随着“建立城乡统一的建设用地市场”的提出，“小产权房转正”的猜测再度甚嚣尘上。在现行农村土地集体所有的法律框架下，农民能否获得土地升值的合理部分，我们无法预料。

  随着十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要“建立城乡统一的建设用地市场”，“小产权房转正”的猜测再度甚嚣尘上。根据《决定》的内容，提出要“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。

  “小产权房”通常是指在集体建设用地上开发房地产，然后出售给集体组织成员之外的人使用，并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。由于小产权房不需要支付土地出让金、土地征用费、耕地占用税、房产开发税、城市基础设施配套费等成本，因此相对普通商品房在价格上要便宜不少，一般都在周边商品房价格的20%-60%。

  由于城乡二元的土地制度，产生了所有权、占有权、使用权、收益权、处置权等一系列双重标准，造成了“同地不同权”的现象，而权利的不同也造成了其价格的巨大的差异，由此形成了“同地不同价”的现象。尽管农民是土地的所有者和直接控制者，但他们却缺乏合法获得土地增值收益的机会。由于缺乏合法的渠道，农民就会转而以“违法”的方式争取利益。而集体用地的低成本保证了村集体、村民或房企在小产权房开发有利可图，由此推动了小产权房市场。

  此外，不断上扬的高房价是小产权房产生的催生剂，快速推进的城市化是小产权房发展的推动剂，直接推动了小产权房交易市场的持续升温。同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这部分人群的住房需求，而这部分需求也只能流向价格更低的小产权房市场。根据全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

  小产权房并不真正构成严格法律意义上的产权，也正因如此，对于购房者而言，购买小产权房面临的风险因素较多，如：没有房产证、拆迁难补偿、无法办贷款、质量难保证、配套不完善、转手交易难、遗赠较麻烦和无后续土地溢价等。

  小产权房是城市房地产市场需求膨胀与我国土地制度滞后之间矛盾的产物，而农村土地制度的不完善则是造成小产权房产生的根本原因。从形成原因来看，要根治问题就要从供给端(城乡二元化土地制度的改革)和需求端(保障房体系的进一步完善)两方面去解决。

  如今随着《决定》提出建设城乡统一用地市场、实现农村集体土地“同权同价”，土地供应将从单一的政府征地逐步转变为包含农村集体土地流转的双轨制供应。另外，此前习近平总书记也在中央政治局学习中首次提及对房地产政策思路，房地产调控重点将放在保障房，构建以政府为主的基本住屋保障，并重申3600万套保障房要全力完成。

  可见政府已经开始在供给端和需求端进行了一定的改革尝试。接下来的工作重点将在于土地确权上，这是土地流转的基础，一方面明晰产权可以最大程度保护农民利益，另一方面还将奠定农地流转和建立城乡统一的建设用地市场基础。在农村集体土地流转方面，近年来安徽、重庆(楼盘)、成都、嘉兴(楼盘)、天津(楼盘)等地都已进行了积极试点，包括反租倒包、股田制、土地换保障和土地银行等多种创新方式在各地试行。三中全会之后，土地流转上可能给地方更大的自主权。不过挑战仍然严峻。在现行农村土地集体所有的法律框架下，仅凭土地使用权确权的基础，农民能否获得土地流转过程中土地升值的合理部分而不是被其他组织或个人截留？以及是否会产生土地兼并等现象都无法预料。