珠海市探索新型住房保障体系率先取消经适房
来源：筑能网
青山绿水环绕、地处城区核心地段、周边配套齐全、小区环境宜人……走进即将抽签分配的珠海保障房项目——大镜山“馨园”小区，很多人会以为这是一个高档商品住宅楼。
在珠海，高水平规划、高标准建设、高效率推进，且租金低廉、位置优越、配套齐全的保障房，不止大镜山项目。据介绍，2011至2013年间，珠海已基本建成各类保障性安居房10675套，入住6528套，做到了“应保尽保、随到随保”。
加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。
围绕建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，各级党委政府都在展开新一轮探索。以大镜山等项目为代表，珠海近年来坚持政府主导、社会参与、适度保障的原则，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，坚持以人为本、改革创新、统筹施策等理念，初步建立起以公共租赁住房为主体的“保基本、多层次、宽覆盖、能循环、可持续”新型住房保障体系，各项工作走在了全省前列。
在此进程中，珠海在处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系上均作出了相应的探索，尤其是前瞻性地将“住有所居”打造成珠海招才引智的核心竞争力，以推动经济提速提质，从而走出一条既契合中央精神又独具珠海特色的住房保障之路。
扎实推进
高效率高质量完成建设“硬任务”
作为一项“硬任务”和“硬承诺”，珠海保障房建设在市委、市政府的高度重视下不断提速，在确保开工建设目标的高效率实现和陆续建成的同时，也高度重视确保住房建设质量。
目前，珠海在建的保障房项目16个，分别为唐家人才公寓、南屏沁园、金湾区红灯片区公租房项目、平沙镇垦区危房改造800套、大镜山保障性住房项目、金山花园三期、安怡花园、红旗三板小区二期、斗门区保障性住房一期、格力电器龙山生活区二期、连湾三期、金鼎科技园二期、万山区万山镇保障性住房项目等。
据了解，今年省政府与珠海市签订的住房保障的目标任务是开工建设保障性住房、棚户区改造住房2800套（户），其中新增公共租赁住房2000套，华侨农场危旧房改造800户；基本建成保障性住房、棚户区改造住房5320套。
而截至10月底，珠海新开工保障房为3219套，其中垦区危房改造800套，公租房2419套，开工率达115%，超额并提前完成省政府今年下达的任务；基本建成5277套，其中廉租房260套，经济适用房1457套，垦区危房改造580套，公租房2724套，基本建成率99.2%。
去年，珠海开工建设保障性住房2994套，竣工3589套，超额完成省政府下达的2900套开工建设和3349套竣工任务。当年住房保障建设工作被省政府评为优秀。“明年的任务将略高于今年，如今珠海的保障房覆盖率正在不断提高，预计到2015年末，全市保障性住房覆盖率将达20%。珠海市住房保障办主任陈钢说。
在高效率推进的同时，珠海同时坚持高水平规划、高标准建设，从选址、工程质量、公共配套等方面全面提升保障房的宜居环境。比如大镜山项目选址在市中心最好的地段之一，目前已经成为一处城市地标。而唐家人才公寓项目则采用了一系列新技术，在打造“绿色建筑”、提升工程质量方面树立了一个标杆。
以人为本
以群众需求为导向切实改善民生
以市民对美好生活的追求为努力方向，以保障和改善民生为根本目的，以民生工作每年都有看得见的进步、让老百姓得到实实在在的好处为工作目标，珠海住房保障体系的构建折射出地方党委政府以人为本的发展理念和宗旨意识。
而在实践层面结合贯彻群众路线，提升决策的科学性和市民的参与度、满意度，则是珠海住房保障体系构建的一大特色。
今年6月，珠海展开了持续一个多月、建市以来最大规模的保障房需求调查，上百名珠海大学生深入社区，重点调查在本市无私有住房或人均住房面积低于15平方米的家庭及个人，了解他们的基本情况以及对公租房的需求，为建立公共租赁住房需求的基础数据、完善住房保障规划和编制年度建设计划作好准备。
作为政府保障房建设的议事机构，住房保障公众意见征询委员会的成立也是珠海找准群众需求、把好事办好的一大创新性举措。该委员会的14名成员由公务员、专业技术人员、公众代表等三方代表组成，其中不少成员来自民间。
