中国新型城镇化发展高峰论坛视频直播

  中国城镇化创新发展高峰论坛于2013年10月11日星期五在中国哈尔滨市哈西万达嘉华酒店举行。中国十一届全国人大常委会副委员长周铁农以及各界代表参加此次会议，新浪乐居全程独家直播。

  时间：2013年10月11日上午

  地点：哈尔滨哈西万达嘉华酒店

  主题：中国新型城镇化发展高峰论坛

  参会机构：相关政府部门、各界企业、研究机构、投资者等

  与会嘉宾：

  十一届全国人大常委会副委员长 周铁农

  全国政协常委黑龙江省政协副主席 何小平

  国际投资促进会执行会长 王平先生

  黑龙江省房地产协会会长张永刚先生

  哈尔滨市城镇化办公室副主任苍松先生

  哈尔滨市香坊区区长 孙恒义先生

  哈尔滨市香坊区副区长 张福贵先生

  哈尔滨市香坊区朝阳镇书记 魏跃全先生

  哈尔滨市香坊区城阳镇镇长 孙汝峰先生

  哈尔滨联晟投资置业有限公司董事长 卓安清先生

  哈尔滨联晟投资置业有限公司总经理 陈金平先生

  湖北省政协委员/武汉市人大代表/市工商联副主席/武汉天下置业集团董事长 陈潜峰先生

  北京世联房地产顾问有限公司顾问总监 崔伟女士

2013·哈尔滨 中国新兴城镇化发展高峰论坛现场

  学者：

  北京师范大学金融研究中心主任、教授/博导、国家外汇管理局《外汇管理》杂志副主编、平安证券首席经济学家 钟伟先生

  中央党校经济学部教授、博士生导师/清华大学经济管理学博士后、教授

  中国国家科学院特聘咨询专家 张玉杰先生

  国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任、研究员 刘勇先生

  黑龙江省社会科学院研究员 李晓莉女士

  主持人：本次座谈来自中国地产精英联盟，黑龙江省江西商会各地各界的代表和新闻界的朋友们，在此我代表论坛方向各位领导和来宾，在百忙之中抽出时间参加本次论坛，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

  下面首先有请本次论坛名誉主席十一届全国人大常委会副委员长周铁农先生致开幕词，有请周铁农委员长。

  周铁农：我宣布“中国新型城镇化发展高峰论坛”开幕。

  主持人：感谢周副委员长宣布本次论坛开幕！随着周铁农先生宣布本次论坛开幕，本次论坛正式进入主题环节。下面有请本次论坛执行主席、国际投资促进会执行会长王平先生上台致辞，有请。

  王平：尊敬的周副委员长，各位领导，各位嘉宾，新闻界的朋友们，大家上午好！作为本次中国新型城镇化发展高峰论坛的主办方，首先我仅代表国际投资促进会向出席本次论坛的领导、专家、学者和各位新闻界的朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

论坛执行主席、国际投资促进会执行会长王平先生

  2013年是我国“十二五”规划关键的一年，中国经济如何实现结构转型和保增长的双重目标，加快改革进程势在必行，稳妥推进城镇化发展，提高城镇化质量，对中国经济发展有着深远的影响。城镇化战略下的城市建设和房地产开发怎样理性的推进，才可以促进经济稳定增长，带着这些问题，我们今天相聚在冰城哈尔滨，相聚在今天中国新型城镇化发展高峰论坛，这将是今年中国城镇化发展领域的一次盛会。由此，我们将更加清晰的看到当前中国城镇化发展的出路。我们国际投资促进会自创办20多年来，曾与中国的100多个城市合作策划和举办过合作招商，项目推展活动，帮助众多的企业走出国门，获取资金和技术，展现企业的风采。

  今天中国新型城镇化发展高峰论坛，讲的是中国新型城镇化发展的新思路，探索的是城市如何更好的进入城镇化发展的快车道。哈尔滨这个素有东方巴黎之称的著名历史文化名城，恰逢城镇化发展的关键之年，如何将哈尔滨的生态资源，优质产品和整体形象置身于更为广阔的空间，吸引包括世界500强在内的更多的客商投资于此，为哈尔滨更好的参与全国乃至全球竞争提供平台，这将是今天论坛的一个热点的话题。

  哈尔滨南部新城，总体规划约1400多亩，整个片区的规划和发展思路，将对哈尔滨城镇化发展的改革大框架内进行。片区将高起点，高标准，进行整体用地和功能规划。借鉴国内外城镇化发展的成功经验进行指导，意在打造一个全新的南部新区。任重道远，先进的理论将有助于我们在实践当中少走弯路，从这个意义上来说，今天的探讨绝对不是坐而论道。新型城镇化的议题，强调的是城镇化发展的指导方针和实践模式，以及丰富的实践经验，对我们的理论进行再一次的指导和提升。

  在座的各位专家和学者，在城镇化发展探讨的道路上都有独特的话语体系和丰富的实践经验，希望今天的论坛能实实在在给当前中国城镇化发展带来新的思路，给哈尔滨南部新城的规划建设提出更多更宝贵的意见，共同见证中国城镇化发展的最新成果，并且期待哈尔滨南部新城的崭新风貌。

高峰论坛参会人员

  关于新型城镇化，我有几点体会，想与大家更多的分享：

  第一，城镇化不是城市摊大饼，而是城市组团式发展。我们讲新型城市化，不能走过去盲目扩张和无序发展的老路。

  第二，城镇化不是简单的人口比例的增加和面积的扩张，而是要在产业、人居环境，社会保障和生活方式等方面，实现由乡到城的转变。真正做到农村城镇化经营。

  第三，谈城镇化不能回避房地产。因为新型城镇建设，更要重视研究和聚集人气，城市社会是由人构成的，城市的发展为的是人，城市发展依靠的也是人，没有了人气，城镇化就是一句空话。历史证明，只有房地产才是聚集人气真正的产业。长话短说，感想粗浅，抛砖只为引玉，真心希望各位领导和专家企业家陆续给大家演绎，希望今天的论坛只是一个开始，我深信各位将在中国城镇化发展的道路上，探索出更好的发展模式，创造出更多的平台。最后预祝本次论坛取得圆满成功，衷心祝愿在座的各位，身体健康，吉祥如意，谢谢大家。

