炒房团”变身“弃房团” 抵押担保成重灾区

  作为中国楼市“风向标”，经过房价连续24个月的下跌之后，温州房价普遍跌了近30%，众多高端楼盘房价腰斩，受此影响，部分购房者停止支付按揭贷款“弃房”而逃，昔日温州“炒房团”有变为“弃房团”的苗头。权威部门调查显示，目前温州“弃房”现象只有不到600例，当前银行信贷风险总体可控，但在温州企业普遍深陷经营困难、房价持续下跌的情况下，楼市泡沫破灭有可能引爆银行风险，值得高度关注。

  近600套房屋成“弃房”

  据温州市银监分局对辖内银行的调查统计，截至7月末，全市各类“弃房”共发生595例，其中，按揭贷款不良余额为41277万元，出现“弃房”的为15例；因经营困难以偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。

  《经济参考报》记者日前实地走访温州十多个“明星”楼盘了解到，三四年前曾经创出五六万每平方米的楼盘如今价格遭遇“拦腰斩”。记者获悉，温州市瓯海区的明星楼盘“中梁香缇公馆”曾被炒到每平方米5万多元，如今跌回到了每平方米2.5万元，600多套住房虽已全部卖出，但只有40多户入住，还有的房屋都被挂在房屋中介等待出售。

  与此相对，在今年8月初温州限购政策微调后(从比一般城市严厉调回与其他城市相同)，一些低开的新楼盘出现热卖。温州市住建部门表示，当地并未出现大面积房价腰斩现象。“那些所谓腰斩的房子，原本就背离实际价值，数量非常有限，不能代表温州楼市真实情况。”大多数楼盘只是降价到合理区间，部分定价合理的楼盘销售情况有所回升。

  一家国有银行温州分行个人金融部负责人表示，目前温州所有的住房按揭贷款出现3例“弃房”情况，但拍卖产值都能覆盖贷款额，银行没有损失。因抵押贷款无法偿还而出现房屋被处置的大概有100多例。

  温州哥伦布房地产营销有限公司客户经理刘政说，他代理的二手房楼盘都曾有个别“弃房”进入拍卖程序。“房价大幅下降，拿到房子也抵不过给银行的按揭，一算账，就有人就索性‘弃房’。”刘政说，道理上是这样，但实际上如果“弃房”，将损失掉首付款以及每月还给银行的资金，更重要的是个人信誉会受到影响，所以这样的情况并不常见。

  据温州市中级人民法院统计，今年1月至8月，温州全市法院委托拍卖的财产共1244件。在这些委托拍卖的财产中，约80%为房产，“其中有断供房，也有很多因为其他纠纷引发的房屋产权拍卖。”温州市中级人民法院司法鉴定处处长张琛表示，近两年房屋产权拍卖与其他财产处置一样，都处在高点。

  一些银行人士指出，抵押物处置有很多程序，费时较长，目前有不少已经出现违约的抵押房屋正在走程序，还没有进入到最后的拍卖程序。后续房屋拍卖数量可能还会增加。

  抵押担保成“弃房”重灾区

  《经济参考报》记者了解到，“弃房”虽由房价大幅下跌引起，但深层原因却是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难，导致资金链断裂难以偿还抵押贷款，被迫“弃房”。与此同时，“抵押 保证”这一担保方式也诱使贷款者“弃房”，银行信贷风险加大。

  “没办法，做什么赔什么，银行贷款还不上，抵押的房子只好让银行拿去了。”温州市鹿城区一位私营企业主说。受温州民间借贷风波以及外部经济环境恶化影响，温州本地民营企业普遍出现经营困难，大量借款人自身资金链断裂，无力偿还银行贷款，导致部分企业被迫选择“弃房”。

  据银监部门测算，在温州，由于借款人资金链断裂形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。前述银行负责人说，由于温州企业多进行“炒房”活动，如今房价大幅下跌，资金链吃紧，无法偿还银行贷款只能“弃房”。“部分在房价处于高位时发放的贷款，可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况，从而导致借款人主动‘弃房’”。

  温州大学房地产研究所研究员陈鸿分析指出，断供“弃房”的成本高昂，这意味着信誉受损，会进入银行“黑名单”。温州当地企业几乎全都大肆扩展、涉足房地产，在企业盈利微薄、融资困难的情形下，最先会从楼市撤离以缓解资金压力，而这无疑推倒了温州房价下跌的第一张“多米诺骨牌”。抽出资金，投资客撤离，房价跳水，反过来导致手里的房产难以“变现”，资金链断裂，从而引发“弃房”现象。

