记者在葡萄牙考察了5天，深入到最多中国投资者感兴趣的城市和地区进行实地探盘，采访了外交官员、当地房地产开发商、中介机构、银行、律师和买家。以下我们将根据不同的投资需求，为读者推荐几种葡萄牙物业—

  葡萄牙：

  中国人投资首选里斯本及南部

  2010年，葡萄牙发生债务危机，房地产市场一路下滑。据官方统计数据显示，从2008年到2012年房价不断下降，总体跌幅大约在25%左右。2012年，葡萄牙住宅的降幅为2.2%。这一年，葡萄牙的房地产投资额比2007年最高点时降低了50%以上。据英国皇家特许调查机构统计，过去几年葡萄牙高档社区的房价下降15%~20%，由于购买力的下降，积压了不少房产。因此，吸引外国人前来置业投资，在某种程度上而言其实是为求消化积压的房产。

  但尽管如此，2012年也是葡萄牙物业价格下跌开始趋稳的转折点，当年的房地产投资额较2011年出现了68%的增长，而且，其中的三分之二就是投资于住宅。这也是葡萄牙住宅近期价格出现回稳的关键原因。今年以来，楼市回暖的迹象进一步显现，两大城市里斯本和波尔图的下降幅度都非常小，甚至某些热点区域已经出现了止跌回升的趋势。

  不过，由于受到全球经济危机的影响，葡萄牙银行也同样受到银行业的危机重创，缺乏足够的资金运转。同时，葡萄牙银行手里握有大量的抵押回收房产，其中包括住宅、商场，这些房产价格低廉，急待出售。在葡萄牙采访时，记者在银行人士的陪同下，参观了两个位处使馆区的物业，其放盘的业主如今都是银行。

  在葡萄牙，里斯本及南部的阿尔加维地区是目前中国买家最喜欢入市的区域。其中，里斯本在售的物业以洋房为主，一手、二手均有，但以一手居多以上，最低起价在10多万欧元；在里斯本郊区的豪宅集中地卡斯凯斯地区，则以别墅产品为主，且有不少的一手产品。在位于葡萄牙最南部的海滨度假胜地阿尔加维地区，一些度假村则提供“分时度假”型的酒店式公寓，每套的总价大多在78万~110万欧元之间，配齐所有家私电器和物业管理服务，带租约发售，每年提供5%的返租回报。

  需求1：“组合型”投资，凑够移民总额又能收租—

  推荐：小户型或上城区“赌王”大盘

  想出租 最好找小户型

  里斯本的出租型洋房物业，价格可低至10多万欧元起。广州(楼盘)有移民公司专门针对想买楼投资的客户，在当地准备了大约几百套总价在10万~30万欧元的小户型单位，以满足买家的需求。据万联移民透露，在今年“十一”黄金周，经该公司牵线达成的成交就有4套小户型单位，分别为两个家庭买家，每两套的成交总价都恰好在50万欧元以上。据了解，两户业主前往里斯本置业为的都是移民，他们“相中”总价低廉的小户型则是为了便于出租。

  在世博区采访时，一位专业律师向记者建议，想买房移民兼出租的投资客不妨多留意总价较低的房屋，这些房屋比较容易成功放租，基本上租金回报率有4%左右。而且，“黄金居留许可”并没有限制买家买多少套房屋，只要买房的总价累加有50万欧元，就可申请居留了。

  买大盘 找“赌王”物业

  在里斯本，记者在采访中了解到，一些小区型物业也比较受市场的欢迎，而且对于中国人而言，买一手的小区物业更是省心省力，减少了被中介抬价的麻烦。

  像位处里斯本北部上城区的葡京濠珀，是在1984年就开始规划、可容纳65000个居民的大型小区开发项目，为里斯本市政府及澳门娱乐控股有限公司之附属公司 (SGAL)联合发展的超大型项目。作为一个全新的豪华公寓项目，你单从外立面看，丝毫没法估量到其豪气所在，但走进屋内，你才知道作为葡萄牙大型居住小区在内装上的不含糊。公寓里配备了通过智能手机即可一键掌控的高科技家居智能安全系统以及采用欧洲GROHE及BOSCH等一线高端品牌的家具家电。

  该盘户型设计方正，可满足“50万欧元置业”的两房到四房单位面积是127~220平方米。该盘此前的均价在3000欧元/m2左右，随着内地买家置业升温，目前价格已有10%左右的涨幅，单价约在3300欧元/m2左右。

