“不平衡”是住房发展主要矛盾

  ———访住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

  在衣食住行、就医养老等民生问题上，最受关注的无疑是住房问题。为什么住房问题会如此牵动老百姓脆弱而敏感的神经？为什么房价的任何风吹草动都会引起全社会的关注？两会前夕，记者记者就社会普遍关注的住房问题采访了住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹。

  记者：网上最有读者“粘性”的新闻是房价，议论最多、不满最多、期待最多的问题是住房。您认为这反映了什么问题？

  秦虹：进入新世纪以来，我国城镇住房建设规模迅速扩大，整体住房水平提高较快。然而，不容回避的是在总量和人均水平提高较快的同时，城镇住房的不平衡性却大大增加，并引发出许多问题，主要表现在四个方面。

  首先，住房资源占有不平衡。一部分家庭拥有很多套住房；而另一部分家庭面对高房价，买不起房。网络上曝光的拥有多套住房的家庭中，都是多达几十套甚至上百套，引发了社会广泛关注。

  住房既有使用属性也有资产属性，在任何国家，住房资源的占有都不可能做到完全平衡。但是过去在没有任何约束和成本的情况下，将住房作为投资待价 而沽，一方面导致了资源浪费和无效供给，另一方面推动了居民家庭财富的两极分化，既对住房市场的健康发展也对经济转型和社会稳定造成了危害。

  其次，住房条件改善的速度不均衡。住房供给市场化以来，城镇居民住房总体水平已大幅上升，但市场配置资源的结果是高收入群体的住房条件优先、快速、大幅度地得到改善，而中低收入家庭则改善较慢。

  第六次人口普查数据显示，2010年与2000年相比，2000年时约有57%的城镇家庭其住房面积在平均面积之上，而这个指标在2010年时 下降到了47%；同期，城镇人均住房建筑面积在50平方米以上的家庭户增长了252%，占比翻了一番，而人均住房建筑面积低于20平方米的城镇家庭仍有 29%，这一比例在上海和广东省是42%，在北京、黑龙江省、福建省、贵州省和青海省是37%。

  目前城镇住房的现实是，一方面，部分家庭已经住得很好、面积很大、标准很高；而另一方面，部分家庭住得很挤、条件很差，甚至在特大城市还存在大量群居、蜗居、蚁居的现象，城镇里的低收入群体与高收入群体住房改善速度差距过大。

  第三，房价上涨速度与大众购房支付能力的提高不同步。伴随着住房市场的发展，我国住房价格出现了明显的上涨，这个问题在大城市尤为突出。特别是城镇中低收入者的收入增长较慢，而他们对住房需求的迫切程度却最大，形成较大反差。

  2011年与2000年相比，高收入和最高收入家庭户的可支配收入分别增长了2.8倍和3.4倍，而中等偏下和较低收入家庭则分别只增长了2.1倍和1.9倍。我国大城市房价上涨速度快，而新增就业的中低收入群体多，直接导致了他们购房的支付能力明显偏低。

  进入新世纪以来，我国城镇居民家庭人均可支配收入的增长速度并不慢，但即使与房价上涨速度持平，也会因为两者的基数不同而使未购房者的实际支付能力弱化。

  第四，大城市与中小城市住房发展不协调。一方面特大城市持续面临着不断上涨的高房价风险，另一方面部分中小城市存在供过于求的风险。

  特大城市房价过高和较快上涨，急剧放大了有房者和无房者、有房多者与少者之间的利益冲突，也吸引了大量投资投向房地产，土地价格也不断攀升，不利于经济转型发展。

  中小城市住房供给超过需求，实际上是透支了未来的市场需求，房地产开发沉淀了大量资金，将会影响金融的安全性，进而对国民经济的安全发展带来威胁。

  记者：不平衡的背后，一定有某种力量的推动。您认为导致这种状况的主要原因是什么？

  秦虹：我认为原因不是单一的，而是多方面的。如我国不同规模城市的就业机会和公共服务水平差异较大，导致人口的不均衡流动，进而造成特大城市住 房需求持续旺盛；收入分配差距过大，导致财富积累速度差异大，进而居民购房支付能力差异大；货币超发而投资渠道不足，导致不动产成为居民投资需求的主要对 象；地方财权事权不统一，对土地财政依赖较强，商品住房中的土地成本不断上升；房地产本身的税收制度不完善，缺乏持有环节税收来抑制住房的空置等等。

  记者：这些不平衡问题，光靠市场这只手显然无法解决，还需要政府的手共同发力。你认为政府应该如何作为？

  秦虹：我觉得，在住房政策方面应抓住住房发展的主要矛盾，有针对性地解决居民最关心的住房问题。

  第一，根据实际需求，把握好土地供应的节奏。对人口密集、需求旺盛的特大城市，要调整土地供应结构，加大住宅用地供应占比，适当提高住宅建筑容 积率，从根本上扭转住房供求失衡的格局；而对那些需求增长放缓、去库存压力较大的城市，应放慢土地供应节奏，不再搞粗放低效的大规模土地供给，稳定市场秩 序。

  第二，政府做好“补位兜底”，进一步完善保障房政策。自2011年以来，我国已经开工建设各类保障性安居工程2400多万套，建成1500万套 以上，明年还将开工600万套。在保障性住房建设力度不减的同时，还应通过改革调整，使保障房政策更具针对性，保障方式更丰富，避免保障福利化。使住房困 难群体更便捷、更公平、更及时地享受到保障房政策的实惠，棚户区居民也有望在政府帮助下实现住房条件的改善。

  第三，针对当前住房的主要矛盾，政策应支持“夹心层”的住房需求。

  目前住房供应是通过保障和市场两方面共同解决住房需求。但保障与市场其实并无绝对的界线。如果能更多地运用土地、货币等政策支持，如通过提供低 价商品住房、补贴、退税等政策措施，支持无房者到市场购房和租房，就可以将保障与市场有效地衔接起来，充分发挥市场供给的效率。“夹心层”群体住房困难的 解决要充分调动购房人的积极性，不能完全依靠政府“夹心层”群体在享受了政府政策补贴支持下购房，应该明晰产权和收益。采取共有产权的方法，可以防止利用 政策套利谋利。通过政府一定的帮扶政策支持，由“夹心层”群体以自己的力量为主解决住房困难，可以大大减轻政府建设保障房的压力，可以使住房政策的支持对 象更具针对性。因此，下一步的住房政策，还应对“夹心层”群体的住房需求出台稳定的、明确的、有力度的政策支持，这样住房供应体系将更加完善，社会预期将 更加稳定。

  第四，严格防范风险，确保金融安全。最关键的就是要坚决守住杠杆这个底线，银行应严格按政策和风险防控的要求加强对企业开发贷款或个人按揭贷款 进行审核发放。根据地区差异，差别化的信贷政策必须坚持，防止投机资金进入房地产市场。还应积极探索挤出闲置住房的政策措施，盘活住房存量，这既有利于减 少资源浪费，增加市场供给，也有利于减少通过大量占有住房扩大财富差距。

  除完善住房政策外，还应从影响住房市场运行的外部体制机制改革入手，不断调整和完善，这样才能从根本上还原住房市场本身的健康发展规律。