万科自然面临对关联方贷款的限制，但控股一家区域影响较大的银行，至少将增强其社区金融服务配套和融资产品发行通道。

  10月30日晚间，地产商万科董事会发布“关于以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行的公告”，确认其拟通过旗下子公司，认购徽商银行不超过 8.83986亿股，若发行认购顺利完成，万科估计可占该行总股本8%以上。

  全世界最大的住宅开发商万科认购了一家在中部地区颇有影响力的城市商业银行。同时也是万科第一次在房地产行业之外进行的大宗股权投资。虽然认购价下限与2010年两家股东在交易所挂牌价接近，但仍有分析认为万科之举可能改变城商行在内地市场估值不振的现状。

  近年地产企业布局银行业金融股权已非孤例。克而瑞分析师朱一鸣认为，相较于此前越秀集团收购创兴银行、绿地集团入股盘锦市商业银行等个案，万科控股银行的案例意义更加重大。万科虽未必成为董事会内的主导者，其入股银行的探索，仍可能成为业内风向标。

  多位金融、地产界人士指出，近两年来地产的金融化趋势狂飙突进，地产商争相进入的商业地产、旅游地产、养老服务等长线投资领域，更加需要强大的融资平台和融资产品销售通道。城市商业银行尽管也受到关联贷款限额等监管限制，但至少可为项目公司的融资产品发行，掌握区域金融信息等方面提供便利。

  新型财务投资者

  资本市场近日热议，最终若无原始股东追加认购，万科或将成为徽商银行的单一最大股东。尽管当地国资将继续保持对该银行的控制，万科此举也并非纯粹的财务投资。

  徽商银行董事长李宏鸣表示，万科此举反映出中国大的改革趋势，不同产业资本开始合作，在城镇化的大背景下，中部地区为新的亮点，今后两家会有合作的机会。

  据徽商银行IPO资料显示，截至2012年12月31日，该行总资产、贷款总额与存款总额分别为3242亿元、1638亿元和2395亿元，均位居中部地区城商行首位。

  截至2013年6月30日，徽商银行已经拥有199个各级分支机构，覆盖安徽全部16个省辖市以及邻近的江苏南京市。

  安徽当地金融界人士透露，在合肥市场，徽商银行在开发贷款和按揭贷款两项业务上的占比较高，并不逊于各大商业银行。

  本报记者了解到，此次入股徽商银行，至少会对万科安徽区域业务有益。万科总裁郁亮曾表示非常看好安徽区域的经济发展，认为合肥、芜湖等地从基础设施、产业、人群等方面来说均有优势。可资佐证的是，从2011年至今，万科已在合肥、芜湖市场多次拿地。

  不过本报了解到，万科即便成为徽商银行的最大股东，可能也只是战略投资者，不会影响到银行的正常业务开展，也不会用银行的钱来投资房地产。

  东方证券银行业分析师金麟就认为，为了避免由于大股东干扰银行正常经营和由此产生的风险，银行业监管机构对于发起人和大股东有着严格的监管细则。

  安徽当地金融界人士同时指出，即使万科成为第一大股东，其也只是财务投资者，通过股权投资获取相关收益，难以对徽商银行有主导权。徽商银行年报显示，此前第一大股东安徽省能源集团持有8.17亿股，其是安徽省政府出资设立的国资独有公司，而安徽省国资系统应该不会放弃本省仅有的一家省级城商行自主权。

  值得注意的是，万科此次协同入股的同行者包括新世界郑裕彤家族，此前万科已与新世界有地产业务上的合作，双方如继续在徽商银行事务中采取一致行动，仍可能葆有较强影响力。

  此前，越秀集团曾宣布以116.44亿港元收购香港创兴银行75%的已发行股本，成为后者最大股东；绿地集团通过增资控股成为盘锦市商业银行第一大股东。

  而易居克而瑞分析师朱一鸣认为，万科此次参股银行具有里程碑式意义，上述企业实行多元化经营，监管层顾忌较少。但万科这样纯粹的房企成为银行大股东，过去多少被视为监管敏感地带。此次万科成为徽商银行第一大股东，意味着国内纯房企与银行的联姻在放开。

  “地产公司与银行深度融合发展将成行业发展大趋势。因为参股银行可以为房企带来融资创新，其好处远甚于信托、基金、海外发债等融资方式。”

  朱一鸣指出，像万科这样的大房企，并不缺资金，其更看重的是通过“参股银行”实现自身业务与金融的深度结合。比如，万科可以借助这个平台开发针对旗下项目的资产证券化产品，便利性更高，规模可以做得比较大，中间代理环节费用低，融资成本也会下降。