  值得注意的是，部分企业主因担保“连坐”而选择“弃房”。自2011年温州民间借贷风波以来，温州担保链风险持续蔓延，部分经营正常的借款人无力同时承担自身贷款还款责任和代偿责任，遂主动选择“弃房”。据测算，担保链风险传导形成的不良房屋抵押贷款余额约为7.28亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。

  温州银监部门测算，房屋价值缩水形成不良的房屋抵押贷款余额约为4.43亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的8.6%。但温州银监部门分析指出，当前温州资金链和担保链风险仍未根除，实体经济复苏基础尚不稳固，房地产市场全面回暖的外部条件并不具备。因此，预计温州房价在未来一段时间将保持低位运行态势。

  “抵押 保证”成银行风险易爆点

  记者调查了解到，不论从温州楼市“两重天”并存的情况来看，还是从银行住房抵押贷款总体规模来看，当前“弃房”只是局部现象。目前温州住房抵押贷款风险总体可控，但楼市下行压力犹存，不排除“弃房”增多甚至蔓延，“抵押 保证”这一担保方式成为银行主要风险点。

  尽管出现近600例“弃房”，但温州银监分局对42家机构进行专题调研发现，温州房地产抵押贷款风险总体可控。当前，温州个人住房按揭贷款余额660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，不良率为0.61%；商业用房按揭贷款余额25.03亿元，其中不良贷款余额0.19亿元，不良率为0.76%。均低于同期全部贷款3.68%的不良率，总体风险可控。

  目前来看，温州楼市下行压力巨大。“投资客撤走而无人接盘，过度投资吹起的楼市泡沫就要破灭了。”温州鑫胜房产中介经纪人杨松波说。随着楼市泡沫挤出，部分购房者、借贷者“弃房”可能性增加，银行风险随之加大。

  值得注意的是，随着房价持续下跌，温州普遍存在的房屋“抵押 保证”这一担保方式将成银行风险易爆点。在温州，银行一般会按抵押物评估价的一定比例来发放贷款，如果借款人希望申请更多的贷款，则往往会被要求增加保证担保，变为“抵押 保证”的组合担保方式。

  当房价处于高位时，抵押物的市值能覆盖全部贷款，此时保证人的代偿风险很低，其担保意愿也比较强烈；但当抵押物市值缩水不能覆盖全部贷款时，保证人的代偿风险随之增加，其代偿的能力和意愿会相应降低。因此，保证担保没有成为防范贷款风险的有效防线，目前温州“抵押 担保”贷款不良率达7.17%，远高于纯抵押贷款的2.52%和同期全部贷款3.85%，成为最大风险点。

  温州“全民炒房”导致实业“失血”

  温州作为中国楼市“风向标”，如今率先出现房价下跌、资本撤离、“弃房”显现等楼市泡沫破裂迹象，为全国其他城市狂飙发展的楼市提出警示。“全民炒房”吸走温州丰裕的民间资本，经济“脱实向虚”导致实业“失血”、传统低端产业错失转型良机。重振实业，推动资本“脱虚返实”、产业向高端发展，是摆脱危机的良策。
楼市“只涨不跌”神话破灭

  《经济参考报》记者调查发现，尽管有个别楼盘热卖，但温州房价下跌远未触底，后续下行压力依旧巨大。当前在温州楼市，不管是房屋还是土地供应都接近历史高点，房屋拍卖等隐性供给也急剧放大。与此相对，房价下跌逼出投资客、刚需承接能力有限、外来购房者寥寥，需求大幅萎缩，后市供过于求必然引发新一轮“降价潮”。

  瓯海区瓯海大道一侧是温州近三年多个高端楼盘的聚集区。记者走访“香缇公馆”、“铂金”、“新京都家园”、“金域中央”等多个楼盘发现，这一片楼盘入住率极低，几乎有80%以上空置，而同区域其他几个楼盘正在施工、即将迎来开盘交付高峰。一直在此做房产中介的温州京都房产经理李军武说，“已经两个月没有生意了，虽然房价从每平方米4万降到了现在的每平方米2.4万，但这只是挂牌价，根本没人来接盘。”

