘潭、连云港
、岳阳等。
从区域来看，中西部城市在脆弱型城市中占比超过一半，而在14个风险型城市中占据11席，可见中西部地区的房地产投资价值仍然与东部地区存在较大差距；而海口、三亚、温州等东部二三线城市则由于市场供需不协调、市场规模缩减、房价下跌等原因而进入风险型城市的行列。
风险型城市则是具有一定投资价值但市场风险较大的城市。主要包括鄂尔多斯
、三亚、榆林、北海、黄石等三四线城市和个别东部二线城市，如温州。风险型城市的典型特征在于其房地产市场出现严重的供需矛盾或供给过剩从而导致的市场疲弱。这些风险型城市中一部分来自西部落后地区，另一部分来自资源型城市，如黄石、鄂尔多斯等，经济繁荣的背后是经济结构失调、城市经济空心化、贫富差距过大等严峻问题。
风险型城市中接近70%来自形成型城市群，如呼包鄂榆城市群的呼和浩特、榆林、鄂尔多斯均在其中，房地产市场的过度繁荣与城市人口、经济发展健康水平的背离是导致这一现象的主要原因。
21世纪经济报道记者注意到，上述脆弱及风险型城市不乏大型房企进入，如温州、岳阳、芜湖等，包括万科、保利等大型龙头房企均已进入。一不愿透露姓名的大型房企开发部人士说，进入这些城市后房子去化很慢，又占用了很多资金，不得已之下从前年开始公司高层毅然重返一二线城市投资。
城市主导物业亦在分化
黄晓媛最近很纠结，要不要帮爸妈在山西太原买套房，一半为住，一半为投资。而根据上述《研究》，山西太原目前住宅投资高潮已过，正在进入商业、写字楼主导阶段。
据介绍，通过深入分析35个大中城市房地产投资价值与三类物业投资价值的关系，世联发现城市房地产投资价值的主导物业也正在产生分化现象，已有大量大中城市的房地产投资价值开始由住宅主导向商业、写字楼或混合型物业主导转变，实现城市房地产投资价值的转型升级。
在35个有相关商业、写字楼数据可查的大中城市中，呼和浩特、银川、西宁、兰州等西部城市还处于以住宅主导城市房地产投资价值的发展阶段，太原、南宁则正在向商业、写字楼主导型迈进；合肥、长沙、长春处于住宅与商业混合型主导投资价值的发展阶段。
而重庆、成都等城市处于住宅、商业和写字楼均衡发展、共同主导城市房地产投资价值的发展阶段；乌鲁木齐、昆明等城市虽然属于商业和写字楼混合主导型，但其仍极为靠近住宅主导，表明这些城市尚未实现真正意义上的投资价值转型升级。
相较之下，北京、西安、广州、济南等城市向商业和写字楼混合主导投资价值的转型升级则更为成熟；上海和天津是单一的商业主导型城市，杭州和深圳则是写字楼主导型城市。
吴志辉等研究人士指出，某类物业对城市房地产投资价值的主导作用是个相对概念，并不能等同于其他物业就不具备投资价值，不同物业投资价值的相互协调对于城市房地产投资价值的提升也尤为重要，两者表现出正相关的特征。
“处于不同发展阶段、资源禀赋各异的城市，其市场潜力、增长速度和发展空间将会在激烈的区域竞争中剧烈分化。”吴志辉认为，未来城市房地产投资机遇和风险的并存已成为不争事实，在进入上述不同类型的城市中时应更为慎重，脆弱型、风险型城市应避免大规模进入。(21世纪经济报道)
唱空声四起 中国楼市能否继续坚挺？
从“香港楼市暴跌”，到多地1月房地产成交量遭“腰斩”，再到万科王石(微博 博客)“楼市非常不妙”的说法、“恒 大地产全面打折降价”的传言……马年刚开局，中国楼市就遭到各种唱空之声的“伏击”。
香港两个老牌房企“不约而同”采用降价的方式推出新年首个新盘。新鸿基地产所推出的元朗“尔峦”项目由于各种优惠叠加后降价幅度超过40%，被许多人视为“香港房价大跌、房地产市场出现大调整”的信号。
香港长江实业年初推出的首个新盘“divA”，折扣后优惠幅度达25%，也明显低于同区域的房价水平。加之，去年香港首富李嘉诚大量抛售内地房产、万科董事会主席王石“小心”、“不妙”等的提醒，一时间，关于“楼市崩盘”的议论沸沸扬扬。
不过，专家分析称，从香港个别新盘的降价并不能推导出当地房价暴跌或者中国楼市出现剧烈震动的结论。而个别开发商带有立场性的表态也需要谨慎鉴别。
中国房地产学会副会长陈国强(博客)(财苑)在接受中新社记者采访时表示，香港楼市价格出现一定松动一方面受去年香港政府采取严厉措施治理楼市影响；另一方面，还与新鸿基“尔峦”项目去年定价过高有关。“这一次开盘降价更多的是促使价格回归理性”，陈国强说。
值得注意的是，降价促销并不意味着市场需求已经疲软。2月18日，新鸿基地产“尔峦”首批楼盘开售的62个单位，在几小时内就被抢购一空，认购现场十分火爆。据披露，这批房源获得3000余张意向竞购书，几乎形成50人“抢一房”的局面。
“而且降价并非普遍现象”，陈国强指出，此次几个新盘的降价出售，大多属于地产公司自身的营销策略，并未波及到香港其他楼盘。“尔峦”属于高端项目，利润空间较大，这一策略的目的也大多在缩短销售周期、迅速回笼资金上。
很多人将香港楼市视为内地房市“风向标”，但陈国强认为，由于内地楼市与香港楼市关联性较低，此次香港的一些降价风波将难以触及内地楼市。
从其它引发舆论悲观的因素来看，恒 大地产已经否认了“在140多个城市全面打折的降价”的传言。知情人士告诉中新社记者，这一传言来自于恒 大在春节期间所承诺的员工福利——“员工可与亲朋在家乡购买该公司的楼盘，并给与一个百分点的优惠”。不仅降价幅度微弱，且当前这一购买优惠已经结束。