  主持人：感谢王会长的致辞。下面有请哈尔滨联晟投资置业有限公司总经理陈金平先生上台致辞，有请陈总。

  陈金平：尊敬的周铁农委员长，各位领导和业界同仁，以及新闻界的朋友们，大家好！非常高兴能有机会承办2013年中国新型城镇化发展高峰论坛。今天是中国城镇化发展一次盛事，是值得业界高兴的日子。中国城镇化发展是一个历史的问题，也是时代赋予我们的使命。城镇化作为最大的权力将成为未来中国经济发展最重要的动力，干重要的事，我国城镇化的外部条件和内在动力已经发生深刻的变化，城镇化面临着从资源环境、产业转型到制度变革的各方面的诸多挑战。作为中国房地产界的一名代表，对于房地产业在新型城镇化建设中把握机遇，加快创新和转型，大力提高发展质量，我们是很有信心的。

哈尔滨联晟投资置业有限公司总经理陈金平先生

  房地产业是先导型的技术产业，具有整合各类资源和推动城市发展的服务功能，这个功能正是城镇化建设中最为重要的功能之一，新型城镇化的战略提出和实施，为房地产业进一步提供服务功能提供了良好的环境，也为房地产业创新和转型创造了良好的条件。因此，在新型城镇化建设大背景下，房地产业要以国民经济，以新型城镇化目标为发展，以产业转型升级，良性互动，为民生改善和城市建设配套服务，不仅要做积极参与者，还要做有力的推动者。

  住房问题不仅是重大的民生问题，也是城镇化的一个重要的标志，安居才可以乐业，随着城镇化的推进，房地产业服务任务更加的突出，我们应进一步的探索和完善促进房地产发展的长效机制，抑制房价过快的上涨，建立市场制度和政府保障相结合的保障制度，推进形成总量平衡，结构基本合理，房价与消费能力基本适应的住房新格局，有效保障城镇常住人口的合理需求。农业转移人口4平方的政策，符合条件的要纳入城镇住房保障范围，使他们与市民共享住房，改革的发展成果。要优化住房供应结构，增加中低价位、中小型住房的有效供应，积极发展二手房和租赁市场，以加快推进城中村的改造，改善居民的居住条件，积极参与新农村建设，促进农村管理社区化，农民生活化，市民化。新型城镇化要求“四化”同步，产城融合，产业自身和服务保障是城镇化推进的关键，房地产业应充分发挥整个资源和服务定位功能，为产业发展，特别要为现代服务业和战略性新兴产业的发展提供配套服务。

  近年来，商业地产，文化旅游地产，养老地产的发展，为房地产业和现代服务业相互沟通，合作共赢，找到共同点，既符合了新型城镇化，又促进了房地产业的转型升级。目前，在哈尔滨南部新区启动了规模最大的棚改项目，朝阳镇新发村棚改项目，就是在这一历史条件下应运而生，项目也是462平方公里哈南工业新城的起征点，也是老城区和工业新城的连接枢纽，项目占地79万平方米，建筑面积200万平方米以上，项目定位为哈南工业新城的卫星城，旨在打造功能齐全，配套完善的城市综合体，集居住、教育、办公、购物、餐饮、酒店、休闲娱乐、休闲配套于一体，通过努力，我们坚信哈尔滨南部新城的规划建设将成为第一个中国新城镇化发展模式的经典。今天，希望我们的发言可以为大家带来一点思考，也感谢大家对哈尔滨朝阳镇新发村棚改项目的关心和厚爱，谢谢大家。

  主持人：感谢陈总的致辞。下面我代表特约媒体每日经济新闻报社做一个发言。尊敬的周铁农副委员长，尊敬的各位领导，各位嘉宾，女士们，先生们，朋友们，大家上午好！首先祝贺本次论坛的胜利召开。近来，正如前不久习近平主席在刚刚结束的APEC会议上讲话中指出的那样，当前的中国经济结构和体制正在进入新一轮的变革当中，在这一轮的变革和发展当中，城镇化或者说是新型城镇化无疑是一个重要的引擎。新型城镇化从十八大报告到中央经济工作会议，从“十二五”规划到总理的讲话，新型城镇化被赋予了重要的意义。

  中央将其定位国家重要发展的战略，成为中国经济长期发展的巨大潜力。何为新型城镇化，如何进行新型城镇化？而房地产行业在新型城镇化下，如何转型应对机会和挑战？又如何发挥正向的、积极的推动作用，这是各界人士积极思考和探索的问题。从世界的范围来看，城镇化的经验有日本经验、英国经验、德国经验等，从我国推进城镇化的探索和实践中，也出现了一些类似的，如成都模式、天津模式、广东模式和江浙模式等等。再如百强县中的坤山，“周兴”模式等等。那么在当下这一轮的改革大潮当中，能否再走出一条具有我们独特的地域特色的新城镇化之路，我想这可能是今天我们大家相聚在这里的一个理由。我也相信大家和我一样都很期待今天的内容，最后预祝本次论坛圆满成功。

  本次论坛进入主旨演讲环节。首先有请钟伟先生做演讲，钟伟先生是北京师范大学金融中心主任博导，厦门大学教授，国家外汇管理局外汇管理杂志副主编，平安证券首席经济学家，有请钟老师。

