容积率一直是房地产开发中最微妙的指标，只要政府轻轻将数字往上涨一倍，开发商即可多建一倍的楼，多赚一倍的钱。中山每年不乏更改容积率的案例，但以后可能非常难了。昨日发布的《中山市城市规划管理规定(征求意见稿)》规定：“以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目，应当严格执行规划条件，不得改变用地性质，不得提高容积率，不得降低绿地率，不得减少基础设施和公共服务配套。”业界为之侧目。

  镇区控规审批权收归市政府

  中山市城乡规划局昨日在其网站上公示了这份新的《中山市城市规划管理规定(征求意见稿)》(下文简称《征求意见稿》)，准备修改现行的《中山市城市规划管理规定(2007年版)》(下文简称《2007年版》)。对比之下，南都记者发现，《征求意见稿》在各个方面都大幅改变。首先引人注意的是，提高了规划的审批层级，程序更加严格，强化了规划的严肃性，使得以后修改也更为困难。

  旧规：

  镇区控规由镇政府提交市规划局审批

  控制性详细规划是最具操作性和约束性的规划，对片区每一块地都设定了用地指标，与城市开发的关系最直接相关，控规的修编往往是修改土地用途和用地指标。在《2007年版》规划中，虽然中心城区与中心镇的控规制定与修改，要由市政府审批；但其他镇的控规制定与修改，只是由镇政府提交市规划局审批。

  PK

  新规：

  提高了规划审批等级

  《征求意见稿》更改为：“火炬开发区、镇总体规划、专项规划、近期建设规划、控制性详细规划，经市城乡规划主管部门审查后，由火炬开发区管理委员会、镇人民政府报请市人民政府审批。”明确提高了规划审批的等级，从市规划局变为市政府，多了一道环节。“现在镇区小块工业地转为商住地，一般只要镇政府同意了，基本就问题不大，目前有风声，很快就不让转了。”业界相关人士透露。

  针对为某地块改容积率而修改控规的做法，《征求意见稿》也有特别条文。“仅涉及单条支路走向、宽度或者单个地块建筑高度、建筑密度等内容的控制性详细规划修改，由组织编制机关提出调整方案，采取论证会、听证会或者其他方式征求专家、利害关系人的意见，经原审批机关同意后公布实施。”

  明确禁止房地产项目提高容积率

  《征求意见稿》关于容积率的规定更是引人关注。所谓容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，对开发商而言，容积率越高，就能建更多房产，能赚更多钱；但对居民而言，容积率越高，居住舒适度越低。

  旧规：

  原则上不允许超出约定容积率

  《2007年版》规定：“以协议方式出让的土地，经城市规划行政主管部门批准，建设项目的拟建建筑面积超出土地出让合同约定容积率允许开发的建筑面积时，超出部分应按规定补交土地差价。但以公开交易方式取得土地使用权的，原则上不允许超出约定的容积率。”这事实上为提高容积率开了口子，有能力的开发商会试图游说相关部门提高容积率。有业内人士透露，在部分城市，容积率修改基本已经明码标价，成为腐败温床。

  PK

  新规：

  去掉“原则上”之类字眼，明令禁止

  《征求意见稿》明确要求：“以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目，应当严格执行规划条件，不得改变用地性质，不得提高容积率，不得降低绿地率，不得减少基础设施和公共服务配套。”去掉了“原则上”之类的模糊字眼，明确禁止房地产项目提高容积率。

  补充条款：

  缩小申请调整规划条件范围

  不过，也有例外条款做补充，因下列四项原因，建设单位或个人可以依法申请调整规划条件：(一)因城乡规划修改导致地块开发条件变化的；(二)因国家和省重大项目建设需要的；(三)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要的；(四)法律、法规规定的其他情形。值得注意的是，只有国家和省重大项目，才有可能调整，市级重点项目并不在其列，明显缩小了范围。

