（新浪乐居 刘东静）他是在报社工作长达11年喜欢写诗的笔杆子，他是地产界变“冷盘”为“销冠”的神奇操盘手，他是房产代理行业的洗牌人，他是地产界奇才徐晓敏。

  放弃铁饭碗成楼市操盘手   

  O型血、射手座、属马这些因素的组合注定徐晓敏是一个“不安分”的人。刚毕业就过关斩将进入《温州商报》做记者，没想到一开始就持续了11载。铁饭碗、事业编、高待遇，这是很多人，甚至80后、90后都梦寐以求的“钱多事少离家近”的好工作。但他的性格注定这不是他的一生。不想要这样平淡度日，不想年纪轻轻就预见到未来的生活，于是毅然决然放弃人们眼中的好工作，辞职下海自主创业。

  因为曾经负责过通联部、财经部和房产部门，徐晓敏将下海后的第一份工作选为成立代理公司。经过8个月时间的充分准备，凭借其媒体人的精准策划思路及资源整合的能力一举PK掉数十家知名代理公司拿下温州大型专业市场的全案营销策划代理。接手后花了不足百万元的媒体宣传费用，便创造了该专业市场的热销奇迹，从此在温州声名鹊起。

一贯儒雅的徐晓敏

  徐晓敏到哪哪里火

  房地产业内流传着一句话“徐晓敏到哪哪里火”。这句话在接下来的时间多次得到印证。2012年5月，他受朋友所托，接手棘手项目昆山美吉特工业品博览城。该项目占地1000多亩，总量180多万方，为江苏省重点服务业项目，由于项目区位、产品定位、前期推广策略存在问题，当时几乎没有同行认为可以卖好。徐晓敏接手后马上进行资源整合和项目定位，启动媒介整合、一二手联动和分销资源拓展等多渠道的包装、运作和营销，短短几个月，使美吉特在昆山达到家喻户晓，连续数月蝉联销冠。短短三个月，昆山美吉特工业品博览城创下2000多套的高成交记录，占2012年昆山商业地产成交量的半壁江山，一举夺得2012昆山热销楼盘前三甲。因为前期铺垫工作做得好，项目还一举拿下2013年上半年商业地产销冠，直到目前昆山热销榜上依然能频繁看到美吉特的名字。

  被六顾茅庐  再造奇迹

  2013年美吉特前期遇到的问题同样出现在另一项目昆山正泰隆国际工贸城上。同样的零售商铺产品，同样的在市场上毫无声音，同样的销售惨淡。这样的现状急坏了开发商。后经人推荐，正泰隆开发商知道了徐晓敏在项目运作上的惊人才华及成功案例，六顾茅庐请徐晓敏“出山”。义气的徐晓敏为了朋友，2013年4月接手正泰隆，不足一个月的时间正泰隆进入昆山商业地产销售前二甲，第一名为美吉特，强势进入人们视野，销量持续攀升，创造了另一个销售奇迹。美吉特火了，正泰隆火了，徐晓敏更火了！

  从甲方到乙方的转变  只为大洗牌

  房地产业内人士的终极梦想都是进入甲方，徐晓敏也毫不避讳，甲方的优越感是多方面的，待遇高、有话语权、有尊严、被众人追捧……但面对这么优越的条件，不安分的徐晓敏却选择了一条更难走的路——重回代理。问其原因他回答的倒也洒脱：“我做事情不为别的，为的就是自我价值的实现，在美吉特、正泰隆项目操盘过程中也发现了代理公司在房产营销中所起的作用以及存在的问题，做甲方改变不了他们，我只有亲自做，做出表率，带领这个行业进行变革。房地产行业‘人傻钱多’的时代一去不复返，大洗牌正在发生，要想走得好、走得远，必须紧跟时代潮流，也必须转变思路，而对于代理来说最重要的就是从坐销到行销的转变。”

  “时代正在发展，但目前某些大型代理公司还在因循‘人傻钱多’的时代策略，坐在售楼处等客户上门，所从事的工作只是在案场“杀客”，但殊不知在房产营销过程中这一技能是最容易也是可替代性最强的，如不转变，必死无疑。我要打造的队伍，是一支具有狼性的队伍，不仅能在案场杀客，更能将客户从多渠道导入案场，这才是最重要的，当然也是最难的。”