  钟伟：尊敬的周委员长，尊敬的各位领导和亲爱的嘉宾。我向大家汇报的内容是“中国经济的升级版和新型城镇化战略”。我想用通俗的语言向大家汇报一下，当下中国经济我有几点思考的内容。

北京师范大学金融中心主任博导钟伟

  第一，未来的10年到20年左右，整个世界经济的格局，的确是由中国和美国主导的，而其他国家的角色相对比较次要。假设在10年前，中美之间，虽然中国经济增长快，但是中美的经济实力的绝对的差异并没有缩小，而是在拉大。譬如说10年前，中国的经济也许只有3万亿美金，你即便增长了10%，每年也只多出3000亿美金，美国经济呢？有12、13万亿美金，他们每年增长3%、4%，也有4、5千亿美金。所以，从现在和今后的10年，最关键的是，中美经济的经济实力相对差距在缩小，绝对差距也在缩小。现在中国的经济体量是7到8万亿美金，如果美元增长7%，那就是5千亿美金左右。而美国经济目前大概15万亿美金，每年增长了3%就不容易了，只有4500亿美金。所以，中美现代实力对比，在相对的和绝对的缩小。

  如果没有什么意外的话，大概在2020年前后，中美经济的体量上的差异就非常小了。如果没有特别大的意外的话，在2025年到2030年，中国将取代美国成为世界最大经济体；而在2020到2030年间，排在美国和中国后面的现在看起来还不错的经济体，包括日本、德国、印度，他们当中任何一个经济规模，充其量只相当于中国或美国的1/3。所以我们必须理解，我们现在所处的社会变革意味着在未来10到20年，整个世界秩序主要是由美国和中国领导的，并且中国和美国之间的相对的和绝对的实力的差距，正在迅速缩小。

  第二，为了使中国和美国达到相对实力的缩小，中国和美国面对着一系列的挑战。从过去10年到现在，中国面临最棘手的问题是，中国政府往往在三个大目标当中，只能做好两个大目标，而不得不舍弃另外一个目标。那么什么是中国经济的三个大目标呢？第一个是稳定的和比较快的经济增长；第二是稳定和比较低的物价水平；第三是具有创新精神的，转型比较快的工业结构比较好的，产业结构比较好的这样一个经济增长的结构和质量。所以中国政府在过去10年，没有表现出能够在稳定增长，稳定物价、优化结构方面的三个目标当中的三全其美，中国政府没有选择这个能力，往往我们只能选择三个目标当中的两个。例如说我们选择了较快的增长和较低的通胀，那么经济增长的质量和结构转型就比较迟缓。当我们试图选择相对稳定的增长和比较快的结构优化的时候，那么对不起，我们的物价通胀的稳定就成为大难题，这就是典型的1994到2000的朱镕基时期。而较快增长和较低通胀和比较低下的增长质量，就是2003到2013年到2012年的温家宝时期。

  在未来的10年，中国经济仍然将受到这样一个很难三全其美的困扰，所以我们中国政府很有可能，必须在经济增速通胀水平和结构优化方面，做出某种权衡，经济增长相对较快，但是比先前的10%要低得多，物价水平相对较稳定，但是比过去10年的3%要高一些。而结构优化的速度可能也比我们预想的要稍微慢一些，这是我们必须看到的目前中国经济增长当中所面临的很难“三全其美”的困境。

  第三，怎么去打造中国经济的升级版。克强总理在今年的两会上也侧重的提出了“释放改革红利，打造中国经济升级版”等等一系列详细的阐述。就我个人而言，我感觉我们在打造中国经济升级版的时候，可能有一些思路需要理清。譬如说我们在投资、消费和外贸三大动力当中，不恰当的忽略了，甚至歧视了中国自身所拥有的强大的投资能力。当我们谈到投资的时候，一些政府官员和学者都用一种不太重视的态度去看待它，或者用一种比较负面的眼光去看待它，非常危险。就我们对国内的基础设施投资而言，还有很大的余地，至少城镇化就显示出针对于经济相对不发达地区，和收入相对较低的广大的农村、中小城镇，关于围绕农的基础设施的投入还有非常大的余地。毕竟我们的三、四线的城市和农村地区的基础设施的完备水平和大中型城市不可相提并论。

  另外，如果政府所进行的投资，不是指向钢铁、煤炭、水泥、有色这样的增加产能的工业项目，而是指向使得无论居住在大城市，还是在偏远农村的中国工农能够享受到比较接近的基础设施、道路、电信、清洁的水和能源、疗效的教育和医疗方面的公共服务的话，那么我们就必须接受这个事实，也就是中国国内的，像高铁、高速公路这样硬的基础设施的投资，有很大的余地。围绕着新型城镇化的以人为核心的软的公共服务的投资有非常大的余地，不仅如此，习主席最近在中亚和东亚都提到路上和海上的丝绸之路，克强总理在东亚的峰会上提出了我们要修两纵使得东亚基础设施一体化的投资，也就是说中国为周边区域，包括非洲，中亚和东亚，提供强有力的基础设施的投资输出，带动经贸投资和金融的对外发展，都是举足轻重的。环顾整个世界，目前大约只有中国具备这样强大的投资能力。

  在第二次世界大战之后，美国以其世界第一的经济实力，对欧洲进行了“马歇尔计划”，这是一个全球第一大经济体为一个传统的、强大的地区—欧洲，所进行的基本上是无偿捐赠为主的大规模基础设施行动。而目前中国所需进行的投资，比当年的马歇尔计划艰巨得多，因为这是全国最大的发展国家，对国内和国外覆盖全球将近50%的人口所进行的基础设施投资。所以我们必须理解，在打造中国经济升级版当中，不要鄙视投资，不要忽视甚至故意歧视中国所具有强大的投资能力。投资本身就是内需，而不是吃喝拉撒这些消费产生内需。全球范围内，只有中国这样稳定增长，具有较高的储蓄力和强大的基础设施建设的国家，才有为本国的国民和周边的经济体进行新一轮大规模投资的能力，这是一个宝贵的战略机遇期。因此，包括我们国内的基础设施，商品房开发，以保障房为主的城镇化的开发集群的投资都是举足轻重的。

