年一度年底投资高峰来到，广州商用物业市场果然不负众望，从平价小公寓到高端公寓，几十万元起的小商铺到上亿元的老城黄金铺，几十平方米的写字楼到几千平方米独栋写字楼，各式产品应有尽有，不管是“刚需投资”还是高端大气的“土豪客”都有不错的选择。

　　业内人士指出，住宅限购持续进一步推高投资需求，随着市场整体供应量的井喷，大量上市的新盘新货，丰富的产品类型，将吸引更多投资客进入商用地产领域，推动新一波的商用物业投资高潮。

　　“刚需投资”低门槛选择多

　　以自住年轻客群为主体的刚需购房者早已为人所熟悉，但在房地产市场上，随着住宅限购持续而日渐增多的大量手有积累的城市精英们，对相对低门槛商用物业的投资需求也同样旺盛，形成群体日益壮大的“刚需投资客群”。“刚需投资客”们投资需求强烈，总价几十万元到一百多万元，首付二三十万，甚至十几万元起的相对低门槛物业，是其最主要的目标。今年年底的商用物业市场，刚需投资客将有更多的选择。据了解，国庆以来，开放样板房或者即将推出新货的商用物业项目至少有二三十个，这些新盘新货中，供应量最多的要数公寓产品，特别是番禺、萝岗等郊区的小面积公寓产品，而且以LOFT小复式最为流行。从萝岗的广州绿地中央广场、广州萝岗万达广场，到番禺的奥园越时代、保利大都汇、敏捷·御峰国际……几乎都是LOFT产品，而且大多主打40-70平方米之间的小面积产品。郊区盘加上小面积，令这些公寓的总价大多能控制在七八十万元起，一定程度降低了公寓市场的投资门槛，家有闲钱的工薪族也能投资得起。

　　另外，在广州市中心，全新项目合生国际广场和珠江国际纺织城CFD公馆也都有四五十平方米起的小公寓上市，虽然这两个分别位于天河和海珠的项目单价肯定不菲，但小面积也相对拉低了门槛，预计首付六十多万元起也同样有好选择。

　　除了小公寓产品外，商铺市场也开始有小面积市区项目上市。将在11月开售的天河IT商圈成熟项目南方数码都荟，商铺最小面积仅4平方米，最便宜的单位总价仅36万元起，首付18万元起就能当“收租公”，对刚需投资客来说也不失是个好选择。

　　街铺最贵单位总价上亿

　　实力雄厚投资经验丰富的投资客们，今年年底也有不少好选择，保利大都汇、奥园越时代、敏捷·御峰国际，还有萝岗万达广场、萝岗敏捷广场等项目，年底都将有街铺上市，投资预算至少几百万元。虽然门槛不低，不过高投入有高回报，这些项目大多有地铁、高铁、环岛轻轨等交通利好支撑，升值潜力令人看好。

　　门槛最高的要数老荔湾的特色风情商场铺项目——西门町，这个广州老城区唯一可售的商场，就算是3楼的商铺，均价也要25万元/平方米，首层商铺最贵的达130多万元/平方米，全场最贵的商铺是首层面积130平方米的单位，总价高达1.6亿元。

　　写字楼高端大气上档次

　　对投资实力要求更高的还有写字楼，珠江新城的天盈广场以层为单位出售，市场预计单层总价至少1亿元起。在番禺区，保利大都汇将推出3栋该区唯一可售的独栋写字楼项目，每栋面积约6000平方米左右，总价预计至少也要1.2亿元起才能入门。

　　没那么超高预算的也有靓目标，保利东江首府、珠江国际纺织城的写字楼，还有海珠江南西目前唯一可售的地标性超甲级写字楼富力·天域中心，都有不到100平方米的相对较小户型上市，特别是位于增城的保利东江首府，预计一百多万元起的预算选择会不少。

　　年底广州商用物业市场主要新盘新货

　　区域 项目 推货节奏 主力户型 均价 近期优惠

　　萝岗 广州绿地中央广场 年底开售 55㎡LOFT 公寓 16800 元/㎡起

　　广州萝岗万达广场 年底开售 商铺、公寓、写字楼 未定

　　萝岗敏捷广场 年底前开售 27-113㎡公寓 15000 元/㎡ 诚意登记 9.5折

　　天河 天盈广场 11月开售 2000㎡/层写字楼 预计超5 万元/㎡

　　合生国际广场 11 月开售 56-106㎡商务 LOFT 公寓 未定 存 10万元开盘 9.5折

　　南方数码都荟 11 月开售 4-23㎡商铺 4 万元/㎡起 存 2万元诚意金抵5万元

　　番禺 奥园城市天地 10月底 45-90㎡LOFT 公寓 约25000元/㎡ 存 10万抵30万元

　　奥园越时代2 期 11 月开售 40-59㎡平层、LOFT 公寓 约20000-25000元/㎡ 存 1万元抵8万元

　　保利大都汇 11月开售 30-67㎡平层、LOFT 公寓 未定 未定

　　 6000㎡独栋写字楼 未定 未定

　　敏捷·御峰国际 11月开售 55-114㎡LOFT 公寓 预计 14000 元/㎡起 存5 千元抵5 万元

　　 40-93㎡平层公寓 预计 14000 元/㎡起

　　 100-120㎡商铺 未定

　　富宾星悦国际 在售 49-78㎡LOFT 公寓 20000-23000元/㎡ ——

　　敏捷·海大大厦 在售 58-98㎡LOFT 公寓 24000 元/㎡ ——

　　海珠 富力·天域中心 10月26 日开盘 87-1800多㎡写字楼 折后 27000 元/㎡ 额外8.9折，团购存 2.8 万元抵10万元

　　珠江国际纺织城 CFD 公馆 11 月开售 44-89㎡酒店式公寓 未定 存 5万元抵9.6折

　　荔湾 西门町 12 月开售 6-130㎡1-4楼商铺 25万元/㎡起 未定

　　增城 保利国际广场 10 月开盘 79-1160平方米写字楼 12000 元/平方米 5万元抵 10万元

　　理性分析

　　认筹优惠越来越高买家应算好折后价

　　虽然市场火热，但随着产品同质化的日益严重，为了提前吸引更多的客源，发展商们提前开出的优惠条件都不菲，除了正常的提前内部认购额外从9.8折到8.9折的优惠外，几乎所有项目还都推出了提前内部认购或参加团购可“存N元开盘抵N万”的超高优惠，奥园越时代可存1万元抵8万元；敏捷·御峰国际认筹存5000元就可抵5万元。

　　针对发展商日益推高的诱人优惠，业内人士提醒投资客，正所谓“羊毛出在羊身上”，不排除某些项目先提高了单价再以巨额优惠吸客，所以买家们出手前一定要认真算好报价和“折后价”这笔账，不能单纯被超高额的优惠忽悠了。另外，商用物业因为交易税费高，应该作为长期投资的选择，租金回报如何直接影响投资回报率，所以出手前也一定要了解清楚项目周边商圈的成熟度和发展前景，附近类似项目租务市场如何，认真算好投资回报账后再作决策。