谢靖宇解读自贸区对上海房地产市场的影响
【新浪地产(微博)专稿】记者钟建平 近日一场关于“上海自由贸易区对上海房地产市场的影响”专场研讨会在上海淮海路的高力国际总部举行。英国皇家特许测量师学会中国区发言人、高力国际中国研究部董事谢靖宇发表了其分析观点，并于会后接受媒体访问。
自贸区的确对上海房地产价格形成催化效应 但应辩证看待目前的价格涨幅
谢靖宇认为上海自贸区的出现，肯定会在上海地区催化产生更多新的需求。这种需求将不只局限于自贸区内，其影响力还会蔓延到自贸区外的部分与之距离较近的子市场。目前，正如许多报道中所提到的，上海外高桥乃至临港自贸区的物业，不论是租金还是市场价格都出现了较大的涨幅。但从辩证角度[u1] 来，这些涨幅很多都是建立在这些地区物业，本身基数较低，长期被市场忽视的基础之上。
与此同时，谢靖宇认为自贸区的设立，将不会对上海整体商办写字楼市场的租金及售卖价格产生过大影响。原因是，自贸区内现有物业的体量，只占整个上海地产市场很小部分。未来即便会有新的物业入市，其过程也将是长期和渐进的。
对于目前自贸区周边的住宅价格，出现快速上涨的现象。谢靖宇觉得，这种价格短期上升现象实属正常。一方面，上海自贸区的概念炒作，的确会激发更积极的市场前景猜想。另一方面，也与外高桥等区域物业长期被市场所忽视，价格普遍较低有关。
当然，就目前自贸区周边住宅价格而言。谢靖宇提醒，目前自贸区及其周边的物业价格，已经很大程度上体现了它们应有的价值。如果继续上涨，这其中蕴含着投资过热及过度投机的潜在风险。原因在于，政府对自贸区的政策还在制定当中，未来还存在许多不确定性。房地产的价值，最终还将取决于具体的需求，仅凭简单概念炒作并不可取。
自贸区各片区的地产价值 需分开界定
由于，上海自贸区是由几个相对独立的片区组成，各自定位与区间也根由不同。因此，其所表现出的市场潜力与特性也将各有不同。谢靖宇觉得，投资者如果考虑投资需要事先明确分析与界定。
谢靖宇认为，在上海自贸区中，外高桥区域将受服务业新的市场需求推动，而产生更高的市场价值。他预计外高桥区域的工业资产价值将得到提升。不过，由于外高桥区域事实上剩余土地供应将极为有限，因此更多的机会将是现有物业的重新定位和出让。
而对土地资源相对充沛的临港洋山区域来说，外高桥区域的产业转型，或许会使这一区域获益。而较低的土地租金价格，也可以为仓储物流企业创造机会。
最为特殊的是浦东机场区域。尽管这个区域覆盖3.6平方公里土地，但其中1.6平方公里已经被开发。而且，其土地所有权基本都属于上海机场公司，未来的市场价值与投资模式，还有待进一步明确。
谢靖宇最终总结道，目前自贸区纵使还缺乏明晰的实施方案，但是这个规划的产生已经促使上海地产市场出现很多积极的预期。这一规划势必将为包括四处自贸片区在内整个上海地产市场带来活力。但只有那些理解市场并洞悉自贸区所带来变革的专业人士，才能把握机会并赢得市场机遇。
人物背景：
谢靖宇 英国皇家特许测量师学会中国区发言人/高力国际中国研究部董事，在中国和英国房地产业从业超过12年，对两地房地产市场有深入见解。目前，作为高力国际中国研究部董事，带领有一支超过15人的专业研究团队，在全中国地区为众多海内外知名地产投资商及发展商提供市场研究与专业咨询服务，并定期发表中国区地产市场研究报告，协助客户掌握最新市场资讯和正确市场动态。