  其次，在打造中国经济升级版当中，不要高估消费的力量。一个国家，政府的过去10年的消费，显然有点过多。国民一年能浪费足够3亿人吃的食物，旅游景点的价格人满为患，价格奇高，即便是欧洲最优秀的景点，门票价格不过是十几欧。那么，综合看一下，吃喝拉撒睡，能创造出怎样的内需消费，而在内需消费当中，吃饭，旅游，信息消费也好，和另一个消费的大项相比，都是相形见捉，其实房地产消费被人扭曲了，如果我们考虑到目前中国居民每年6万亿的房地产的购买，考虑到中国租房人口的不断增长和为此付出巨大的房租，房地产行业不仅带动了投资，同时也带动了中国国内的消费主力。排在此后的汽车、餐饮、旅游这些行业加起来，能够给中国带来的消费增长，大概不及房地产的一半。

  再者，在打造中国经济升级版当中，不要忽视了开放的力量，以上海自贸区为代表，我们总感觉中国的开放可能就告一阶段了，因为在邓小平同志在的时候，他在中国的南海画了一个圈。当时邓小平在台上说，中国的改革开放是以点开始的，划定了一些改革的特区，开放的特区。后来到了东南沿海，94南巡讲话之后，那么点就到了面了，但是这个面也仅仅是局限于东南沿海。在江泽民和朱镕基时代，以加入世贸为代表，中国的对外开放进入了从地域脚步上的由点到面，到全面的开放，那么是不是对外开放的红利就没有了呢？不是的。

  我们可以看一下，中国在过去的20年，持续不断涨价的产业都是开放程度不够的产业，例如说第一产业和第三产业，中国的农业和服务业，仍然是缺乏竞争力，原因就在于，这两个行业所受到的保护程度和对外开放的程度是最厉害的。以制造业为主的第二产业，价格不断下降，竞争力不断的上升，我们可以看到过去20、30年，例如说大米、小麦的价格在中国是不断涨价的，但是你什么时候看到冰箱、洗衣机、彩电涨价，这就显示在第一、第三产业，中国进一步加强对外开放的态势，改变原有的一些思路。再者，打造中国经济的升级版，也需要中国有更宽阔的胸襟和周围经济体加强沟通和合作，或者说中、日、韩加上东盟的一个合作态势，越早能够在贸易投资便利化方面取得突破就越好。

  所以，中国经济的升级版体现在方方面面，对中国经济的未来，我个人觉得是，我们有很大的余地能够为未来的、局部的改革和开放，所带来阵痛买单，支付这个代价。但是同时也让我们带来了这样的忧虑，当一个国家的中央政府，拥有了庞大的外汇储备，国有资产、金融资产之后，是不是还有强烈的危机感和意愿去推动下一步深水区的改革。

  三，房地产行业总体上来说，它的发展大的格局，目前已经发生了极大的变化。用通俗一点的语言来说，房地产行业以一个人的年龄来看，大概是中年人了，块头不会变得更大，身体不会长得更快，不再是8、9点钟的太阳。房地产行业本身也进入了一个高位的平台期，但是房地产行业本身，我想特别指出的是，它是健康的，而不是病态的。我们可以看一下，为什么我们能得出房地产行业在中国仍然是支撑中国经济增长重要的力量，它基本上是健康的，进入了平台期的中年状态这样一个情况。

  推动房地产行业，尤其是商品房发展的重要的推手有三个：第一个推手，货币化，也就是中国政府印了多少钞票；第二个推手，人口增长，因为毕竟中国的狭窄的东南沿海的这样一片土地，承载了超过半数的中国人。第三个因素是人口的迁徙，因为人口不断的离开中西部地区和农村基层政府，流向大中城市。这三个力量，催化了中国的房地产行业。这三大力量，就现在到未来的10年来看，都有非常大的变化。我们先来看印钞票的事，基本上在过去30年，中国政府的印钞票的速度远远超出了经济增长的速度，也超出了城乡居民的收入增长。这使得如果你要让你自己的财富随着时间的推移过程当中，像冰棍一样熔化掉，最好的方法就是向银行存钱。

  就过去30年，你让自己的财富荡然无存，除了炒股票之外，最好的手段就是存银行了。我们可以比较一下，87年到现在，如果说87年你存1块钱，到现在它是多少钱呢？它现在大概是6块钱。而且你要选择3年期的定存，不定期的滚动。87年黄金是多少钱一克呢？在中国第一次放开了金市，当年是78块一克，现在是300多不到400多一克，所以黄金的涨价在过去的25、26年，跟在中国存定期的存款是差不多的，黄金也不保值。87年到现在，北京人讲江米，南方人讲糯米从3、4毛钱一斤涨了10倍，油条、豆浆、牛肉面涨了大约是20倍。总体来讲，在过去的20、30年间，存款、储蓄是损害了中国国民的财富的。以至于98年到现在，中国的老百姓不约而同的把钱注入到房地产这个载体当中，当然钱多的买房子多，他的财富得到了增值和保值就强烈，钱少的，买房子少的，他的财富增值保值就差，买不起房的，过去20年，你哪怕辛苦工作，你也没挣着钱，这是房地产为什么引来这么多非议的非常重要的原因，但是这个板子要打在谁身上呢？打在货币发行纪律不严格的政府的身上。

