楼市很差钱,成交难有乐观预期

  春节后,昆山部分银行抬高外地人购置首套房门槛,首付从三成提至五成;在南京,首套房贷款利率上浮的消息也在发酵;省内已有银行退出房贷市场……往年,房贷都是“年初松、年末紧”,今年这一铁律却被打破。

  南京“我爱我家”市场部总监胡涓娟,18日给记者传来一份15家银行当前首套二手房贷款政策统计表。其中,首套房贷款执行基准利率的占13家。 建行和光大银行将基准利率上浮5%;兴业银行的首付比例从三成提至三成五;邮政储蓄银行也将首付比例定为三至四成;中行则把50-60平方米的二手房首付 比例提至四成。

  贷款限定条件同样增多,房龄普遍要求20年以内,有5家银行还要求15年以内;贷款房源面积也有限定,大多银行只对60平方米以上房源放贷,交行则只对20年内、70平方米以上的二手房放贷。

  “二套房房贷利率更是上浮10%-15%,不少银行已对外地人在南京购房停止放贷。现在商贷和公积金贷款下款周期都要2个月左右。”满堂红南京 公司市场部主管李媛说,去年该公司二手房交易中贷款购房占80%,但至今年2月18日,贷款购房占比降至65%,35%的客户已采用一次性付款方式。“业 主现在都希望购房人能多付一些首付,如果一次性付款,还可让价。”

  目前,南京19家主力银行中,招商银行已基本不做房贷业务,有中小商业银行甚至将首套房房贷利率提高30%。放贷较宽松的只有省级机关住房公积 金贷款,只要案子上报,仍能保证两个工作日下款。尽管南京放贷金额紧张,但省级机关住房公积金贷款这个蓄水池还很满。不过,这一贷款受益人群有限。

  贷款吃紧,缘于钱荒。胡涓娟说,去年楼市交易井喷,银行额度当年上半年基本用光,下半年基本靠边吸储边放贷。由于贷款额度不足,大量房贷及企业贷款都被积压。今年初贷款额度虽然重新获得,但必须先用来处理旧账,所以银行对新增房贷需求难以满足。

  去年下半年兴起的互联网金融,使得零散资金大量从银行流出,进入网络投资领域。大量资金流出后,银行被迫提高部分存储利率,加之利率市场化,所以贷款利率上浮预料之中。南京一家商业银行人士透露,目前银行吸储压力普遍很大,总行对存款考核压力甚至大于贷款。

  省社科院世界经济研究所助理研究员蒋昭乙分析说,按往常规律,银行每季度放贷是“4321”节奏,年初放贷相对宽松,四个季度贷款量分别占全年 总量的40%、30%、20%及10%。但去年以来,M2(广义货币)不断走高,市场流动性大,央行通过逆回购发行债券仍不能完全生效,于是提高存款准备 金率并加强“影子银行”清理,这使得银行盈利点减少。

  美国量化宽松政策退出,使人民币汇率受到影响,M2更高,热钱撤离也让楼市面临风险。这些迫使商业银行放款更为谨慎。房贷对银行而言已是鸡肋,风险大、利润薄,如按85折利率放贷,几乎不赚钱,银行宁愿把精力放在其它贷款上,既规避央行流动性要求,又增加利润。

  “之前的风险度测试表明,房价下跌30%银行可以承受。但房价下跌会产生惯性,一旦下跌,不一定刹得住。所以,减少利率优惠、暂停房贷也是银行的自我保护。”蒋昭乙说。

  钱荒持续,楼市堪忧。去年,一些银行对首套房尚能给出基准利率八五折优惠,恢复至基准利率后,贷款购房成本明显上升。以购买总价100万元住房 为例,首付30万元,办理70万元20年商贷,以八五折利率、等额本息还款方式计算,月度还款约为4843元,支付总利息款46万多元;若按基准利率计 算,月度还款额将达到5240元左右,支付总利息款55万多元,购房成本骤增。春节后至今,南京商品住宅日均认购量低于150套,去年同期则为182套。

  尽管开发企业尤其是大型品牌房企融资渠道较多,受银行压缩开发贷款影响有限,但购房需求的萎缩,接下来还是将对开发商产生连锁反应,资金回笼将打折 扣。蒋昭乙认为,房贷紧张局面短期内不会打破。招行一位信贷负责人称,按基准利率甚至上浮利率放贷,预计将成今年房贷市场常态。

  信贷吃紧持续,必将使楼市格局发生变化,由于通过银行杠杆投资的成本越来越大,投资必将进一步受到挤压。“从我们统计看,二手房投资比例已不足1%。而且市场普遍认为房产税征收是迟早的事,很多人已不将房产投资列为首选。”李媛表示。

  南京新景祥房地产经纪有限公司常务副总经理何晔认为,今年楼市注定挑战大于机遇。省房协房地产研究所所长李智预测,去年不少需求提前释放,今年 总体成交量下滑将成定局。去年房价快速上涨,也提前透支部分区域利好的实际估值,今年房价将进入相对稳定期,涨幅极有可能收窄。

  

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