  记者点评：

  人生地不熟买房，最好还是选一手房比较可靠，因为是大开发商，价格是公开透明的，不像帮衬一些小中介，房价被充进了多少水分你根本无从去查证。另外，组合型的投资最好还是选择小户型，当地有经验的地产人士告诉记者，小房子容易找租客，虽然单看租金不太多，但集中几套每年的回报也挺滋润，可谓“刀仔锯大树”。

  需求2：追求省心省力和享受型的投资者—

  推荐：提供稳定租金回报的度假公寓

  南部度假屋：5%租金回报

  在距离里斯本两个半小时车程的南部度假胜地阿尔加维，有着著名的阳光海滩，一到夏天就吸引众多欧洲国家的游客来此度假，度假村生意能持续红火半年。我们此行来到了松树崖度假区Pine Cliffs，这里最近成为中国人置业的热门之地。据广州诚琛移民公司董事长陈建云透露，仅今年“十一”期间，经该公司牵线成功在葡萄牙置业的就有16个家庭，其中八成的买家都买了这一度假村内的物业。

  在这里，你会发现，虽然是一个度假型小区，并没有太多的长住客，但由于有喜达屋的全权严谨管理，加上楼盘本身的发展商也是葡萄牙的上市公司，因此，强强联手之下，整个小区给人一种五星级酒店般的舒适。据该项目的董事长介绍，在金融危机后葡萄牙楼价全面呈现下跌的大环境下，Pine Cliffs的楼价却罕有地从2008年至今有7.5%的升幅。尽管这一数字对内地一线城市的买家而言，仍属“湿湿碎”，不过，轻微的增幅起码表明了其价格的稳定性。并令该盘备受内地买家的关注。在记者抵达该盘售楼部之时，居然偶遇4位中国买家围在沙盘前了解项目的具体情况。经打听，原来其中有3名买家是由北京(楼盘)一中介机构带来此地进行实地的考察。

  该盘目前推出的公寓产品全部以带返租回报的形式发售，一套130~165平方米的大两房起价为78万欧元，并配备了家具、家电及全屋的精装修。该盘的优势还体现在返租回报上，5年内，开发商提供楼价5%的租金回报，且在这5年内，免收管理费，业主每年还可有7天在此度假的体验。

  走进这些样板房，最大感受就是仿如进了超五星的酒店一般，大到家私电器，小到毛巾，甚至是厨房的刀具都一一齐备，而且是严格地按照五星级的酒店标准进行配备，只要你拎着换洗的衣服，就能入住其中，且可以随意在此煮食。

  据介绍，三房度假屋最吸引申请“黄金居留许可”的买家，是由于其总价约109万欧元，恰好是门槛价50万欧元的两倍，可同时达成两个家庭的移民愿望。

  里斯本近郊别墅：豪客最爱

  在里斯本近郊豪宅区卡斯凯斯，也有不少与Pine Cliffs相类似的度假物业，同样吸引了内地买家。记者参观了一套刚被一西安豪客买下的庄园式别墅。整套别墅占地达2000平方米以上，整栋楼宇地上两层、地下一层，地下室内舞厅、影音室等娱乐设施一应俱全，厨房设备都有八成新，就连楼梯的扶手也是簇新的。代理这套物业的经纪公司华创集团的销售员Lucia透露，该盘的接盘买家来自中国西安，以290万欧元买下，打算携全家连带哥哥姐姐一大家族申请来葡萄牙居住。

  Lucia介绍说，在卡斯凯斯，有不少内地买家都喜欢在此购买别墅，因为这一区域距离里斯本仅15分钟车程，一些楼龄较长、价格实惠的联排别墅，最低50多万欧元就可以买到。该区域自今年4月以来有30多名中国买家在此置业。

  记者点评：

  像阿尔加维度假村这种提供稳定5%返租回报的物业，就是吃准了一些怕繁琐的中国投资者最紧要省心的心理，交了钱以后有喜达屋这样的大集团管理，每年收租，还有7天免费度假，省心省力。

  但值得关注的是买入这些物业其实你是花了大价钱的，同样一套面积相等的物业，在里斯本你可能只要四五十万欧元，但在度假村你要花78万欧元，等于是预先把租金收了再逐月发还给你。但它的优势在于回报稳定，不用自己找租客，物业管理素质高、保值能力强，就看你怎么选了。