  从目前到今后的10年或者是20年，随着金融改革的加速，包括货币利率市场化和资本项目可兑换的渐行渐近，现在我们如果买银行理财产品，年化收益大概能在3%到5%之间，这基本上就能覆盖通胀了；如果说你买信托产品，年化收益7%到10%之间，那么基本上就能够有比较好的收益了。并且中国政府对于M2的扩张对信贷的投放，也逐渐开始采取谨慎和中立的姿态。因此，推动房价疾风暴雨一样猛烈增长的最大推手——货币这个因素，正在逐步的弱化，在未来甚至有可能逐步的消失。

新型城镇化建设需要大家的共同努力

  第二个推手是人口增长。对中国的人口不能够过于乐观，现在中国的情况是什么呢？14岁以下青少年人口每年减320万，18到55岁之间的劳动力人口，每年减320万；60岁以上的老年人口，每年增1120万。毫无疑问的，中国是受到青少年人口急剧减少，老龄人口，尤其是70岁以上的高龄人口不断增长的困扰最严重的国家。这也是坊间为什么很多人说，你看现在周围中年人，我买了房了，我父母作为老年人，房改房，子女我也替他买了商品房了，未来等我们都老了，这些房子有谁住呢？没有那么多娃娃，没有那么多孩子，这就显示出光凭借人口总量的增长，再要推动房地产狂飙猛进，这个力量也在弱化。

  但第三种力量还存在，也就是人口迁徙。人口迁徙意味着人口从居住条件不太好的中西部地区或农村地区，向城市、城镇流动。或者说目前的人口的集聚，尤其是在大城市，超大城市的集聚，是导致局部地域北、上、广、深这样的地区，房价居高不下重要的原因。如果我们能够借助新型城镇化，使得我们中国的人口分布不进一步加剧向一、二线城市集中，而是分布在基础设施，人居服务、就业机会非常良好的三、四线城市，那么不仅仅能带来更良性普遍发展的房地产的市场，也会使得大城市房价过高的问题迎刃而解，这是从货币化、人口总量和人口迁徙的角度去理解为什么我们必须推新型城镇化。

  四，就房地产本身，它有两条腿，一条是市场的，一条是计划的，或者说一条是政府的。也就是说，我们必须通过商品房不断的增长来满足人的居住、商旅、商业活动各方面的需求，我们也需要通过政府的保障房，来满足居民的，尤其是中低收入居民的住房需求。在这两条腿当中，市场的这条腿，今后的10年是平稳的，也就是商品房的开发，基本上步入了一个良性平稳的空间，这是我们需要理解的。我不接受这样的判断，什么判断呢？中国的商品房开发已经进入了混乱无序，甚至是泡沫前夜的说法，这种说法是不太合乎数据和逻辑的。我最早接触到关于中国房地产处于泡沫化的边缘是在2003年，有一位商业机构的经济学家所做的研究，他指出在2003年中国房地产是世界上最大的泡沫。当年北京的房价4100块，上海的房价3850块，10年过去了，这个行业仍然在旺盛的增长。

  从供求两方面的关系来看，从现在到今后10年，就商品房的开发、投资来说，正在逐步的进入一个相对良性互动的阶段。那么，我凭什么得出这样的结论呢？我们可以看一下商品房需求。就中国的在城镇当中居住人口的改善型需求，也就是说他已经有房子了，还希望住更好的房子；或者是为了子女的教育，老人的医疗等等，而要换房子的这样一个改善性需求，以及城镇当中由于城中村改造，棚户区改造，危改，工矿区的改造等等，带来的拆迁被动的需求；以及一些优秀的农民工从农村进入城市，大学大中专毕业生，在学校毕业之后要留在城市，这四类人口加起来的住房需求的总和，每年大约在1000万到1200万套之间，如果按90到100平米的话，我们大概可以说，如果中国的城镇化、城市化的进程不放慢，也不大幅度的加速，每年卖1000万套到1200万套住宅是基本合理的。再加上非住宅的商业和写字楼等等，大概我们可以这么说，每年卖12到15亿平米的商品房是合理的。

  那么就商品房的供应角度来说，目前的供应态势是怎么样的呢？在建面积大约有54到55亿平米，去年商品房一共是销售了11亿平米，今年大约能够销售12.5到13亿平米。正好落在和需求相一致的区间。所以从现在到此后的10年，房地产的供求格局由供不应求，逐步的走向了供求平衡，甚至有可能出现供略大于求。就商品房的价格而言，尽管商品房的开发商不愿意听到这样的话，但是我还是想说，除北上广深和少数省会城市之外，今后10年，中国商品房的价格，不会出现大涨，浮涨的局面，商品房有明显价格上涨的区域，只局限在北方一、二线城市的部分区域，譬如说北京。

  北京五环内的商品房价格是在持续上涨的，而五环基本不涨，原因何在？原因是五、六环之外的土地供应量几乎是无限的，因此商品房新房的供应量大约85%集中在北京五环以外。北京四环内的商品房新房的供应量，只占大约不到4%，越来越多的人口集聚到四环内城市的核心区，而在这个城市的核心区，新增的土地供应量和新增的商品房的新房几乎是难以满足需求的，自然核心区房价要涨。所以在今后的10年左右，在全国个的商品房价格，最多平稳上涨；一、二线城市局部区域的供、求严重失衡的格局，并不靠政府的行政调控。四环内神仙来了，也很难把价格打下去。那怎么办呢？刚才王平先生提了，发展城市组团，对呀，为什么人都得往四环里头走呢？因为就业机会、教育资源、医疗资源、养老的各项便利都集中投放在城市的核心区。

  如果我们能够把这些公共产品和服务以城市组团的方式，以发展二、三线城市的方式，以新型城镇化的方式，将住宅需求分流出去，也许事情就好办得多，这是我想向大家汇报的第四点，也就是在未来的10年，中国的商品房走市场化的道路，基本走向一个中年期，平稳期，它基本上是健康的。

