投资建议

  北京新政预示政策思路逐步明确，少调控，稳市场，促供应。目前龙头个股估值便宜，看好短期小幅估值修复，4季度整体上维持震荡。

  股票推荐：华侨城；保利、万科，金地/招商。关注工改商/住题材的深圳本地股，及持有核心区工业土地较多的公司，格力地产(7.87,0.020,0.25%)(未覆盖)。

  理由

  利于稳定市场，缓解北京房价上涨压力。就我们掌握的数据，北京2008～2012年新建住宅签约平均11.5万套，2万套自住型商品房占到年商品房新增供应量的约20%，而且销售均价较周边商品房售价折让超30%，五年内禁止上市，之后转让收益30%上缴政府，相当于对全部购房人群提供了高品质、低门槛的中小套型公共性住宅，有利于稳定市场情绪，缓解房价上涨压力。同时，二手房供应方面，北京由于二手房从严征收个税，使得购房需求转向税收成本较低的新房市场，但我们看到，2009年新房销售17万套，二手房交易27万套，合计同比2008年上升近200%，随着该部分房产开始“满五”，二手房税收摩擦成本降低，市场二手房可售量将快速增加，也将有利于2014年新房/二手房房价平抑。

  分层区分更类似于韩国《住宅200万户建设规划(1988～1992)》，预示着调控思路的新变化。此次支持自住型改善性商品住房建设，并辅以保障供地的举措(比如鼓励企事业单位在合规前提下将自有用地用于自住型商品住房的开发建设)，加大了中小套型商品房供应，更类似于韩国90年代促供应举措(10年间供应倍增)，说明政府认识到在收入分化情况下，在市场上大量供给中小型住宅，是解决低收入阶层住宅问题的最切实举措，预示着调控思路正逐步从盯住房价、抑制需求到促中小套型住宅供给转变。往前看，我们认为，未来还可能在购买自住中小套型商品房中给予贷款利率、税收等方面的优惠措施。

  如果推行顺利，则普通商品房市场受冲击，豪宅影响相对小。那么如果该项措施逐步推广或者变相推广，将对非核心区、开发普通商品住宅的开发商造成冲击，其利润率将受到摊薄。而由于调控目标从抑制房价转向解决各阶层的住房需求，行政性限制及对房价的关注度都将降低，城市核心区、豪宅市场将相对受益。

  未来高端、投资需求会用限贷、房产税等来抑制。在促进中小套型商品房供给的同时，我们认为，“高端有控制”将以限贷、税收(房产税及二手房转让所得税)等形式的政策来体现。