  更大的房屋供应量正源源不断涌入市场。新盘开发速度并未明显降低，不少房主急于出手，二手房挂牌量急剧攀升。李军武说，“现在手里面光一个楼盘就有几十套挂牌，有的甚至是一个单元挂出来卖。”与此同时，进入处置程序的房屋也陆续公开拍卖，尽管只有上千套的数量，但起拍价的设定对市场预期影响明显。“几方面的供给叠加，加之房价处于下行通道，导致房价下降压力空前。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿分析道。

  需求萎缩给了楼市泡沫“致命一击”。过去几年，温州一直是“三线城市、一线房价”，但这种畸高房价并不像北上广深等城市由需求推动，而完全是一种击鼓传花式的游戏。如今房价大跌，“鼓停花落”，投资客撤离。从需求结构看，小部分当地人及众多外来务工者是楼市刚需，但即使房价下降，他们也难以承受，加之“追涨杀跌”心理作用，楼市需求一落千丈，房价深跌在所难免。

  温州市住房和城乡建设委员会新闻发言人戴旭强表示，与2011年初调控前相比，眼下温州商品房价格平均缩水幅度为26%。多位市场人士指出，事实上温州楼市泡沫已经破裂，因为即使房价下降了26%，接盘者依旧寥寥。在房价下行期如果有价无市，那接下来肯定还会降价。

  “全民炒房”导致实业发展受困

  记者在温州调查发现，“弃房”只是表象，温州更大的问题是前几年“全民炒房”将丰裕的民间资本吸引到楼市之中，多数企业家大玩资本运作等虚拟经济，实体经济因“失血”而错失转型良机。如今楼市遇阻、外部经济环境趋恶，温州企业普遍遭遇经营困难，以民营经济为主的整个温州经济也遭遇发展之厄。

  温州当地企业主史哲说，温州因“炒房团”而闻名，如今正为“炒房”付出代价。“温州‘炒房团’是多种因素促成的，比如，民间财富充盈、温州人敢闯敢为、民间借贷市场发达，以及当时经济刺激政策的出台和银行宽松的信贷‘放水’。”曾参与“炒房”的史哲说，当时他周边所有的亲戚朋友，不管是企业主还是公务员，全都投入到“炒房”之中。

  “全民炒房”抽干了温州民间资本。据温州中小企业发展促进会的统计数据，在2008年-2010年期间，温州房地产市场资金规模约为1000亿元，而历史最高峰达到2000亿元，民间借贷占到楼市资本的约六成。“楼市就像一个磁铁，吸走了民间、企业、银行等几乎所有可流动的资本。”陈鸿说，这样的结果可想而知，企业荒废了、民间没钱了，资本都沉淀到楼市中去了。

  “全民炒房”让实体经济“失血”，房价下跌刺破楼市泡沫，温州经济“脱实向虚”后遗症显现。来自权威部门的数据显示，2012年在16个主要经济指标中，温州市大多数指标处于全省“倒数”行列，其中人均GDP、GDP增幅、规模以上企业工业总产值、财政总收入、进出口总额、社会消费品零售总额等等9项指标均倒数第一。而多年前，温州发展历来雄居浙江省前三名。

  可为其他城市警示的是，“炒房”更大的问题是错失产业转型升级机会。《经济参考报》记者在温州多个“块状经济”乡镇调查发现，近几年，这里的产业主导依旧是皮鞋、纽扣、拉链，利润早就被人工成本吞噬，企业纷纷陷入经营困局。“不管是‘弃房’还是民间借贷危机、担保链危机，说到底都是因为企业脱离主业、实业而起。”史哲颇为感慨地说。

  实业“失血”的后遗症仍在继续。一些银行人士表示，当前出现“弃房”的主因是企业经营出现困难，温州企业形势普遍不好，并非由银行抽贷造成，而是当地企业发展路径出了问题。部分企业因为“炒房”濒临倒闭，企业主纷纷归因于银行收贷抽贷，甚至要求政府救助，结果救下来后，他们继续“炒房”，这样的企业只能在“低小散”里打转。

  一些当地企业家指出，温州企业经营困难，与银行等很多领域的垄断大有关系。作为靠市场雨露发展起来的地方，温州企业几乎涉足了可以进入的所有行业，但是很多传统行业即使做得再好，也难以扭转颓势。温州需要的是垄断行业的改革与放开。

  “重振实业”方能走出困境

  尽管风险总体可控，但温州“弃房”现象值得深思。陈鸿等专家认为，“弃房”现象一方面给狂飙发展的中国楼市敲响警钟；另一方面对各地“炒房”、“脱实向虚”的经济发展格局提出警示。

