新浪乐居讯(记者 刘乾超) 新年和春节的双重夹击正逐渐拉低住宅成交量。克而瑞数据显示，2014年1月前两周，各级城市成交规模均较上月同期有所下滑，其中一线城市跌幅较大，达到23.32%，三线城市其次，跌幅为15.23%，二线城市相对稳定，跌幅也在一成以内。就在全国重要城市相继怀疑楼市是否“马上变冷”的时候，本周北京用中高端项目的预售证开闸给予了有力回击。

  1月19日，北京市住建委一口气连发四张新房预售许可证，结束了2014年1月前18天预售证“交白卷”状态。这其中，北京院子 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、紫辰院 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)两住宅项目以7万元/平方米左右的均价入市，正式宣告2013年北京调控重拳“4万元限价令”解禁。专家预测，随着4万元报价红线消失，今年或将成为北京中高端项目的供需旺年。

  豪宅等来春天

  尽管新年过后北京楼市开盘量、成交量纷纷走低，但本周市建委网站房屋管理主页的更新重新炒热了人们的心理预期。1月19日，新建商品房可售房屋的查询页面自2013年12月27日后首次出现新项目——北京院子、紫辰院、中加·博悦获批住宅预售许可证。此外，北京城建·徜徉集的商业立项也即将入市。

  北京院子、紫辰院同时获批7万元/平方米左右的售价。其中，北京院子274套房源取证，预售价6.3万至8.7万元/平方米，整体均价7.6万元/平方米。紫辰院两栋楼取证，预售价格6.7万元/平方米。

  在中高端市场被卡位70余天后，北京用两个楼盘的销售开闸拉开了新年序幕。两个月前，北京住建委一度着手管控新房市场销售，特别是对高价房源实施了预售资格审批收紧：每平米售价超过4万元、涨价幅度超过10%的楼盘全部被暂停预售证发放。

  根据记者了解，2013年轰动市场的地王、泰禾旗下北京院子深受影响。该项目入市准备、蓄客充分，独缺一纸预售证许可，受挫多次。

  除在1月成功拿到销售资格，北京院子另一个值得关注的新闻点是其获批价格远低于市场预期。此前推广中，该盘报价一般在10万元/平方米左右，相比之下，本次预售价格每平米降低了1.3万元至3.7万元不等。

  新浪乐居调查发现，北京院子19日取证25栋楼，其中包含142套别墅，132套三居房源及复式产品。在预售价格6.3万至8.7万元/平方米的房源之中，不乏大量洋房产品，这实际上拉低了取证均价；另一方面，尽管开发商卖房意愿强烈，但没有一次性取证，售价较高的楼王产品不在此轮待销行列。

  亚豪机构市场总监郭毅分析，不同项目地块条件不同、企业内部情况不同，开发商做出的价格判断并不一样。

  “不少人士只知其一不知其二。以北京院子为例，未来楼王入市，项目的整体均价并不低于市场预期。”

  中高端成交可期

  DTZ戴德梁行提供数据显示，2013年第四季度，受“4万元限价令”政策影响，北京高端住宅市场已经呈现量跌价涨。过去三个月，北京高端住宅成交面积23.9万平方米，环比下降18.2%，同比下降37.7%；平均售价则升至5.2万元/平方米，环比上涨4.4%，同比涨幅高达24.9%。

  随着北京院子、紫辰院获取预售证树立的标杆意义逐渐扩散，市场上积压的中高端房源很可能在未来一段时间批量进场。在克而瑞北京房价测评中心首席分析师牟增彬看来，不论高端楼盘采取何种营销策略，今年的高端市场终归会出现供需两旺的情况。

  一位不愿透露姓名的业内人士则在接受新浪乐居独家采访时表示，中高端项目北京院子、紫辰院的高价获批可以被认定为北京“4万元限价令”解禁，但时间已经走到2014年，今年的楼市情况与2013年已经完全不一样。

  “过去两年出了很多地王，中赫搞定了万柳，泰禾攻下了孙河，融创抢占了农展馆，用前两年的地王思路看待2014年的市场价格不客观”。他补充，长期限定中高端楼盘进场不具备可行性，“楼市游戏是一个活动的循环过程。需求充足，相关部门顺水推舟符合逻辑。这个游戏环环相扣，不能够停下来。”

  这种观点得到了北京中原地产市场研究部总监张大伟的认可。张大伟认为，4万元限价令本身就是临时政策，非市场化的行政管控不可能执行太长时间。另一方面，一般房企在年初资金比较紧张，今年信贷没有明显放松迹象，这种情况下，高端项目的入市积极性会比较高。“反而是刚需项目，因为利润率比较低，所以大部分会选择延后开盘，这影响了成交数据的展现。”