“通过这个平台，老百姓也能发出自己的声音。看得出政府是在办实事，办好事。”作为一名普通市民兼委员会成员，周润凡长期扎根基层，目前已在大镜山项目租金调整、房源划分等方面提供了不少意见，部分意见已被政府采纳。
从全国层面来看，人员经费配备不足、供需信息不对称曾是困扰保障工作向纵深发展的“老大难”问题。为了破解这一难题，珠海住房保障办正积极研究相关方案，设想在街道办、社区层面配备专职人员，负责保障房的资格审核、配租等工作，使保障的“触角”能延伸到最基层，让更多人实现“安居梦”。这些专职人员拟由政府以购买服务的形式聘请，由市、区一级政府统一管理。
一名长期关注珠海的专家认为，在全国掀起党的群众路线主题教育实践活动之际，珠海已率先把保障房建设作为贯彻群众路线的重要平台，通过多种方式对接民情，有利于科学把握住房保障需求与可能的关系，避免保障不全或过度保障。
统筹谋划
激活经济功能为提速提质吸聚人才
住房问题既是民生问题也是发展问题。在珠海看来，住房保障工作并不仅仅关系到低收入困难家庭，在长远发展中也要考虑到来珠海的投资者、高级人才、产业工人等外来务工人员的住房问题，使“住有所居”成为珠海招才引智的核心竞争力。长远来看，也是珠海“促消费调结构”推动经济提速提质、提升宜居环境、投资环境和营商环境、推进新型城镇化的重要抓手，更是建设“生态文明新特区、科学发展示范市”及实施“蓝色珠海，科学崛起”发展战略的内在需求。
注重统筹谋划，是珠海在推动保障房建设过程中一直恪守的原则。
以此为引领，珠海紧扣民生，科学编制土地供应计划，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，并已完成《珠海市住房保障规划（2010—2020）》的编制。
按照规划引领、计划落实的原则，珠海市、区积极组织编制住房保障规划和年度建设计划，并将住房保障规划、计划纳入近期建设规划。此外，明确实行保障性住房用地预留储备制度，确保土地优先供应。
据介绍，珠海目前已储备28块用地作为保障性住房用地，用地面积约105公顷，覆盖香洲、金湾、斗门、高新区等多个区域，约可建设3.6万套公租房，能满足珠海未来近10年保障的需求。为扩大保障房房源，珠海还将“三旧”改造项目和普通商品房配建公租房、利用农村留用地配建公租房的用地也统筹纳入保障性住房的土地储备。
“保障房不仅是单纯的民生问题，还是推动经济提速提质发展的重要举措和支撑。”珠海市住房保障办负责人表示，秉承着“人才是第一资源”的理念，珠海着力满足多层次的住房需求，做好人才服务，为经济的加快发展吸引更多的优秀人才。根据《珠海市公共租赁住房管理办法》，除低收入家庭外，新就业职工、专业人才、高层次人才和青年优秀人才以及异地务工人员等四类人群均可入住公租房。
华发人才公馆、横琴高级人才公寓等多个项目，为经济发展提供良好的软环境。值得关注的是，珠海出台《珠海市高层次人才住房保障管理办法》，为高层次人才的住房保障打下制度基础。另外，为提前布局港珠澳大桥时代的到来，珠海还在桥头预留了保障房用地，以应对未来高端人才的住房需求，强化珠海吸引力。
和谐共融
保障房建设成社会管理创新平台
住房问题既关系市民安居乐业，更关系到社会的和谐稳定。在实践中，珠海提前规划，围绕保障房项目展开社会管理改革创新，在努力使入住群众享受完善的社会公共服务的同时，推动邻里关系的和谐融合。
当前在一些地区，由于公共服务的不到位以及对不同群体间的融合欠缺引导，影响到社会的和谐，如何促进不同社会群体的融合、如何提供更完善的公共服务是当前社会建设的重要课题。针对保障对象不仅希望“有房住”，还希望解决除住房以外的就业、教育、医疗、文化、特殊关怀等其他基本生活问题的需求，珠海已在首个保障房项目——大镜山小区的后期管理做好了相关的设计：引入慈善超市、平价药店、建设公共自行车租赁系统，与团市委、社工组织、志愿团体合作，探索设立邻里调解中心、心理咨询康复中心等，并定期安排义工为社区居民免费理发。
不仅如此，珠海还积极借鉴国外的经验，主动谋划一场社会管理创新的变革。据了解，目前珠海正与新加坡合作，规划近9万平方米的土地建设宜居宜业保障性住宅示范小区，而项目的规划则由新加坡“规划之父”刘太格亲自操刀。