  需求3：自住型买家，打算陪小孩读书定居里斯本—

  推荐：里斯本学区房、世博区中小户型

  据万联出入境服务有限公司总经理简瑞良介绍，目前葡萄牙的住宅行情已经开始呈现上涨的态势。这主要集中在里斯本，大约占了市场总额的70%，再就是南部的阿尔加维地区。有数据显示，自从开通了购房移民后的几个月内，里斯本的房价已经上涨了10%左右。对自住型的买家，一般推荐一些周边环境好、配套设施完善的房子。例如本菲卡的学区房，世博区以及使馆区周边的房屋、上城区的大型小区等。

  据葡萄牙联合房产中心的彭宁一介绍，目前，世博区的洋房价格中位数在3500欧元/m2左右，较高的则要达到5000欧元/m2，一套100平方米的两房或三房，总价大概在35万~50万欧元。不过，这样的房屋是以实用面积计算，并非是我们惯用的建筑面积。同时，在里斯本，不管是新房还是二手房，都是以精装修的形式发售，即便是楼龄超过了数十年甚至是100年的二手楼，在转手时其装修也大多相当新净甚至是刚装修完，而且大多还带有厨房设备、电器、收纳空间等，接手者基本上都可以拎包入住。

  世博区的房子与里斯本老城区房子最大的不同在于，建筑的立面风格更为现代简洁，而且楼宇的高度也有所提高，有不少7~10层左右的现代建筑，也有少量的十多层高带有玻璃幕墙的高层，而不再是3~5层的欧式小洋房。

  记者点评：

  一部分打算买房移民的投资者，是为了孩子接受当地教育，因此他们需要找的房子是自住用途的，里斯本旧区的老房子相信很多中国人都看不上眼，太年久失修了。但现在一些当地发展商已经嗅到了商机，在好的学区开始重建或者翻修一些物业卖给中国人。不过，如果想在里斯本长期居住的，记者还是建议多在世博区，相当于我们的珠江新城找房子，那里有比较对中国人“胃口”的新房子。

  西班牙：

  世界商界大鳄 豪赌房地产复苏

  西班牙央行公布的数据显示，强劲出口令西班牙三季度回归增长，今年三季度GDP季率增长0.1%，结束长达9个月的衰退。

  今年9月初，总部位于纽约的基金巨头黑石集团在西班牙马德里以1.255亿欧元购买了18栋公寓大楼，这是其在西班牙的第一笔交易。此外，黑石还在投标马德里地方政府出售的3000个出租单元。对于这一系列积极的入市举措，黑石女发言人克里斯蒂娜·加里的解释是：“我们坚信西班牙经济正强劲复苏。”

  同样在9月，中国万达集团董事长王健林在中国经济杂志《胡润》上表示，万达集团预计将在西班牙投资13.5亿元人民币，投资意向主要是酒店业，目前集团正在研究是收购还是自行创立酒店品牌，同时在休闲产业也会有所投资。

  最近，微软联合创始人比尔·盖茨斥资1.135亿欧元入股西班牙最大建筑集团FCC ，购入6%的股份，成为该公司的第二大股东。FCC集团曾随着西班牙房地产市场的快速发展而繁荣长达十年之久，而在2008年因房地产泡沫破灭遭受重创，成为西班牙国家经济危机的标志。盖茨的加入证明投资者正在回归西班牙市场。

  10月，西班牙通过并开始实施包括“购房换居留”内容在内的投资移民新法规，法规中规定购买价值50万欧元以上的不动产可获得首次有效期为2年的西班牙居留权。记者在采访中了解到，西班牙紧随葡萄牙推出“购房换居留”政策的醉翁之意其实就是为了促进当地楼市的复苏。

  早在十年前，西班牙楼市可以用“很火”来形容。据西班牙投资置业顾问集团的罗丹尼先生介绍，当时，西班牙人只要手头有钱都拿去买房了，而且当时银行的贷款利率也相当低，有些项目更是零首付。买海岸线旁的楼宇当度假房是当时西班牙人的时尚。但随着金融危机的爆发，房价开始大幅下跌，南部沿海岸线的房屋最高跌幅达80%。大量房屋断供甚至是烂尾。

  过去几年西班牙受到经济危机的影响，房产价值已经平均跌了35%~40%左右。目前，巴塞罗那、马德里地区在本身空房率不高的情况下，已经具有了一定的入市空间。虽然有些地区的房产价格便宜，但最具有投资价值的房子还是位于巴塞罗那和马德里这样的繁华大都市。据当地中介人士分析，现在西班牙的房价已经处于历史低点，随着经济的复苏，房价一定有很大的升值空间，50万欧元买房移民政策规定房产5年内不得出售，但可以出租。如以50万欧元买巴塞罗那市中心的房屋，地段比较好的话，每月可以有2300多欧元的租金收益。