  对比还可发现，协议用地能否调整容积率，《征求意见稿》没有做禁止。因为一般只有兴建公共设施等原因才能从政府协议拿地，量非常少，房地产开发没有可能。针对协议地，《征求意见稿》也特别提出，协议划拨用地，建设单位只有在向规划部门申请领取建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请用地，才能划拨。

  新增章节：

  文化保护区内禁新建

  《征求意见稿》让人值得注意的还有专门列出一章《历史文化名城名镇名村保护》，这是以前没有过的。中山自从2011年被国家列为历史文化名城，对历史保护重视度有显著提高，本月公示了《中山市历史文化名城保护规划》。要求在历史文化名城、名镇、名村核心保护范围内，不得进行与保护无关的建设活动。但新建、扩建必要的基础设施和公益性公共服务设施除外，意味着核心保护区基本不准动。而在保护建设控制地带，允许进行新建、扩建、改建，但应当符合保护规划或者保护措施的要求，不得破坏传统格局和历史风貌。

  在历史文化名城、名镇、名村保护范围内，不得进行开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动；不得占用保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路等；不得修建生产和储存爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、腐蚀性物品的工厂、仓库等；不得在历史建筑上刻划、涂污。

  在程序上，《征求意见稿》做了近乎苛刻的规定，想要在核心保护区和控制带动工建设，建设单位要提交历史文化保护的具体方案，规划部门在作出规划许可前，应当征求文物主管部门的书面意见，必要时应组织专家论证和征求公众意见，并提交规划委员会审查。

  [记者观察]

  市长批评土地转换性质

  据中山商报报道，近日中山市召开全市重点项目和重要基础设施建设工作会议，通报了今年前三季度重点项目和重要基础设施建设进度情况，市委副书记、市长陈良贤就一些镇区申请了工业用地指标后迟迟不开工的现象进行了严厉批评。“不能拿了地，项目迟迟不落实，总是等着转换土地性质，搞房地产开发，在我这里没门！”陈良贤提出，国土部门要对已批出的工业用地指标加紧监督，促使项目落地，“必须严格按照申报的土地用途来使用。”

  [业界观点]

  严控举措值得肯定

  中山市科尔玛地产营销经理冯瑞卿表示，中山出台各种政策调整，都比较超前，现在政府有前瞻意识来控制容积率调整，她觉得这是一个好事。开发商肯定希望容积率高一些，但从城市发展的整体视野来看，必须是有序开发。这个文件如果能够出台，将对开发商释放一个信号，不要想着调容积率。不过，冯瑞卿也说：“但以后很难说禁绝，这主要还是增加了一道关口，提高难度。”

  而镇区控规审批权收归市政府，在冯瑞卿看来，也是值得肯定的举措，因为目前一些镇区土地转功能的现象比较多，如果长久放任下去，会导致土地供应太多，市场紊乱。

  [案例一览]

  大宗地块容积率翻番

  今年3月，中山市城乡规划局公示《中山市旧城区悦来南片区控制性详细规划调整》，在上一版控规中，益华领峰地块的容积率为3.0，建筑密度36%，绿地率35%，限高40米；这次增加一倍，新容积率为6.0，建筑密度42%，绿地率15%，限高100米。土地用途也从单纯的商业金融业用地，变成兼容二类居住用地。对于调整原因，规划部门唯一的解释是：发展需要。

  在这项规划调整中，位于市交通执法局东侧，原控规中的一块社会停车场用地，同时被调整用途，改为商业用地，容积率3.0，建筑密度36%，绿地率35%，建筑高度60米。转功能的同时，也要求建设地下公共停车库，停车位不得少原定数量。

  也是在今年初，《中山市旧城区悦来南片区控制性详细规划调整》公示，提高华发广场(中山二路与悦来南路十字路西北侧地块)的用地指标，容积率调高至7.8，地面以上建筑面积为181202平方米，建筑密度45%，绿地率20%，建筑限高为200米。据了解，华发广场原来的容积率为2.0，建筑密度35%，绿地率30%，限高40米，规划是大型商住项目，但已闲置多年。对于这项重大调整，规划文件也未做详细解释。