截止到10月31日，139家上市房企披露2013年前三季度报告。根据克而瑞研 究中心提供的数据，1至9月，139家上市房企营业收入总额达3977亿元，较上年同期增长36.34%，净利润总额493.17亿元，同比涨 25.27%。平均销售净利润率较去年同期的13.5%下跌至12.4%。

  房企净利润率逐渐下跌

  克而瑞研究中心统计数据显示，尽管今年前三季度房企营业收入“涨势喜人”，但营业成本同比大涨43.1%。销售净利润率、毛利润率表现也不乐观。139家上市房企前三季度净利润率12.4%，同比下跌1.1%。平均销售毛利率34.94%，也创下三年来最低。

  以传统四大龙头房企万保招金为例，万科前三季度营业收入634.15亿元，归属于上市公司股东净利润61.6亿元，同比增长21.3%，但这一利润率增幅较去年同期的41.74%有明显下降。

  保利地产业绩增速也出现乏力之态，前三季度营业收入442.69亿元，同比增长41.40%，净利润51.30亿元，归属母公司股东净利润为46.11亿元，与上半年净利润增速相比，环比跌近15%。

  业绩负增长的金地集团成增收不增利典型企业，报告期内，公司实现营业收入180.95亿元，同比增长54.18%；实现归属上市公司股东净利润7.16亿元，同比下降22.20%。

  招商地产业绩及净利润涨幅表现最突出，报告显示，前三季度招商地产营业收入 234.71亿元，同比增长45.4%，实现归属于上市公司股东的净利润36.05亿元，同比增长49.1%。销售净利率19.88%，较去年同期的 19.08%微涨。在毛利率下降6.36%的情况下，营业利润增速快于营业收入增速。

  与此同时，房企销售费用、管理费用和财务费用也在逐年增加。数据显示，2013年房企前三季度139家上市房企三费成本总计411.82亿元，同比上涨16.5%。

  从房地产调控政策实施以来，房企增收不增利已成常态。链家地产市场研究部分析认为，从全国范围看，房企依赖土地升值带来的收益大大降低，房企的净利润率在后市或会出现反弹，但是上涨的空间有限，房地产行业的暴利时代已经结束。

  资产负债率创新高 债务水平稳定

  克而瑞研究中心统计数据显示，139家上市房企2013年三季度末平均资产负债率为75.55%，创下2007年同期新高。链家地产市场研究部张旭分析称，虽然房企的资产负债率创新高，但是房企的偿债能力并未出现明显变化，债务水平平稳。

  首先，预收款项中大部分都是期房购房者支付的房企，属于未来有待确认的收 入，并非房企真实负债。如果从负债中剔除预收款项，房企的资产负债率保持平稳，甚至出现了下降。其次，房企的整体资金链宽松。不论是从信贷投放还是房企到 位资金看，房企的融资外部环境都比较宽松。同时，强劲的销售收入增长，也使得房企的资金实力增加，扩张意愿增强。以万科为例，三季度末的存货高达3388 亿元，较2012年三季度末上涨37%。

  从房企补充土地储备，以及适度扩张的角度看，房企的存货状态也处在合理的水平之中，存货的增长并未带来偿债能力的下降。

  未来房价明显上涨可能性小

  首先，预收款项中大部分都是期房购房者支付的房企，属于未来有待确认的收入，并非房企真实负债。如果从负债中剔除预收款项，房企的资产负债率保持平稳，甚至出现了下降。

  其次，房企的整体资金链宽松。不论是从信贷投放还是房企到位资金看，房企的融资外部环境都比较宽松。同时，强劲的销售收入增长，也使得房企的资金实力增加，扩张意愿增强。以万科为例，三季度末的存货高达3388亿元，较2012年三季度末上涨37%。

  从房企补充土地储备，以及适度扩张的角度看，房企的存货状态也处在合理的水平之中，存货的增长并未带来偿债能力的下降。

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新浪下午茶-第五期-“以房养老”倒计时

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