  “温州经济就是中国经济的一个缩影。”许多专家表示，温州作为中国市场经济的前沿地带，问题最先显现。温州房价大跌、出现“弃房”，为许多二三线城市敲响警钟。[微博]研究员曹旭东分析指出，“许多二三线城市面临同样的问题，只是没有温州如此明显而已。”最近几年，许多二三线城市楼市存在较强的封闭性，投资需求拉动的繁荣很容易掩盖实际需求不足的现实。

  脱离实业的楼市“炒作”只能是浮萍，一旦投资需求被限制，结局是楼市崩盘、实业受损。尽管楼市调控手段会向市场化方向迈进，但“去投资”仍是方向，这意味着很可能有其他的城市步温州的“后尘”。

  值得注意的是，过去的经济刺激政策和银行信贷“放水”对温州“炒房”起到了推波助澜的作用，也让不少企业错判形势，付出沉重代价。专家指出，当时不少企业主都认为钱太多、太容易贷了，结果资本过剩带来的不是金融家的诞生，而是脱离实业“炒作”游戏盛行，今后经济刺激政策需更加审慎。

  温州当地已经重新审视发展路径。“重振实业”、引导资本“脱虚返实”被确定为新的发展方向。为此，温州市研究制定了《关于进一步加快实体经济发展的意见》等一揽子政策文件，谋划提出了一套“组合拳”。有专家指出，这是一个代价巨大的轮回，原本靠民营经济、实业产业发展起来的温州，在经历了一系列曲折的生死考验后，需要重新回到原点，找准方向。

  观点

  温州人“弃房”的多重警示

  “看空”中国楼市的人再次落空，除了温州，全国楼市“一片红”，房价、地价依旧奋力向上。就连出现“弃房”的温州，也再现千人抢房、彻夜排队盛况。然而，在“全国向上、温州向下”的格局下，尽管只泛起一点浪花，“弃房”发出的警示需认真对待。

  北上广深等城市房价狂飙上升，各地“地王”频出，地方政府率先赚了个盆满钵满。在这样火热的楼市现状面前，温州“弃房”似乎给“看空者”带来了久违的新证据，不过购房者明白，房价该是怎么样还是怎么样。

  这是让购房者失望的事实。尽管不少人说温州“弃房”是好事，并希望温州再做“风向标”，让“弃房”成燎原之势，但“这把火”就是烧不起来。温州还是温州，既有投资者豪宅无人接盘的苦恼，也有刚需人群买不起房的无奈。真实的温州楼市，既没能让“看空者”满意，也没能让“看多者”宽心。

  “弃房”是对温州的警示。昔日的明星楼盘，如今入住者寥寥，问津者几无。想当年，温州全民炒房、全企参与，每到周末，几十辆看房大巴载着温州看房团穿梭在全国各地，温州当地更甚。温州这样的三线城市缺乏有效需求支撑，除了能够炒房的本地人外，聚集在温州的外来人群主要是购房能力不足的务工者。两极分化严重、缺少中间阶层，这种消费结构决定了温州楼市不存在长期上涨的基础。如今，房价深跌，仅留下空置的房屋、被掏空的实业以及破灭的神话。热衷于房地产业的二三线城市有许多，尽管大多数仍未出现温州这样楼市下行压力增大的现状，但难说没有潜在风险。

  “弃房”更是对刺激政策、信贷“放水”的警示。炒房并非发源于温州，但温州人让炒房走向全国。几乎被访的每个温州人都提到，当时的经济刺激政策、信贷放水对楼市投资起到推波助澜的作用。在那场击鼓传花游戏里面，只要你参与进去就能赚钱，鼓停花落，“最后一棒”不得不饮下苦酒，“放水”的银行也难全身而退。

  大多数城市的房价依旧狂飙而进，但事实上温州楼市所具有的过度投资、信贷放水在很多城市都存在，所以“泡沫即将破灭”的论调总有市场。但畸形的市场也是市场，在高房价的无奈与无措中，政府总是祭出扬汤止沸的行政调控，结果“十调九空、屡调屡涨”。

  今日之果源于昨日之因，经济刺激政策与信贷放水，加上地方的“卖地财政”是如今高房价的根源。新的市场化楼市调控长效机制正在酝酿之中，希望相关部门认真对待“弃房”发出的警示。