地王并不等同于楼王
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
地王并不等同于楼王
到底是地价推高了房价，还是房价推高了地价？围绕地价与房价，业内外争论已久。正如“鸡生蛋，还是蛋生鸡”，讲不清，道不明。而过去几个月，尤其是9月，全国主要城市地王频出，让地价推高房价的观点，似乎略占上风。为了防范房价继续高涨，近期国土资源部也提出：年内禁止再出地王，并将严防高价地作为稳定市场的首要目标。
首先，看外在现象。房价与地价一点相似之处：同向运行。无论是上行周期，还是下行周期，其方向是一致的。比如去年下半年以来，房价与地价，同步上涨。而在2011年下半年至2012年上半年，房价与地价基本同步降温。
两点不同之处。其一，地价波幅大于房价，涨时涨幅更大，跌时跌幅更大。比如今年前8个月，根据国家统计局数据，全国开发企业购地均价上涨16%，而全国开发企业商品房销售均价仅上涨9%。在土地市场，有时可以看到这种事：同样一块地，土地市场低迷时（如去年初）可能会流标，没有企业愿意以底价购买，而换个时间（如当前），就有房企愿意以50%的溢价率购置。实际上，近几个月，部分城市的单价地王，溢价率高达100%左右。
其二，地价变化滞后于房价变化。回顾过去十年，会发现一条规律：房价变化在先，地价变化在后。比如，2009年二季度房价就开始上涨了，四季度相当火爆；但直到2009年下半年，地价才开始反弹，直至2010年一季度，才地王频现，并且一直持续至年底。去年以来，亦如此。去年下半年房价开始上涨，但直到今年，才逐渐出现高价地，今年3月份房价环比涨幅最大，直至8-9月份，才出现地王潮。
其次，看内部联系。那么，地价与房价之间，到底有什么相互影响的传导机制？从成本构分析，房价主要由地价、建安成本、税费、财务成本、管理成本、企业利润等构成，其中地价是重要部分，而且是最具可变量的部分。人们一般都认为：面粉贵了，面包也会贵。所以，地价贵了，房价也会贵。
从长期来看，地价上涨，确实增加了房价成本，进而推高房价。但短期而言，比如说某块地贵了，会否使这块地上建的房价也会同步贵？不妨深入分析和探讨一下。从经济学上分析，这一命题，在两种条件下是成立的。
一是在垄断市场或寡头垄断市场条件下。比如一个城市的商品房市场由一家或几家开发商控制，只要他们从政府手中购地价格高了，就一定会提高房价，以获得平稳的、或更高的利润。二是商品房生产周期很短。举个其他行业的例子：这周面粉涨价了，下周面包就会跟着涨，经营者可以很快根据原料价格变化而调整成品价格。
然而，事实是上述两种条件都不具备。当前我国任何一个城市的商品房市场，都不属于垄断市场或寡头垄断市场，没有什么开发商可以随心所欲的制定价格，一般只能随行就市（况且二手房供应与开发商无关）。商品房的生产周期远远超过面包，一般从购地到卖房需要一年左右（现阶段少数可缩至6个月）。这就有可能出现一种情况：购地时市场尚比较景气，开发商以较高溢价率拿地，但卖房时市场已经降温，要想以市场价顺利卖房，也就难以获得购地时预期的较高利润，甚至反而亏钱。比如，2012年一季度就有这样的亏钱楼盘在卖。如此，则某一高价地，并不能保证卖出高价房，地王并不等于楼王。
最后，地价与房价的各自形成机制。土地市场和房屋市场，是既有内在联系、但又独立的两个市场，一般称为房地产市场体系中的一级市场和二级市场（二手房市场称为三级市场）。从经济学理论分析，价格是由供求关系决定的。
地价是由土地供应（地方政府）和需求（开发商）决定的。一旦有地王被报道，人们倾向于批评地方政府贪心，其实在市场经济条件下，成交价是由供求双方共同决定的，并没有人强迫开发商一定要购买地王。至于开发商为何要购买地王，一般与当时楼市温度较高，以及企业预期未来房价还将上涨有关。
当然，我国城镇房地产开发用地的供应，由地方政府垄断，这是造成地价较高的原因之一。但也别把高地价的“错”都算在垄断供应身上，因为广大三四线城市地价并不高，土地供应充足。而土地供应非垄断的国际大都市，比如纽约、伦敦等，同样存在高价地、高价房现象，这与土地供应制度无关，而主要与经济、人口等有关。
同理，房价主要是由商品房供应与需求关系决定的。如果需求旺盛，而供应偏紧，房价必定上涨，甚至会远远超出开发商购地时的预期。反之，如果需求萎缩，而供应放量，房价一般会下跌，或者趋于平稳，而市场不会考虑一年之前的地价水平有多高。
总之，地价与房价的关系很密切，而且存在相互影响：地价贵了，会增加未来房价的成本；而且还会强化当下购房者的看涨房价的预期，地王出来后，周边房价立涨，就是一种典型反应。房价贵了，会刺激开发商以较高价格去买地。但是，大家一定要明白：“面粉贵了面包一定贵”，这一命题并非绝对正确。毕竟，地价与房价，主要由各自的市场供求关系决定。因此，地王并不等同于楼王。
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