在刚刚过去不久的2013年(昆明)秋季房交会上，旅游地产项目纷纷进入广大昆明市民和房企的视野，使他们在挑选心仪住宅之外，也能从中觅到新的商机：据某项目销售人员透露，其所在公司共规划了大约300套产权式酒店物业，而本届房交会四天内有意购买的登记人数已超过300个。同时也有部分昆明市民表示，自己手头若稍有闲置资金，将会考虑购置旅游商业地产项目作为投资的一种方式。

  笔者认为，本届昆明房交会中旅游商业地产成为投资“新宠”并非偶然，纵观国内近几年旅游地产的发展现状，其产品类型正日趋成熟。旅游地产从过去单一的景点观光产品逐渐发展到如今集度假游等诸多品种齐全的一体化格局，不仅丰富了当下旅游地产的类型，也为旅游地产投资带来了选择空间。

  在国家政策层面，由于近几年政府对住宅市场宏观调控力度的逐渐加大，对开发商而言，住宅地产开发的利润空间已越来越小，风险也在逐渐加大，相比之下，旅游地产板块新的利润增长点却在日趋凸显。对投资者而言，由于受到通货膨胀预期及限购等一系列因素的影响，加之国内理财产品匮乏，他们青睐并投资回报还算丰厚的旅游地产也属正常。种种“利好”因素交织之下，一幅旅游地产的美好蓝图仿佛正向我们展开。

  “别人贪婪我恐惧”是出自股神巴菲特的一句至理名言。在旅游地产投资形势一片大好的环境下，笔者却要给投资者们提个醒儿——如今看似风光的中国旅游地产发展格局暗藏风险，投资者若不理性对待，难免落到惨淡收场的结局。正如国家大力支持的光伏产业，曾被国家列入“十二五”规划之战略性新兴产业，在看似光明前景下，因众多光伏企业一拥而上，因为缺乏统一规划，及产品高度同质化等因素最终导致了行业产能严重过剩的局面。如今光伏市场秩序已呈现出混乱局面，企业债台高筑、严重亏损。

  无独有偶，如今被称为朝阳产业的旅游地产，也有重蹈光伏后辙的苗头。试问地方政府、开发商与投资者在大力开发旅游地产之余，可曾预想未来几年旅游地产是否也会严重过剩？

  旅游地产应是一个深度发掘当地自然、历史、人文等特殊元素，抑或是通过产品、产业嫁接创造不同元素与地产开发紧密融合的过程。

  诚然，不少房企在开发中不乏利用自然资源创造出了以地域风光为主题的旅游地产；也有房企利用文化主推新的旅居生活方式，甚至还有房企利用影视文化创造主题体验。

  但缺乏创新的整体环境使任何一个有效方案都被各家企业迅速“山寨”：很短时间内，诸多相同主题、相同文化项目出现在同一个地区……此种表象背后让人担忧：若干年后，旅游地产将沦落为“产能过剩”的惨淡结局。

  基于此，笔者总结出旅游地产开发的如下注意点：一是要正视在国家关于旅游地产相关政策尚不明朗的大环境下，诸多旅游资源大省集中规划上马大规模旅游地产项目，由于缺乏专业化论证、盲目扩大规模最终导致产品同质化严重的现象。二是要正视我国有关旅游地产的相关制度尚需完善的现状，比如我国目前的休假制度不利于旅游及旅游地产业的健康发展。三是要正视绝大部分房企有关住宅地产开发思路尚未改变，不仅缺乏旅游地产的开发经验，表现出重规模、投资、销售而轻策划、运营、管理的短板，部分企业以旅游产业为名行圈地之实，挂羊头卖狗肉。四是要正视旅游地产开发中愈来愈突出的环境保护问题，对待此类问题若不多加防范，将会对生态环境造成不可挽回的损失。如今国内某些旅游地产项目严重破坏了当地的生态环境，填湖建房现象屡见不鲜，相关项目最终被有关部门叫停，房企自尝恶果。

  综上所述，旅游地产开发最终要回归到统一规划、理性投资、差异竞争、强化管理等方面上来。而旅游地产作为集资本、知识、服务三合为一的产业类型，三要素缺一不可。其中，资本是指开发旅游地产不但投资周期长，而且需要大量的资金作为支撑，稍有不慎，将会面临资金链断裂的风险；知识是指在旅游地产开发过程中，开发商不仅要掌握一般的地产开发知识，还要熟悉开发地的自然风貌、人文景观、历史渊源，这些都将构成发掘当地旅游地产项目差异化的关键因素；服务则主要体现在旅游地产的后期运营上，比如酒店管理和物业管理，后期运营的诸多因素将直接决定旅游地产对消费者的吸引力。

  (作者系中铁房地产集团北京顺捷金海置业有限公司风险内控部经理)