  不足半年的时间徐晓敏已在江苏昆山、镇江、靖江、河北刑台、浙江温州等地拥有多个营销策划团队，承接多个房产代理项目，凭借他独特的管理模式和渠道资源整合的思路取得了非常好的成绩。

  房产营销“海陆空”时代到来   

  若问徐晓敏成功的根源是什么，他毫不犹豫的说是对新事物的预见性思维及大局观。预见性的思维就是对房产营销新模式的接受度，大局观就是资源的整合。

  互联网改变了人们信息获取的方式，房地产市场的快熟膨胀及成熟，改变了原来的供需格局和人们对买房的认识，今天的房地产营销已经发生了巨大变化，房产电商应运而生。在2012年徐晓敏就曾建议过美吉特做电商，当时电商还是一种新模式，但因受多方限制未能实现，纵观现在的房产市场，卖得好的项目都是电商项目，本地的世茂东外滩就是一个最好的例子。电商是房产市场的必然趋势，想做好营销，必须了解电商，这一点在很多人不能理解的时候具有超前意识的徐晓敏已经感觉到了。

  大局观在徐晓敏身上表现的就更加淋漓尽致，他很早就认识到了资源整合的重要性。面对如今人们购房需求及选择的变化，他认为“海、陆、空”是今天做“营”“销”的必然之选。

  “海”即海量数据，用于短信及CALL客的数据。

  “陆”即地面部队，代理公司、电商和分销公司、落地活动、派单团队、圈层营销等能将客户导向案场的实际动作。

  “空”即空中部队，指媒体宣传，包括网络、户外、报纸、电视等。

  任何一个房产营销的成功都离不开这几个方面的资源整合，资源整合成功了，房产营销就成功了。海陆空三个方面，最后都要归于“陆”，即将客户导到案场，而徐晓敏目前就落点在“陆”，为了更好的做营销，他除了目前做代理外还做分销，以便达到更大限度的资源整合。他说很多项目的成功都离不开分销，美吉特、正泰隆包括目前火爆一时的世茂东外滩，分销的力量正在迅速崛起，但开发商与分销方仍处磨合期，需要规范化！

  尊重别人就是尊重自己

  采访过程中徐晓敏突然说自己不适合做商人，因为心太软，从与他聊天的细节中似乎能隐约的感觉到他对自己的剖析是有道理的。

  房产营销中最难的环节就是将客户带到案场，而徐晓敏理想的代理团队和分销主要做的就是这个环节，压力可想而知。从甲方到乙方的角色转换初期也让他有点措手不及。房地产行业一个心照不宣的潜规则就是：甲方高高在上，而乙方委曲求全，而乙方中地位最低的又属于分销公司。许多热销项目热销的重要原因是启动分销，但分销在开发商端的地位却一直迟迟没有改善。

  虽然为应对未来的房地产发展趋势，代理与分销都在改变自身去应对潮流，从坐销到行销开始转变，但开发商也要认清形势，注重分销在房产营销中的作用。

  徐晓敏说：“目前很多人在讨论昆山9月销冠世茂东外滩的成功之谜，众说纷纭，电商？活动？分销？这些可能都有，但还有一点是他们对分销公司的态度，为分销人员设置坐席、饮水机，搞人文关怀，看似不起眼的举动，都会促进项目的销售。我以前也做甲方，但对各界的朋友，媒体也好、分销也好都比较尊重，因为我懂这个道理：尊重别人就是尊重自己，项目热卖，对分销的尊重与重视至关重要，我现在要做的就是扭转局势，扭转甲方观念，为分销甚至代理争取房产营销过程中的地位，并且目前已经初见成效，我相信未来这个行业会更加规范。”

  房产营销就是一部大片  我喜欢做导演

  “如果把房产营销比作一部大片的话，开发商就是制片人，各种渠道、资源、人力是演员，而我就是导演，将各个角色选好演员，做好协调安排，导的好，电影就卖得好，票房高，导得不好就是烂片，虽然压力很大，很辛苦，但我就喜欢做导演，不喜欢做演员，喜欢折腾，不喜欢按部就班一成不变，只要制片人信任我，我就有信心导出一部票房大卖的好戏，这就是我——徐晓敏。”

  西方谚语：“一个人的思想决定一个人的命运。”徐晓敏儒雅的外表，浙商的思维、创新的精神、不安分的性格注定成就他的传奇，而且也必然继续传奇下去……