闽商的凶猛拿地是今年土地市场的一抹独特风景。身居其间的福建正荣集团凭借频频高价略地之举，从一家“名不见经传”的民营企业跃入公众视野。

  根据统计，仅仅在10月份，福建正荣集团就高价拿下四幅地块，共计支出73.46亿元。而自今年以来，福建正荣集团已在上海、福建南平、苏州、南京、南昌等地拿下10幅地块，累计拿地支出达140亿元。

  “多次拿地是公司的发展战略需要。”福建正荣集团内部人士称，但该人士拒绝透露更多信息。本报记者多方采访获悉，在大量储备土地的背后，正荣集团正在酝酿赴港上市。“上市具体情况年底之前或公布。”知情人士透露。

  有业内人士表示，高价大幅度略地对一家销售体量并不是很大的中小型房企而言，意味着很大的风险。尤其对于正荣集团而言，拿地的巨款很多并非自有资金，而是大规模的举债。

  冒险高价略地

  从住宅转战商业，从福州本土市场转战一二线城市，从正荣集团的拿地布局和项目规划依稀可以窥见其发展战略的转变。尤其在10月份所拿地块，几乎都处于黄金地带。

  10月22日，正荣集团联合战略合作伙伴以总价12.34亿元摘得莆田市中心稀缺地块，总建筑面积近30万平方米，系商住地块。稍早的10月16日，正荣集团以总价31.2亿元成功竞得南京市河西南部核心区一幅稀缺居住地块，总建筑面积超30万平方米。这是继7月份正荣集团以36.2亿元拿下南京市浦口新城两黄金地块后又一大手笔。

  而在此前一周，正荣集团分别以23.8亿元与6.12亿元斩获上海市虹桥商务区核心区域一幅商服用地及金山区一幅商住办综合用地。而在3月份，正荣集团已在上海以13.5亿元夺得宝山区罗店中心镇新镇区住宅地块。

  留给业界的疑问是，疯狂略地背后巨额的土地支付款从何而来？

  “闽商的融资渠道很多。信托、私募、民间资本、银行贷款，能借的都借。”克尔瑞福州市场研究总监黄彬指出。

  易居中国研究总监薛建雄进一步分析指出，国内民企很看重家族裙带关系。房地产市场好，会有很多人把钱给开发商去扩张。而这些私人的钱，都会进到企业的原始本金里，加大其再贷款和融资能力，加大财务杠杆能力。所以市场一好，扩张能力就很强。

  敢于高速扩张也基于正荣集团不俗的销售业绩。据一位熟悉正荣集团的业内人士介绍，去年正荣集团的销售业绩良好，销售目标超额完成。而正荣集团与万科于2010年联合拿地并联合开发的金域花园项目也即将开盘，销售资金即将回流。

  然而，房地产行业作为调控行业，后市依然存在很大的不确定性。尤其对于目前高价拿地、大举借债的中小型房企而言，在1～2年之后所拿项目开盘之际，房地产市场形势又将如何，很难预料。

  “开盘时间越长、风险越大。房地产行业很可能在短期之内就会出现趋势性的大变化。”薛建雄称，这也正是目前很多房企相继推出高速周转策略的原因所在。

  不过，对于商业地产尤其是建设城市综合体项目而言，开发周期长，资金回流慢，恰恰是一个不能回避的问题。很多情况是，综合体里住宅全部卖完也不足以支撑未来持有型物业的运营成本。尽管如此，商业地产因其受宏观调控影响较小已成为众多福建房企的追捧对象，正荣集团也不例外。其正荣·财富中心城市综合体已相继在莆田、南平、福州、长沙落地。

  “正荣集团和万达一样，住宅、写字楼全部卖掉，商业地产能卖的也尽量卖掉，以尽快回流资金。”薛建雄告诉记者，“福建老板大都在一线指挥运营，招商灵活性高，所以运营起来并不困难，而且效率很高。”

  筹谋赴港上市

  从拿地的区域来看，正荣集团正在发力长三角。今年3月竞得的上海宝山区美兰湖地块作为正荣集团落子上海的第一步，标志着正荣集团从“区域性品牌”跨入“全国性品牌”。

  正荣集团上海公司总经理章建波此前表示，正荣集团在去年制定了战略性进入上海的目标，并希望通过上海公司辐射到整个长三角区域。

  “进入一线城市是房企做大做强的关键一步，同时，在一线城市拿地可以做大资产估值，对部分想上市的房企是有利的。”薛建雄表示。

  “不管未来市场是好是坏，现在尽量融到更多资金，以做大规模，然后赴港上市。上市之后即使市场行情不好了，也可以再融资。”一位熟悉正荣集团的业内人士对记者透露，“正荣集团很早就在酝酿赴港上市了，具体情况年底之前或公布。”

  其实并不止正荣集团有这个想法。在目前A股再融资大门依然紧闭的情况之下，为应对楼市调控收紧的趋势，赴港上市已然成为众多中小房企的不二之选。而且，“在香港上市比较容易，只要资本市场接受就能发行股票。”前述业内人士称。

  据了解，目前，在新一批上市名单中，除了已经在招股的景瑞地产和毅德控股外，还有利福地产、金辉中国、山东金山地产、重庆协信等内房企在香港排队上市。大智慧通讯社获得的IPO资料显示，近期欲赴港上市的内地房企，预计募资总额将超过100亿港元。

  而正荣集团今年以来的大举略地，显然是其筹谋上市的一个必要战略。因为房企赴港上市能否成功的一个重要因素是土地储备情况。如果土地储备量过少，即使能够通过香港联交所的上市审批，在发行股票的时候，也很难被市场认可。股票发不出去，自然就意味着上市的失败。

  除了进行土地储备，“像正荣集团这种中型企业，还是要走渠道的，通过几家好的承销商和做市商逐步推给市场。不可能是像大的地产公司那样上市，通过强势炒作，就一下子就推给资本市场。”薛建雄分析指出。

  而通过做市商将股价稳定半年到一年，已成为大多房企赴港上市所采取的策略。然而，即使这样，也难掩股票的破发。据了解，自去年11月内地房企赴港上市开闸以来，目前成功上市的企业中，一度仅旭辉控股和五洲国际“保发”。