  回顾一下目前中国经济的增长特点，如果我们把房地产的最后的支柱也给毁掉的话，那中国经济增长才真的要出大问题。

  五，商品房开发以后要赢利，那盈利模式也越来越难了。因为它面对的是购买力上升幅度有限的买房者，面对的是越来越充沛的供应量和越来越复杂的产业条件。所以我们总结过去10年，房地产调控主要限制的是谁呢？限制的是地方政府和开发商，对购房者限制不多。在未来的十年， 对开发商和地方政府的限制措施是告一段落，甚至有可能是逐渐的松绑。但是对买房者各种各样的苛刻的条件，比如说买房有没有资格，是不是首套房，能不能申请贷款，你符合不符合保障房的申请资格，在二手房交易的时候，税费负担加重，有没有对未来存量房加增房产费，诸如此类等等，现在让我们没谱的大多数的事情，不是集中在房地产开发，而是集中在针对购房者买房方面。但是这也不意味着开发商在未来10年就是欢天喜地的好日子，他必须考虑更为复杂的商业模式。以前搞定政府，圈块地，搞定银行弄笔钱，搞顶设计施工单位，把房子盖起来，然后组织客户排队，房子就卖掉了，这个行业的技术含量比较低。

  但未来，商品房开发，越来越精细化，专业化，复杂化，房地产是一端，房地产的另一端，将和很复杂的产业形态结合起来。例如说，地产和写字楼，地产和酒店，地产和养老，地产和工业，地产和商贸，地产和旅游等等。所以房地产的开发仅仅是一端，它必须结合服务业，旅游业，养老、商贸、物流等等多种复杂的其他的产业业态结合起来，走产业地产的道路，才有可能获得比较高的投资回报，这是房地产商品房所面临的越来越艰巨的挑战，这促使了购房者和开发商都必须要有更明智的眼睛和更专业的精神。

  六，政府也要做事情。在商品房开发的同时，也得加强保障房的供应，保障房的供应在中国，最早提的是安居工程，后来提的是经济适用房，限价房为主的保障房工程。从去年到今年，其实可以追溯到05年，主要提的是棚户区改造，从安居到保障，到棚户区改造，到新型城镇化，政府在整个房地产市场当中所扮演的角色也越来越重要。大约在2010年之前，在全部的住宅供应当中，政府所提供的保障房的供应在全国来讲不到10%，而商品住宅的供应接近90%，这就使得明明有能力购买商品房的人只有30%，他们却享有住宅市场的90%。中低收入阶层占总的家庭的70%，他们能够享有住房资源只有10%。所以在过去市场和政府两条腿走路的过程当中，政府是缺位者，或者说到位不足，这是家宝同志需要在退休之后好好考虑的事情。

  那么，目前，就政府在房地产行业当中作为的空间，我们看到有哪些呢？主要是保障房体系。保障房体系，既然它演变脉络是这样的，保障房本身所面临的体量有多大呢？最早在提出了5年保障房建设的规划当中，提的套数和目标是3600万套，后来这个数字被逐渐的淡化了，棚户区包括老城区，工矿区等等的改造目标是1400万套，两者加起来，如果不算重复的，大概有5000万套，它给地方政府和开发商带来了巨大的机会，但同时带来了更沉重的压力，这种压力是多方面的。

  在这个过程当中，保障房的建设是有可能使得我们整个中国公民福利水平进一步均等化，其中城镇化的作用是非常突出的。我们怎么去理解城镇化？我的理解不一定正确。城镇化有多重含义，城镇化最主要的核心的含义是人的城镇化，其实也就是公民享受基础设施和公共服务的均等化。如果在未来，一个在偏远农村的孩子或者老人，他所享受到的交通、信息、水、食物、能源、教育、医疗、社交和另一个在北京、上海这样的繁华都市当中的老人和孩子所享受到的这些公共产品和服务，差异性不太大，那就算中国新型城镇化大功告成。在此之前，中国必须为新型城镇化支付非常沉重的代价。那么新型城镇化也许是要分布来做的，完成美好目标的。

  如果新型城镇化，不是围绕着小城镇建设，中国的自然村和小城镇每年都在消失，也不是围绕着一线城市的建设，而是围绕着二、三线城市的城市组团，以及三、四线城市的强化县、中心镇的服务、就业功能的话，那么这才是城镇化在地域分布上的重点。我们也可以这样回顾一下，为什么江苏，尤其是苏南一带发展得比较好呢？原因就在于，差不多每隔80到100公里，就有一个强大的地级市，而地级市下面的县城空间距离大概50公里左右，基本上都是百强县。这些百强县下面，大约又有10到20个中心镇，这就使得整个苏南地区房价不高，社会福利比较高，就业稳定。那么也就是说，新型城镇化的重点攻坚的部位，攻坚克难的部位，不在你去改造行政村，改造小城镇，也不在于你把北京、上海摊大饼做得更大，而在于能不能把哈尔滨周边的城市组团搞好，把地级市或者县城的这样一个基础设施和软的服务搞好，使得这些地方适合人居。如果我们到欧洲去走一趟，我们大概就可以得出这样一个结论说，城镇、小城市是就业和创新的生生不息的源泉。

  那么新型城镇化第二个优先的点，从地域上来看，第二个优先的点所指向的人口是在哪里呢？也得分步骤。尽管目前中国的城市化率号称是50%，但是在城市化率50%当中，大约6.7亿人的城镇居民，其中还有占总人口大概17%左右的，他们没有城市户口，我们把他们称为城市常住人口，这些人有1.38亿人。长期在城市务工的农民工，大概有5.8亿人，剩下的不到2亿人，主要是留守的老人和孩子，长期住在农村，如果把农村和非呼机性质人口加在一块，还有9亿多。