  大量“银主盘”

  买不买得过？

  记者在采访中了解到，西班牙一些银行手中持有大量待售的房屋，且以公开透明的价格在网上实施公示，便于买家进行挑选。西班牙萨瓦德尔银行Solvia国际部主管阿尔弗雷德·米亚·费雷罗向本报记者介绍，这些待售的房屋基本上分为两大类，一种是由银行直接卖，业主就是银行，还有一种是属于开发商破产抵押的房屋，银行帮助开发商进行销售，并参与管控。目前，该银行拥有的可对国际买家销售的房源共有1400多套。

  银行人士：

  银行房产权清晰价格低

  该人士强调，这些房源的产权清晰，不会有隐藏的债权债务，由于实施的是网上公开销售，因此，其价格较市场上的同类产品相对要低一些。尽管这些单位也允许中介放盘，但中介需要严格按照银行的报价销售，不可随意抬高价格。中介一旦被发现乱叫价，将被取消销售资格。

  该人士认为，如今已经是非常好的购买时机，许多房屋都已经在升值了。在最近两个月内，马德里中心区的一些物业楼价已经有5%~10%的升幅，且已出现了一套房8人争抢的现象。“抢便宜货就要趁现在了。”此前，已经有统计数据显示，今年上半年西班牙的房屋销售量比去年同期涨了228%，这是国外需求与西班牙投资机遇对接的一个最佳证明。

  马德里球星大别墅

  对比广州真不算贵

  在马德里，记者参观了一知名的别墅区。据带我们前往看楼的西班牙投资置业顾问集团惠先生介绍，在该区域，有皇马的一半球星居住在此。平心而论，这一别墅区的物业价格真心不贵，一套5层的联排别墅，带6个车位，建筑面积有372平方米，实用面积达到了500平方米，如广州的别墅一般，“偷”的是地下室的空间以及露台的空间。带精装修的总价才106万欧元。折算下来，也才近900万元人民币的价格，同等的总价，在珠江新城也就只能买到一套200多平方米的洋房而已。

  “两牙”买房 要交多少税？

  在葡萄牙买楼放租，只要有盈利，就需缴纳28%增值税，而且政府征收的方式也比较奇特，在这笔28%的增值税当中的3%需要在每年的4月份缴纳，其余则在年底缴纳。

  西班牙对于想买楼出租的投资客而言，不可忽视的一点是其收益的25%需要交税。此外，买房者在进行房屋交易时，需要缴纳8%~10%的交易税(每个地区税费不同，一般二手房8%，新房10%)、印花税在1.2%左右。此外，房屋持有者每年需要缴纳房屋税0.1%~0.2%(也要看具体房屋情况参照当地的税法)；出售房产高于购买价格的部分，同样需要缴纳所得税。

  律师提醒

  免费律师要不得

  葡萄牙botelhoadvogados律师事务所的律师JOAO BOTELHO强调，中国人前往葡萄牙置业，一定要聘请独立的律师去协助办理房屋买卖的相关手续，而不要聘用发展商免费提供的律师。只有这样，才能确定原房屋的拥有者是真正的产权者，并可帮助核查原业主的产权是否有债权债务上的纠纷。同时，只有独立的律师才能充分保障买家的权益，协助买家办理一系列相关的买房过户及居留、移民所需的相关手续。

  西班牙新政对每年停留时间没有要求

  西班牙投资置业顾问集团法律顾问、西班牙阿雷纳尔律师事务所专业移民律师丹尼尔·阿美兰·洛佩兹介绍，西班牙有关“购房换居留”的新法规定，在西班牙通过购买价值50万欧元以上的不动产获得首次有效期为2年的西班牙居留权。获得这类居留许可的外国人，其配偶和未成年子女也可直接获得同类的居留许可。获得这类居留许可后，只要求在证件有效期内至少有一次入境西班牙的纪录即可。这与葡萄牙的“第一年要求居住满7天、随后两年内累计满14天”的要求相比，西班牙对置业者的停留时间则没有要求，这是与葡萄牙相关法律的最大区别。当2年有效期满时，如各项条件仍然符合，置业者可申请居留证延期。当持有此类居留证满5年时，可申请更换为有效期5年的长期居留卡。