本文节选自《中国经营者》专访任志强，新的政策是否会给楼市带来新的变化？小产权房是否应该合法化？房产税未来是否会普遍推行？李嘉诚撤资中国，一线城市的房价是否已经到了泡沫破灭的边缘？请看对话实录：

　　小产权房合法化将改变市场预期

　　可以不让房价涨得这么快

　　主持人：那么我们回过头来讲，刚才讲到这个限购令是因为供应这边短缺，那如果说您认为，十八届三中全会，有可能会把限购令这只手给斩断的话，是不是这个供应量我们要提前有一个。

　　任志强：比如说可能会讨论，农村建设用地的流转问题。

　　主持人：这是市场热点。

　　任志强：如果农村的农用地，可以不改变土地性质，就能流转，是不能盖房子的，但是农村建设用地，如果可以自由流转的话，可以盖房子的。就是把所谓的小产权房建设用地公开化，合法化，那么对市场的影响就会很大很大了。但是如果是在市中心的，这个上涨永远会存在，因为你那个东西替代不了，他能解决住房问题，可是解决不了商场，公建的问题，人家不到那儿去。你建再多也没有用，所以它只能缓解和解决其中的一部分问题。

　　主持人：实际上对于现在房价？

　　任志强：对于市场是好的，但是对于改变预期，改变供应量都是好事，它肯定会不让房价涨得这么快，但是核心区域还是要涨，因为你不可替代，没有办法。比如说人们要到崇明岛，那崇明岛就要有自己的车子，不可替代性，才有起到作用。

　　主持人：这些要政府来做？

　　任志强：对的。你要修桥，修路，否则崇明岛再漂亮，不值钱，没有人去，因为它交通各个方面，都不行，没办法。你比如这次开放的自贸区，浦东那个地区，作为自贸区，那么老远谁去，所以你要用一个优惠的政策，来吸引他，这就是变化。那么就是说三中全会，即使有了这些土地的变化问题，也不是轻易在短期内，就能改变的，但是会改变人们的预期，发生变化。

　　未来房价还将会上涨

　　房产税不可能普遍推行

　　主持人：那么这两年的一个，土地供应量的情况来看，如果在没有更多的，大力的干预之下，你认为未来三到五年的房价，楼市会有怎样的一个趋势呢？

　　任志强：我们涨的前提条件有几个，比如说一个是我们的土地供应制度改变不改变，按现在这样是不行的，第二个是公共资源条件改变不改变，按现在的办法也是不行，因为他只把学校什么最好的东西，配置在核心城市，你也是不行，一定要在这些地区猛涨的，没办法。

　　主持人：资源过度集中？

　　任志强：户籍制度问题和人口流动问题，这几个政策，相关政策你如果不解决，他就是要往大城市跑，因为大城市就业程度高，而且大城市要饭都能活得下去，擦皮鞋也能活得下去，在一个中小城市，你坐在那儿，没这么多人穿皮鞋，你活不下去，所以这就是大城市集中度高的时候，一种特殊表现。

　　主持人：所以未来还是一二线城市涨得快，三四线城市会分化？

　　任志强：户籍制度改变以后，不等于三线城市就不涨得快了，因为我们可能需要的是，不同的资源，什么叫不同的资源，比如我前几年，刚从银川回来，银川对周边的吸引力，主要是普通教育，就是从小学到中学这段时间的教育，它比周边的300到500平方公里的范围之内，指定范围之内的一个，所有的城市都好。所以就是我为接受这阶段的教育，我也愿意到这儿来。起码有十年时间，当你转移的时候，别人可能又进来了。如果你这个城市什么都没有，那肯定是不行的。有的可能是我有什么液岩气，我有什么木矿，金矿，可能就不一样。所以决定房子价格的，可能不仅仅是房子本身的位置，更重要的是窗户以外的东西。

　　主持人：但是我们也看到，中国的房产，除了自助之外，也是一个资金的蓄水池，很多人是把它当成一个投资品的，在十几年里面，买了多套的房产，到现在您觉得，是不是一个合适的抛出的时点呢？我们知道有一些北京的，有新闻，北京的财经记者，财经评论员，就抛出了十几套房产了，您觉得这个现象会不会扩大。

　　任志强：我没听说，我也不知道有这么个财经评论员，我认为这事是假的。他说的，人人都说低价抛售，他有病，现在高价抛售都抢，低价抛售吗？一定是骗人的东西。政府的限购政策，给社会的第一个信号是什么，供不应求。要供过于求的话，你还限它干什么，那你就是用限购政策，告诉大家供不应求，你使劲买吧，买了就能发财。这就是政府发出的信号。所以我们认为政府用了一个最烂的政策，就是因为你给市场传递了一个，最不好的信号，这是最可怕的信号。限购政策取消，你们认为可能要爆涨，我个人反而不这样认为，限购政策的取消，市场的供求关系得到改善。