  其中2.5亿就是城市和农村穿梭的农民工，有2.4亿是长期住在城市，但是没有城市户口，享受不到城市的医疗和教育保障的常住人口，剩下的那一部分是住在小城镇和农村的。优先照顾是2.38亿的常住人口。毕竟对中国政府来讲，为这些已经居住在城市，就是住有所居了，同时在城市也已经有稳定就业的，并且组建了家庭的这些城市常住人口，他们通常是大中专毕业生，人户分离的，他们通常是有一技之长的技术化的、蓝领化的农民工。他们为这个城市付出了巨大的贡献，但是没有能够享受到市民的待遇。

  城镇化也许优先要照顾的是这拨人。怎么去照顾呢？怎么去让他们加入到新型城镇化的大潮当中来呢？主要的手段是让他们花钱买，也就是让他们付出一定的钱，让他们购买在城市居住的教育、医疗、养老等等的待遇，这也许是必要的，因为城市的户籍人口，也是支付了相应的代价才获得这些保障的，然后才是怎么建好县城，地级市和大的中心城镇，为留守在农村的或者是间歇的穿梭于农村和城市之间的农民工，在三、四线城市，中心镇提供一个稳定的居住、就业、社交的场所。从重点的角度来讲，可能是这么安排的。

  然后就新型城镇化的过程当中，第三个层次，也就是房地产扮演什么角色？房地产实际上统合软的服务的硬件基础。当然城镇化毫无疑问的是为了那些更广袤的居住在基层的城市和农村的我们的国民提供更良好国民待遇的一次机会，但是，如果没有房地产的开发，包括保障房的开发，他们就很难在城市有一个良好的居所，即便我们有了这样一个硬件的基础设施，使得他们在城市居住下来，在县城居住下来，接政府还要解决一系列的棘手问题是，如何充实他们的社保，如何创造他们的就业，如何让他们在背井离乡之后，背井不离乡之后，有一个新的社交环境，邻里环境。在这个过程当中，保障房是房地产在新型城镇化当中是基础当中的基础。我们不能说房地产和城镇化毫无关系，但是是一个基础性的作用。人在县城里头，连个窝都没有，你怎么才可以把人吸引过来，即便是吸引过来之后，我们可能还要面临进一步更棘手的改革，这是我想向大家汇报的第六点，也就是新型城镇化的一些优先的次序。

  七，新型城镇化本身在保障房建设也好，新型城镇化建设过程当中也好，本身需要我们政府改变理念，改变什么理念呢？城镇化不是中央政府给地方政府的一个可以捞钱的法宝，恰恰相反，是需要中央政府给予地方政府更多资金和政策支持的持续的、巨大的财政投入。那么，在保障房建设也好，在新型城镇化建设方面也好，可能需要有一些新的思路。譬如说保障房，现在你搞的政策那么复杂，有限价，基本是出售年限受限的商品房，有经济适用房，有廉租房，有公租房，未来还有可能棚户区改造所形成的一系列的保障房的供应，还有危改等等。

  保障房本身目前已经形成了非常错综复杂的房屋供应的结构，也许需要清理一下思路。我个人的建议是，把城镇化当中所涉及到的保障房供应，直接了当的简化为两种：一种可售式的，一种可租式的。也就是说，无非保障房就两种，一种是用来卖的，一种是用来租的。卖有卖的条件，租有租的门槛就可以了，甚至过多的层次复杂的保障房，按照住建部所想象的那样，从纯粹的豪宅到普通的住宅，到准商品房，到一般的保障房，然后到租的商品房形成一个序列，这种序列在其他国家并不存在，也没有必要这样画蛇添足。形成可租和可售两种就可以了，最多再向一些发达国家学习那样，可售式的保障房，可以出售部分的产权，比如说出售50%的产权，如果说购房者想买商品房50%的产权，那他房屋的租金将缩减一半。所以新型城镇化，所指向的，我特别想提醒，是持续不断财力的投入，而不是有所产出。

  八，在新型城镇化进程当中，我们所要面临一些棘手的困难和顶层设计问题。那么在保障房新型城镇化进程当中，最棘手的困难和供应简单的来讲，就是人、财、物。细化的来说，大概是这几个方面：第一，钱从哪来？地方政府有钱吗？没钱。为什么这么说呢？2012年地方政府的财税收入6.1万亿，其中3万亿是企业的税，3万亿多一点是各项专项资金收入，其中最重要的是土地出让金，也就是从全国大盘子来看，地方政府大概是这样的，1/3靠税收，1/3靠土地，1/3靠中央政府对地方政府的转移支付。这三项分别是3万亿，3万亿，3万亿。所以地方政府去年全口径的，全部的财政支出大概在9万亿。那么这三项，哪一项能有等量呢？就是税收，企业还能再加税吗？在中国产能过剩，企业家痛苦、难受，主要的原因就是水平的税制是以间接税为主，主要的税收负担加到企业头上了。

  中国的居民基本不纳税，我们有8.3亿劳动力人口，但其中缴纳个人所得税不到3千万人，那你还能在税收方面做多大的文章呢？地方政府又怎么能保证税收持续增长呢？譬如说全国的营改增，改完之后，这下算是game over了，因为地方政府终于失去了最后一个稍微像样的主体税种，从联邦制国家的构建来讲，你可以看到中国是非常特别的地方政府没有任何主体税种的国家，所以税收要大幅度增长不现实。

  第二块是土地出让，地皮已经是炒得够贵了，地王已经是出来了，你还指望地方政府能够通过怎么样巧妙的手段持续不断的推高地价呢？

  第三，中央财政转移支付，在中央财政转移支付的背景下，中央对地方的财政转移支付，是需要地方政府不断游说的，因为专项转移太多，透明的公事化的，公共的财政转移太少，一般的转移项太少了，这个财务制约非常巨大。譬如说今年，到现在为止，保障房跟城镇化相关的棚户区改造，今年现在已经陆陆续续开始开建建设了，大概有520多万套，全年的目标580万套。今年年内能建成的，大概能超过200万套，这对地方财力是一个巨大的考验。你今年要建成200万套，一套投入至少成本在30到40万。那就是一个巨大的财力，这是考验地方政府的，差不多有将近800到1000亿的财政投入。所以财力问题，将始终困扰地方政府推进新型城镇化的决心和力量“巧妇难为无米之炊”。