该保障小区拟充分借鉴新加坡邻里中心的社区商业发展模式，根据市场需求设置功能，设置平价商店、社区诊所、老年之家、法律咨询所、大众健身厅、银行、书店、音像店、洗衣房、快餐店、理发店等各类集购物、休闲、社区活动为一体的大型生活配套服务场所，为社区居民提供比较全面的日常服务，并可开展捐资助学、弱势群体扶助、文化、教育等诸多领域的公益活动，通过商业和公益项目的有机结合，实现企业效益和社会效应协同提高。
“这里不会是‘贫民窟’，而是配套齐全、环境宜居的‘阳光小区’，是社会和谐的细胞。”陈钢表示，该小区让不同收入的人进行混居，有利于加强不同阶层之间的文化交流，推动文化融合。在其设想中，小区还能与超市合作建立“食品银行”，提供免费的饮食给低收入家庭。
有专家认为，珠海的保障房建设不仅局限于“建房”，而是从基础设施、文化医疗、教育等方面着手，积极推动公共服务均等化，维护社会和谐稳定，为全省的社会管理创新提供了标本。
两大创新措施
调动社会力量形成多元共建
既尽力而为，也量力而行。在摸清市民住房保障需求的基础上，珠海综合运用政策措施，努力吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营，积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制，初步形成了各方面共同参与保障性住房建设的局面。
实际上，由于保障房建设任务较重、资金需求量大、工期趋紧，单靠政府投资并不现实。数据显示，今年有16个项目列入珠海保障房建设计划，总投资高达26.5亿元，超过全市全年财政收入的十分之一，完全靠政府投资建设并不可行。因此政府只能在有限的财力范围内尽力而为也量力而行，调动各方力量共同参与建设运营成为破题之道。
在珠海的实践中，引入国有企业参与保障房建设成为其一大亮点。据介绍，目前，珠海在建的16个保障房项目中，有7个为企业投资，其余为政府投资。其中，珠海华发集团有限公司已承担了南屏“沁园”保障性住房、华发人才公馆、金山花园三期、连湾新村三期、安怡花园危旧房改造等5个保障房项目的融资、建设、管理，这部分占到年度计划总数的三分之一，力度之大，并不多见。
以华发人才公馆为例，政府通过出让提供土地，然后以注资方式返回给华发集团，并给予公租房建设和运营的有关税费优惠政策。为缓解企业的资金压力，政府允许企业拿土地证后到金融机构贷款或者申请发行公司债券，并预留15%的项目面积发展商业，以便及时回笼资金。
按照珠海的做法，企业须按照政府的要求建设、运营项目，建成后的保障性住房产权归该企业持有，只租不售，不得转让。“创新保障房建设模式，是珠海保障房建设的一大亮点。珠海应好好总结相关经验，向全省推广。”省住房城乡建设厅副厅长陈英松评价说。
除了引入国企参与保障房建设外，珠海还鼓励以农村集体留用地为工业园区配套建设公租房，目前已在金湾区、斗门区和高新区等地进行试点。此外，下一步珠海还探索在“三旧”改造或新建普通商品住房项目中配建公租房，比例一般不低于规划住宅建筑总面积的10%。
率先取消经适房“三房合一”运行
据报道，近日，我国住建部相关司室已经开始汇总“试点”公租房并轨运行的城市有关情况，并拟向全国推广取消经适用房。实际上，珠海自去年起已将现有的廉租住房、直管公房和公租房等保障性住房逐步合并管理、“三房合一”并轨运行，统一归类为公租房，实行只租不售的政策。
事实上，在不少地方，由于能提供产权的经适房与商品房存在巨大的价格差，带来巨大的权力寻租和牟利空间，给某些人提供了可乘之机。在经适房分配过程中也存在着大量弄虚作假、利益输送现象，“开着宝马住经适房”的新闻屡见报端，影响了政府的公信力，浪费了国家资源。
有鉴于此，珠海率先取消经济适用房，建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决各类住房保障对象的基本居住需求。
在调整住房保障产品供应结构的同时，珠海已在初步考虑制定进一步提升住房保障覆盖面的可能性，这些政策可能包括“降低收入准入门槛”“淡化户籍准入标准”等。
有专家认为：“‘三房合一’新模式将有利于把有限的保障房建设资金集中起来，为百姓提供更多公租房，扩大保障范围。更重要的是，它将促使人们改变一个观念，即由过去的‘居有其屋’向‘居有其所’转变，逐步建立‘以租为主’的住房保障体系。”
