杨红旭

席勒

  这几天，与罗伯特·席勒获得诺贝尔经济学奖齐名的新闻，是他关于“中国房地产泡沫严重”的观点。昨天，上海易居房地产研究院杨红旭发微称：“愿意与席勒打个赌，5年内中国房价不会崩盘。”

  “席勒预测不一定准确”

  席勒成功地预测过美国房价的下跌。席勒对于中国楼市过热的判断，立论关键点就是分析房价和收入比。杨红旭则同样拿出一组数字进行反驳，认为不宜拿中国的房价收入比直接与欧美国家对比。

  杨红旭因此认为，席勒对中国楼市的预测不一定准确。在杨红旭看来，房价收入比是一个在国际上常用的指标，但其合理范围却无严格界定。“我国目前只有一手住宅的全国统计数据，房价是按平方米计算的，房价和家庭收入都是按平均数计算的；而且居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在低估现象。”

  中原地产市场总监张大伟同样认为，中国楼市早已分化，比如在已经公布的70个大中城市房价数据中，虽然大部分城市上涨，但也有温州等城市房价下跌。“平均房价就如同中国的平均气温一样，既没有实践意义，也没有理论意义。”

  “2025年后房价才会跌”

  提到打赌标准，杨红旭解释道：“未来五年内，如果中国房价累计下跌超过三成，连续下跌时间超过两年，我即告输。”通过对泰国、日本、美国和中国香港等国家与地区的楼市周期对比， 杨红旭认为，“房价泡沫破灭后，房价下跌时间至少会持续2年。如果5年内房价没崩盘，就说明现在房地产泡沫并不严重。”

  杨红旭认为，未来10年中国房价还会上涨，直到2025年后才会出现大跌(需要具备外部货币条件)。而席勒早在两年前就预测中国房地产泡沫严重。

  然而在张大伟看来，中国房地产市场还不能算是完全市场化，因此这个赌约连标准都没法统一，更谈不上输赢。

  预测房价难在哪儿？

  预测房价一直是个引人关注的话题，不过却鲜少有人能准确预测。

  房价预测难在哪儿？杨红旭认为，房价主要由供求决定，供应数据多能查到或估算，但需求却不易把握。“现在需求旺，半年后可能变冷；现在冷，半年后可能变热。中介人员与售楼员，可以早先感受到来电来人的变化，却难辨别是偶发性的超短期波动？还是两三年的短周期拐点？结合微观面与宏观面，综合研判需求，会更靠谱些。”杨红旭指出，“中国式购房”，相比成熟市场国家，存在从众心理强、羊群效应显著的特点。其结果，会加剧市场波动频率与幅度。

  晨报记者 王丽娅

  ■背景

  席勒三次强调

  中国楼市泡沫严重

  在今年的三位经济学诺奖得主中，席勒与中国关系密切，曾多次到访中国，并多次提及对中国房地产的看法，认为中国房地产泡沫严重。

  第一次是在2009年12月，席勒出席深圳某企业活动时表示，“中国经济发展得非常热，但是也有一些必须要警惕的现象，在深圳，房地产非常热，房价高居不下。”席勒说，“我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们觉得太高了。”

  之后，席勒到上海出席由上海交大高级金融学院举办的EMBA论坛，又一次对上海的房价表示担忧。“要工作100年才能用他的全部收入买一套房子，预期房价还会上升，这是非理性的。”

  最近一次，席勒在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上再次谈到房地产问题，并直言中国房地产存在泡沫。他指出，“中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，将会打击中国经济。”王丽娅