　　主持人：短期内会不会暴涨？

　　任志强：短期内那就要看你政策解释了，如果你解释得好，可能也不会。 如果你政策解释不好的话，会的。

　　主持人：那你刚才讲到的这些堵手段，除了限购令，还有像房产税，现在又有人说，下半年要扩大试验了？

　　任志强：出不来，不会扩大。没有财产公开的时候，我们没有解决后续这些问题，根本实行不了房产税。你们坐在这里想说，上海，我们每个人都有房产证，你以为中等的二三线城市，都还办房产证？我才不办呢，我买了四套房子，比如说太原，才60%的人办了房产证，40%的房子都不办房产证。我在网上登记的时候，是没办房产证的。我只要不办房产证，我就不是买第二套房子。我要卖的时候，我不办房产证，剩下那十套房子，我都不办，我卖一套办一套房产证。我永远是卖一套房子，你以为老百姓都是傻子，制订政策的人都跟猪一样的。定政策的人都是坐在办公室里，因为他们天天分房子，自己无缘无故就分了一个大房子，他们根本不知道是怎么回事。

　　李嘉诚撤离中国不是什么现象

　　北京房价贵吗？一点都不贵！

　　主持人：如果说现在，我们看到有一个现象，就是有不少人觉得，中国的一二线城市，房价这么高，包括像李嘉诚这样的投资者，撤离中国了，转战别的地方去了，那么这样一个现象，您觉得如何？

　　任志强：我觉得这不是现象，有的人说北京的房子真贵，比纽约还贵。他们不知道纽约多少钱，纽约大概10万美金一平米的房子多得很，八九万的很普遍，比北京要贵多了。新加坡的商品房，通常30万一平米，也比北京贵多了。比如说拿西城区来说，金融街的房子很贵，但是金融街如果按1.4平方公里算，人均大概GDP超过了90万美金，比纽约的人均GDP高好几倍，房子是不是应该给比纽约贵好几倍啊？如果按西城区算，西城区税收大概也有300多亿，可能是他只有多少人，不到100万人。要银川260万人，只有100多亿的收入，怎么比，可能要差好几倍。差了很多倍，那么他5千元钱一平米，我5万块钱一平米很正常，和他5千元钱是对等的，没有出现差别，没有不对等。

　　主持人：现在的确唱多的人也非常多，甚至现在已经有喊出来说，80万一平米的房子出来了，也有人觉得说，这个房子，它跟这个股票，或者其它的，像黄金或者其它的商品一样，它有涨就有跌，那么就是说，现在对于在房地产市场当中，我们的房地产市场是不是存在有泡沫？

　　任志强：胡说八道，有涨有跌，要看你最后涨的部分，是高于了你跌的部分，还是怎么样。比如说美国，这个有涨有跌，总是这么一条波动的曲线，是在最后都是向右上角走了。它没有最后变成右下角，你最后这个涨和跌，只是经济周期和局部发生的供求变化问题。最终是往上走的，你担那个心干嘛。这个空间有无限，我不觉得有任何问题，没有泡沫。现在我们看到日本，现在是唯一一个价格没有完全回来的，从1991年开始，就开始跌，80年代上得很快，到现在大概只相当于，他们已经认为涨得很高了， 大概相当于30%到60%的一个价格，问他们有没有可能回到100%的水平，他们认为不太可能，但是持续地上升，是非常好的。因为在跌下来的时候，跌到很低的时候，很多人在二次进入的时候，是转换的。就像股票，我可能有一个稀释的过程去回避，我摊薄了。最后你还是赚钱的。我想巴菲特也是这样的。

　　主持人：那我们有没有可能，出现像日本类似的一个挤泡沫，这样的阶段呢？

　　任志强：那得问总理，如果他们的经济政策不够好，什么时候都可能挤泡沫。泡沫的概念是，与市场经济相背，而产生的政策差距。换句话说，只要是政府不干那些糊涂事的话，也许市场是一个非常平稳的，不会出现大起大落。

　　主持人：所以反而是政府推高了价格？

　　任志强：你们现在说的局部地区，比如说一线城市，或者局部地区的高涨，在全世界都一样。当别的地方的房价跌的时候，不等于这些特殊城市的房价不涨。美国也是如此，德国也是如此，英国到现在也如此，西班牙还是如此。

　　主持人：依然是最稀缺的，最有投资价值的？

　　任志强：有些东西，是不可替代的。