受到春节假期的影响，1月中国多个城市确实出现环比成交量明显萎缩的状况，数个城市成交降幅超过50%。中国指 数 研 究 院日前发布的数据显示，在43个重点监测的城市中，超九成城市成交量环比下跌。北京、深圳、上海三个城市的跌幅均超过三成。
不过，专家指出，由于正值马年春节前夕，1月具有特殊性。加之，北京等城市出台限高价楼盘等行政性措施，成交量下降实属预期之内。不过，“如果这一情形持续数月，则需要格外关注市场变化”。
在经过一年多的高涨行情之后，中国楼市是否还会持续“高烧”成为舆论热议的话题。陈国强表示，去年楼市量价高速上涨、土地市场热潮不断的情形或难再现，“降温、放缓、趋稳”应该成为2014年楼市的主基调。
这一判断也与华远地产
董事长任志强(微博 博客)的观点相仿。任志强日前称，受土地供应量和库存增加的影响，2014年房价增幅和成交量增幅将大幅度下调，“仅略高于GDP增速”。
陈国强表示，由于一二线城市土地供应量在2013年显著增加，而供过于求的三四线城市大多主动放缓，总体而言，“不同区域之间冷热不均的情况有望缓解”。(中国新闻网)
看空还是看多 地产商激辩今年楼市
关于房地产，近期至少有三件事吸引众人的眼球：一是1月份数据显示包括北上广深一线城市在内的多地楼市的“大降温”；二是近期香港楼市惊现“熊出没”火了十多年的楼市是否将迎来拐点？分歧正在地产大佬们中间滋长。万科王石曰：“非常不妙”；保利余英(微博 博客)则预测，“3月起飞，5-8月火爆，上半年是投资买房最佳时机！”
17日，广东省住房城乡建设工作会议上印发了《广东省住房和城乡建设事业深化改革的实施意见(征求意见稿)》，文件提出了允许提取住房公积金支付购房首付款和房租等多项新政。广东一位业内人士对记者分析称，在地方债务问题等因素下，地方政府仍有动力刺激楼市鼓动地价，以达到增加土地财政的目的。
年初楼市倒春寒
17日，相关研究机构发布最新一期的《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。1月份，包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市，超过九成楼市成交量出现环比下跌。
从成交量来看，据CRIC(微博)研究中心数据显示，1月，深圳同比下降72%，其次为广州，降幅达54%；北京、上海则分别同比下滑49%与31%。环比方面也有不同程度下滑，深圳以环比下滑51%高居榜首，广州随后环比下降30%，北京、上海则分别环比下降16%与28%。
1月份，广州更是出现了“量价齐跌”的态势，据某知名网房产数据中心统计，今年1月广州一手楼均价为12527元/平方米，与去年同比跌幅达9.7%。
更让人警觉的是近期香港楼市的变化。2月10日，新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为平均每平方尺9268港元，较去年首推时下降近35%，甚至低于同区域二手房价格10%至15%。如果算上项目提供的付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠，项目价格最高降幅可达40%。此外，李嘉诚长和系长江实业新年首个新盘也以降价25%开售。
“若香港楼市真的出现转折，首先波及的会是周边的广州、深圳等珠三角城市，再影响到全国，”某券商分析人士对记者表示。
未来是涨还是跌
“非常不妙。”万科董事会主席王石用这四个字来预测2014年的楼市，此前他还针对李嘉诚抛售其在北京上海的物业，在微博上称，“这是一个信号，小心了！” 星河湾董事长黄文仔昨日也表示赞成王石的观点，今年的房地产市场形势确实不容乐观。
值得关注的是，另一位重磅地产大佬任志强日前也忽然改口称，今年房价涨幅将大幅度下滑。他还警告其他房地产商，对今年房地产太乐观会“很危险”。
1月份，除了出现“滞涨”的行情外，关于楼市降价的传言在开始散播。2月11日，一则据称是恒 大内部员工爆料说，恒 大地产将在全国142个城市实行折扣优惠，通过恒 大内部员工介绍购房还可额外享受97这优惠，此外首付也可分三年付清。不过，14日恒 大地产对外澄清，并未进行任何降价行动。
看空楼市的氛围不断在变浓。日前中国社科院副院长(财苑)李扬称，“金融部门已在对未来房价可能下跌做准备。”也有宏观评论家撰文说，已有太多的迹象显示，我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。经过十多年的持续上涨，我国房地产市场存在强烈的调整需求。
然而，看多楼市的也不乏大腕级人物。曾经高精准预测2013年房价暴涨的保利地产
董事长余英近日称，2014年楼市将在“3月起飞，5-8月火爆。”他说，2014上半年是投资买房最佳时机。
余英的预测依据主要源自于地价，他说，今年新拍地的楼面地价基本和正在销售的房价持平，这批 “地王”上的房子最快年底才能入市，到时房价一定翻翻；2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一，这批货现在上涨不多，预计下半年尾盘会上涨接轨2015年新房价格。相关报告显示，1月份一线城市土地价格创历史单月新高，专家预测一线城市地价仍将大幅上涨。(上海证券报)
