编者按：2010年初，保利以44亿元的总价夺得尹山湖3宗地块，溢价率均超100%，其中最高楼面价达到5791元/平米。这一年，被看做是尹山湖版块发展的“分水岭”。2011年，九龙仓豪掷29.1亿元跟进保利，版块住宅楼面价随即涨至7002元/平米。在外界看来，尹山湖迎来了其发展的“黄金期”。

  然而好景不长，2011年3月份，深度调控大锤落下。保利观湖国际销售均价从最初的万元直降至“7字头”，尹山湖版块陷入泥淖。

  2012年底，中海豪掷26.2亿在尹山湖连夺两地。至此，包括首开、旭辉、常熟弘阳、正荣集团、鑫苑置业等11家房企相继进驻尹山湖，尹山湖版块即将展开“乱斗”，该版块房地产市场真正的“春天”现在或许才真正的到来。

  新浪乐居讯(编辑 许骐)自今年3月8日，苏州蛇年首场土拍以来，龙湖、正荣集团、常熟弘阳、东方城置地、四川蓝光等外来房企，频频将扩张的触角伸向这座“2线龙头”城市。细数这些成功进驻房企的战略布局，本站发现，唯一得到了两位“土豪”的青睐是尹山湖版块。

  福建正荣常熟弘阳豪掷22.7亿强势进驻尹山湖

  2013年6月21日，挂出了24宗地块的苏州年中大型土拍吸引了50多家房企和个人的争夺，这注定是一场吸金盛宴。当天更是吸金93.6亿。

  在这场热闹的土拍中，包括万科、中海、招商、旭辉、华润、南山、金科、鑫苑、天地源等在苏州耕耘多年的品牌开发商悉数到场。但在几宗热门宅地的争夺中，除了万科、晋合，其它房企均无斩获，反而是外来的“土豪”们来势汹汹。>>>>福建正荣的野望 砸了10亿还想砸40亿

  14点05分，苏地2013-G-29号地块开拍，万科的出现一下子吸引了现场所有人的注意。然而万科只是来打酱油的，真正的主角是首次出现在苏州土地市场上的正荣集团。竞拍伊始，争夺的焦点主要集中在中辉天鸿、华江 景瑞 瑞佑联合体、卓辰置业(栖霞)3家之中。

6.21福建正荣首入苏州

  正荣集团的参战几乎一锤定音，以总价10.2亿轻松拿下了这幅位于东方大道东、独墅湖生态公园北侧的商住混合地块，楼面价7296元/㎡，溢价率25.9%。>>>>苏地2013-G-29号实探

  常熟弘阳的拿地之旅则没有这么轻松。14点58分，苏地2013-G-30号地块开拍。作为该场土拍中最后一个登场的地块，共吸引了包括苏南万科、华润置地、深圳南山、中海、金辉、天地源、常熟弘阳、东方城置地、东亚信京等在内的10多家房企。7亿7000万！8亿！8亿4000万！9亿1000万！由于各方举牌此起彼伏，速度快得连主持人都有点跟不上节奏。短短几分钟时间，该地块的楼面价已经从3000元/㎡飙至5000元/㎡。有观众调侃道：他们用的是人民币么？

弘阳竞得的该宗地块，溢价率达到了98.41%

  最终，常熟弘阳击败了北京土豪东方城置地，以12亿5000万的总价艰难拿下了这幅位于吴中经济开发区东方大道西、郭新东路南的商住混合地块，楼面价5959元/㎡，溢价率高达98.41%。>>>>苏地2013-G-30号实探

  “土豪”大战“地主” 几家欢喜几家愁

  1、正荣集团地块 参照模板：九龙仓碧堤半岛 潜在对手：鑫苑G-74地块

  6月24日，正荣集团官网发布消息称：此番进军苏州，是集团继今年3月取得上海项目之后在长三角区域的再次拿地，也是集团 “做大做强长三角区域”的战略动作。而选择以低密度产品进入苏州，也符合集团一贯的“高端路线，多业态复合式发展”的产品策略。

  “由于该地块的容积率较低(1.0-1.3)，又坐拥独墅湖一线湖景。按照正荣方面的表态，我预计，西侧临东方大道处做高层，东侧临湖做别墅、大平层、洋房这类的中高端产品，具体可以参照九龙仓碧堤半岛。”对于正荣集团在苏州的前景，业内李先生认为，“当时九龙仓在尹山湖连夺两地，也就是碧堤半岛地块，容积率均比G-29要高，地价也都在7000元/㎡以上。但到目前为止，碧堤半岛的销售情况还比较乐观。从这个角度看，7296元/㎡的楼面价可以接受，未来地块的开发难度也不大。”

  据本站了解，2011年1月7日，九龙仓在尹山湖连夺两地——苏地2010-B-43、46号地块，这两宗地块均位于吴中区环湖路与望湖路的交汇处。其中，苏地2010-B-43号地块容积率1-1.8，成交总价17.3亿，溢价78%，楼面价8002元/㎡；苏地-B-46号地块容积率1-1.5，成交总价11.8亿，溢价67.5%，楼面价7004元/㎡。

九龙仓碧堤半岛由苏地2010-B-43、46号地块组合开发

  然而对比9月27日土拍中，鑫苑所竞得的G-74号地块，正荣集团地块似乎并不占优。据本站了解，位于尹山湖路东侧、兴郭路北侧的G-74号地块的容积率为1.0-1.5，成交楼面价为5816元/㎡。“正荣地块是直面独墅湖，鑫苑地块则是直面尹山湖，容积率又比较接近，未来似乎少不了一番龙争虎斗。”

  2、常熟弘阳地块 参照模板：合景叠翠峰

  潜在对手：保利观湖国际、中海山湖一号、旭辉美澜城、中富御湖湾等

  楼面价5959元/㎡，溢价率高达98.41%，常熟弘阳的拿地历程几乎是3年前，保利强势夺地的翻版。为了化解调控带来的销售压力，身陷高地价成本的保利观湖国际曾一度以“7字头”割肉自救。虽然目前该项目均价在11000元/㎡左右，但去化速度并不理想。

  同样曾陷入定价难题的还有合景叠翠峰。2011年1月7日，合景以凯威地产作为马甲，拿下位于尹山湖的苏地2010-B-47号地块，容积率≤2.5，成交楼面价为5036元/㎡。至2012年11月24日，合景叠翠峰首批房源入市，均价仅为9500-10000元/㎡。2013年8月底，该项目加推2期产品，新房源的均价仍维持在9500-10000元/㎡。

  对此，李先生表示：“算上建安成本和各项税费，保利、合景几乎是在贴着成本卖房。然而尹山湖版块房源供应非常充足，特别是中海山湖一号、旭辉美澜城的参战，将使得万元左右的版块均价在一段时间内原地踏步。因此，考虑到常熟弘阳接近6000元/㎡的地价，未来面临的压力更大，竞争更激烈。”

  的确，中海、旭辉项目地价占据了相当的优势。资料显示，中海山湖一号由苏地2012-G-102、103两块地块组成，楼面价分别为4163、2805元/㎡；旭辉美澜城所属地块为苏地2012-G-104号地块，楼面价为3023元/㎡。

  截至目前，正荣和弘阳地块规划公示均未出炉，或许，为了应对主场作战的“地主”，这两位“土豪”需要准备得更多。

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