“中国大妈”抄底韩国济州岛的消息震惊业界，同时更多的开发商正冲向济州岛。济州岛当地房价一路飙升，直逼韩国首都首尔。1月2日，韩国鉴定院对外透露，最近两年间(2012年至2013年年底)，济州岛的公寓售价上涨了8.6%。首尔和周边地区销售价格分别下跌了7.8%、6.5%，形成了鲜明对比。济州岛土地价格也呈现较高的上升率，韩国国土交通部近期透露，以去年11月为准，济州岛的地价比前一个月上升了0.24%，上涨率在全国排在第2位。

  然而，记者采访韩国当地房产中介、消费者以及业界专家发现，济州岛房地产投资火热的消息，或是投资商们做噱头的“烟幕弹”。

  忽悠中国人？

  “济州岛的房地产卖得并不好。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄指出，“其实这一年，韩国济州岛的开发商都处于一个不断‘拉客’的状态，成交量很低。”

  韩国一家建筑公司的工程师崔成元(音译)透露，虽然济州岛的房价有所增长，但是近期买房的海外人士并不多。“由于济州岛的气候特点，中国人其实并不喜欢在那里购房。”

  薛建雄直言，济州岛房价的一路飙升，是一种炒作。大规模的“购房者”更可能是开发商的“烟幕弹”。“从济州岛的气候来看，只有一个季度适宜旅游居住。其他三个季度，很少会有游客来访。若是投资这里的房地产，租金回报率会很低。”

  “很多时候，这些国外度假房的噱头，就是开发商忽悠某些中产阶层的手段。”薛建雄说。

  记者联系到在当地从事旅游业的金海珠(音译)，她告诉记者，很多开发商在济州岛开发房地产，多半是瞄准了中国市场，甚至一些项目是专门针对中国人推销的。

  “据我所知，度假旅游和投资是去济州岛购房的目的，热衷此处房产的是一些‘爱面子’的富豪，另外就是投资等待升值的开发商和一些中产阶层投资者。”金海珠告诉记者，她认识一位中国的老太太，女儿为她在济州岛买了一栋别墅，相当于一个度假基地，闲暇时可以带上家人一起去消遣。“但是，她并不常来。最后想把这里空置的房产转卖了。所以，在济州岛买房长住的人其实并不多，大多数人都将其作为临时居所来使用。”

  金海珠坦言，相对于开发商说的大批购买者，她看到的更多是“看房者”，“跟着一些开发商和中介过来看房，却没有真正购买居住。很多中国的‘购房者’可能只是开发商和投资者。”

  警惕潜在风险

  据记者了解，韩国房地产市场并非像外界所传的涨得如此疯狂。据韩国国民银行公布的数据，2013年12月，韩国房价环比仅上涨0.1%，同比上涨1.5%。

  去年4月，韩国政府推出一系列旨在提振房地产市场的措施，然而，这些措施难以“激活”当地人的购房欲望。

  韩国媒体此前公布的一项调查显示，30%的韩国人表示不一定要拥有自己的房子，更愿意用买房的钱来消费。这样一来，济州岛房地产的消化者，基本是“海外人士”。

  多位投资者告诉记者，在投资房产时，质量好坏也许并不是最重要的，房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键。

  睿信致成管理咨询合伙人王丹青指出，“韩国的房地产市场有限，购买者也有限，预期未来涨幅不是很大。”

  中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，“很多投资者忽视了，单纯投资行为将面临较高的税收，如固定资产所得税、房产税、物业管理费，同时对交易时间有限制，持有时间越短，所交税费越高；对于当地的法律法规，投资者们普遍不了解，一些中产阶层在投资房产时，与中介、房主之间也存在一系列的交易风险。”

  韩长吉认为，资金大量外流，对于本来就呈现不平衡的中国楼市来说风险会逐渐累积，资金的分流或加速缺乏真实住房需求支撑的地区房价的下跌。