一、2013年房地产市场运行状况

  2013年房地产市场延续了去年4季度的回升态势，区域分化逐步明显。

  (一)房地产企业购置土地面积小幅增加，地价涨幅持续增加

  2003年房地产开发企业购置土地面积3.88亿平方米，同比增加8.8%，增幅增加28.3个百分点。其中，前10个月企业购置土地面积均为负增长，11月份后增幅由负转正。

  2013年地价涨幅逐季增加，1-4各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为1.47%、1.62% 、1.85%和2.06%。从不同用地类型来看，居住用地价格涨幅最高；从不同区域来看，珠三角地区地价涨幅最高。

  (二)房地产开发投资增速增加

  2013年房地产开发完成投资8.6万亿元，同比增长19.8%，增速高于去年同期3.6个百分点。从月度数据看，房地产开发投资增速年初最高为22.8%，逐月缓慢下降。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房开发投资增幅均略高于去年同期。

  (三)商品房新开工面积增幅增加，竣工面积增幅回落

  2013年，商品房施工面积66.6亿平方米，同比增长16.1%，增幅增加2.9个百分点；新开工面积20.1亿平方米，同比增加13.5%，增幅增加20.8个百分点；竣工面积10.1亿平方米，同比增长2%，增幅减少5.3个百分点。从不同物业类型看，商品住宅和商业用房新开工面积增幅高于去年同期，办公楼新开工面积增幅低于去年同期。

  (四)房屋需求较快增加，增幅高位回落

  2013年，商品房销售面积13.05亿平方米，同比增加17.3%，增幅增加15.5个百分点。逐月数据看，商品房销售面积增幅由年初的49.5%逐月下降为年末的17.3%。各类型物业销售面积增幅均高于去年同期，其中商品住宅和办公楼销售面积增幅由年初最高逐月回落，商业用房销售面积增幅平稳。

  2013年，北京、广州、深圳、天津、宁波、郑州、南宁、成都、南昌、大连等城市二手房成交量均比上年增加，同比涨幅分别为17.2%、44.2%、45.2%、57.7%、87.5%、88.2%、106%、10.1%、8.4%、63.6%，多数城市涨幅高于去年同期。从交易量的月份变化来看，各城市上半年二手房交易量同比增幅较高，下半年增幅明显减小，且部分城市二手房交易量开始出现持续负增长或多数月份的同比负增长。

  (五)住宅价格持续较快上涨，涨幅逐步回落

  2013年，70大中城市住房价格继续延续去年下半年的上涨态势。其中，新建住房价格同比上涨5.7%，环比涨幅为8.8%；二手住宅价格同比上涨2.7%，环比上涨4.6%。分月度看，新建住房价格月环比涨幅由年初的1%逐步回落至12月的0.4%，二手住房价格月环比涨幅则基本保持在0.4%左右。新建住房价格和二手住房价格同比涨幅均逐月提高，12月份分别为9.3%和4.7%。

  从环比累计涨幅来看，2013年，除温州外，70大中城市中69个城市住房价格上涨，北上广深涨幅最高。

  (六)房地产市场区域分化逐步明显

  2013年一线城市和部分二线城市房价持续较快上涨，而其他城市房价则上涨缓慢。70大中城市中，北上广深四个一线城市新建住房价格同比涨幅均超过20%，二手住房价格涨幅均超过10%，此外部分二线城市厦门、南京、福州、沈阳、太原、郑州等城市新建住房价格同比涨幅在12%-18%之间，这些城市二手住房价格涨幅在5%-10%之间，属于房价上涨较快城市。全年房价涨幅较小的城市基本都是三四线城市，新建住房价格涨幅最低的10个城市分别为温州、唐山、海口、蚌埠、三亚、无锡、安庆、牡丹江、大理、韶关，这些城市新建住房价格同比涨幅多数在6%以下，二手住房价格同比涨幅基本在2%左右。

  二、2014年房地产市场形势预测

  房地产市场中长期发展与改革进程与城镇化规划实施密切相关。2013年11月十八届三中全会着力推进各个领域的改革进程，将涉及解决困扰多年房价快速上涨的深层次矛盾，促进房地产市场的长期健康发展。中央城镇化会议对城镇化总体布局做了安排，提出“两横三纵”的城市化战略格局，未来房地产市场发展的区域机会将受城镇化规划指引。

  短期看，2014年房地产政策将更加注重差别性。全国城乡建设工作会议指出，2014年要“更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量。鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。

  从房地产市场内部看，2014年房地产市场供给量将增加。目前房地产开发企业资金较为充裕。2013年受市场销售较快增长和贷款增加，房地产企业资金总体较为充裕。房地产开发资金来源/房地产开发投资为1.78，为历史高位，企业资金充裕程度与2009年和2010年接近。2013年以来房屋新开工面积逐步增加，根据模型预测，2014年房地产市场潜在供给量将逐步增加。

  总体看，2014年房地产市场供给将会增加，在经济平稳增长背景下，房地产需求将保持平稳，房价涨幅将进一步回落，全年房价总体保持基本平稳。