  接近万科的观察人士分析，降低综合融资成本也是万科在“城市配套商”定位之下的考量，在公司社区商业、购物中心、写字楼、旅游地产等业务不断增持的状况下，原来以单纯的住宅业务开发为主的融资模式已经不能满足新的需求，万科必须拓展更为多元的融资，“参股银行”对于万科来说是个战略性投资，其意义堪比万科B转H。

  此前在越秀集团收购香港创兴银行后，虽然越秀地产方面否认与其有关，但分析人士指出，此次新增的银行牌照，加上已有的越秀房托，使得越秀集团可以整合旗下金融地产业务，持续为地产开发商带来大量的资金支持。目前，越秀地产已扩展至珠三角、长三角、环渤海和中部地区，今年买地投入已超过150亿。

  “进军银行”的变化更让地产界人士相信，监管层会将地产融资的市场化之门进一步打开。此前7月份开闸的房企再融资，就给业内带来一股乐观的气氛。地产龙头招商地产(000024,股吧)更抛出一份近50亿的再融资计划，据悉获批的可能性比较大。

  协信地产高级副总裁王裕强说，国内目前的融资利率太高了，对于开发商业地产等业务非常不利。监管层有进一步降低融资成本的要求，今年以来的利率市场化改革、上海自贸区的设立等等，都是为了进一步降低社会融资成本。包括地产融资在内的成本降低是大趋势。

   收益风险并存

  一直以来，业界认为房企的发展很大程度上取决于与银行的关系，银行为开发商提供贷款用于买地和房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款，根据国家统计局公布的房企资金来源数据，这两方面的融资占去了房企资金来源的一半左右。

  正因如此，地产商受制于银行较深。不少民营地产商曾指出，银行只会锦上添花而非雪中送炭；万科总裁郁亮也曾表示，不太相信银行；万科董事会主席王石更说，“没有几千亿融资平台，你(开发商)就是个打工的”。

  因此，在地产行业，拥有金融股权尤其是银行资源的公司显然有更多优势，比如中信集团拥有中信银行，华润集团拥有华润银行，招商局集团拥有招商银行，中信是地产行业潜行的大鳄，华润则是商业地产方面的领军者，而招商更是早已晋身地产龙头。许多民营企业也乐于持有金融股权，便于质押融资。

  多年来，由于银行业并未放开民资主导发起，绝大多数民企地产商无法发起或控股银行机构。但这种转机在最近出现，2012年银监会出台意见，鼓励民间资本进入银行业。各地出现了数十份发起方案。

  相对于自己去申请一家民营银行，万科入股徽商银行显然更为便利，“有了合作银行后，房企的境遇将大为改善。”朱一鸣乐观认为。

  不少此前投资银行和其他金融业务的多元化集团公司，已经获取不少收益。对于万科来说，前述安徽金融界人士认为，目前银行股估值偏低，万科通过“打新股”首先可以从股权投资中获益；具体的业务层面创新、产融结合，还要观察。

  而对于同时操持地产和银行业的央企集团来说，“地产 金融”早就被放在了产融结合的战略高度，以华润集团产业链金融为例，华润银行、华润信托等金融平台，都在为华润置地地产业务及华润集团作为第一大股东的万科提供融资支持。

  但产融结合又是双刃剑，“产融结合并不适用于每个企业集团。从企业内控角度来看，企业进行产融结合或开拓新业务领域，均应服务于企业的战略目标。”德勤企业风险管理服务有关人士对本报记者表示，产融结合不仅仅能带来融资杠杆、效益多元化或资源整合等便利，也具有风险普遍化等消极因素。

  一个例子是新湖中宝，该公司曾投资多个金融机构如湘财证券、成都农商行等，现在也是温州银行第一大股东，但其房地产主营业务并没有获得很大增长，其投资的矿业仍处亏损状态，多元化战略并未获得资本市场一致认可。

  另外一个例子是泛海建设，其长期投资民生银行，多次被市场指责向民生银行抽血输送给地产，造成资金黑洞。

  从日本房地产泡沫破灭的历程来看，多位研究人士指出，日本地产公司与银行等金融机构的互相参股、交叉持股，造成大量房地产公司以及与其相关的金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产。

  前述观察人士认为，适合投资银行的地产商，必须具备几个条件：首先自己本身并不差钱，不会从银行抽离资金；其次具有庞大业主群和基础信用资源；最后，有良好的风险控制基因。