  第二个棘手的问题是什么？现在的城镇居民，现在的保障房供应的对象可跟过去不一样了，就中国农民和市民来讲，他们通常认为，房地产拆迁是他们一辈子当中，和地方政府谈判的唯一一次机会，所以我很同情这些钉子户，他们不遗余力的利用这次一生当中仅有一次的机会和政府较劲，错过了这次机会，他以后就很难有跟地方政府较量获得个人收益的好机会了，那就导致地方政府的棚户区改造，棚户区改造无非是几项，譬如说老城区，居民小区要进行危改，工矿区，老的工业制造业，老的煤矿油矿等等的矿区，包括一些森林工业当中的林场，这些本来他们是有社会地位的产业工人，现在要对他们进行棚户区改造，进行拆迁，那个时候他们的需求比单纯的农民要复杂得多。怎么复杂呢？有的人可能要要求，你拆迁完了，必须回迁，我要到原地；有的要求说，我不要回到原地，你不要给我实物补偿，我要货币补偿，你要给我足够的钱。也有的要求，一部分给实物要求，一部分给钞票；也有的可能会要求，要求什么呢？同意异地安置，但是多给一套房；也有的可能会要求，你不仅要给我分住宅，你也得给我一些商铺之类的。

新型城镇化建设应持续投入更多的财政资源

  那么，这就使得在城镇化过程当中的棚户区改造，比一般商品房开发要复杂得多。首先就土地形态来讲，棚户区改造或者是新型城镇化，涉及到的不是净地，不是集体用地，不是耕地，而是已经有原住民的，需要进行非常错综复杂的拆迁、安置的土地。其次是，这些原有住户的需求，是扦千差万别的，地方政府必须是小心谨慎的制定特别的棚户区改造的方案，以满足各种不同的拆迁主体的各种需求，减少棚户区改造当中，政府和原住民的需求，这也是商品房和原先的保障房建设当中，可能没有那么系统触及到的大的问题。

  三，土地供应的问题。国土资源部反复的强调，18亿亩耕地的红线，同时又强调，保障房、供应棚户区改造城镇化的进程，OK，这没有问题，但是政策能不能变一变？例如说对棚户区的先行先试，如果某一个地方政府就棚户区改造进行先行先试了，你能不能增加对这个地方政府的土地指标的供应。我今年搞了一千亩的棚户区改造，那国土资源部或者是审计的上一级政府，能不能对这个地方政府说，我给你多划拨一千亩的用地指标，使得你们顺利的完成棚户区的改造。当然一千亩新增的土地指标，可以有多种方式，什么多重方式呢？如果国土资源部要以土地占用总量，18亿亩耕地的大盘子确定好，那也没有关系，如果不愿意占用耕地，也可以采取其他的存量优化的方式，这些存量优化的方式体现在这些方面，比如说棚户区改造能不能能和农地更广泛的流转结合起来，如果说农村集体用地的流转能够从单纯的农业流转转为非农或者和棚户区改造结合起来的农转，那么城市组团就有可能近郊化发展了。

  棚户区改造能不能和工业用地结合起来，在过去的20、30年，中国的制造业发展进程当中，我们的支柱用地和工业用地的土地指标供应，在过去10年平均的水平，大概是1.5：1，也就是说如果我给了你1500亩居住用地的指标大概同时给了1000亩的工业用地的指标，如果说工业制造业产能是过剩的，以后未来中国制造业的摊子做得太大，需要改善，那么我们也可以考虑，这1000亩的指标，赋予地方政府，把原来的工业用地变性为居住用地，商业用地，这也是符合土地节约使用原则的。因为我们可以看到，新加坡、纽约、东京、伦敦这些大的国际世界城市，在整个土地供应当中，这些城市工业用地占比通常会高于5%，而在中国一、二线城市工业用地占全部用地的超过20%。所以，新型城镇化在土地方面，能不能给地方政府以更多的节约的，可置换的用地指标，这也是重庆模式、双赢模式中所体现出来一个比较好的特点。

  第三，能不能帮助地方政府拓宽融资渠道。就总体来讲，中国地方政府的债务情况是比较严重的，我个人从目前中国地方政府的债务来说，大概是15到18万亿之间，远远超出了地方财务可承受的范围，如果要完成新型城镇化和棚户区改造，那么对不起，财力必须进一步的向地方政府倾斜。如果说中央没有扩增的权力，那么一些新的融资的手段能不能引入进来。比如说在棚户区改造当中，主要是地方政府的一项政治工程，是为中低收入居民，原来棚户区的居民改善居住条件的，这是一个政府要通过行政力量完成的工作，那能不能引入民间资金，引入开发商，让他们既完成棚户区的改造，同时又在棚户区改造当中，获得一些商业利益。也就是我给你一块硬骨头，让开发商啃，但是同时搭配一小块肥肉，使得地方政府棚户区改造所进行总体的财力的投入，能够有所削减。又譬如说，能不能在央行系统的软融中票当中开一个窗口，使得地方政府通过比较规范的投融资平台，通过央行的短融中票系统，获得一定量的融资。又譬如说，能不能用土地信托的方式，在本地为本地人谋取福利，棚户区改造项目打包，进行融资。这在棚户区改造当中，还不是特别多见，但在上海的像地铁建设等等方面，曾经引用过这种模式。

  最后，这些棚户区住房的分配问题。总体上来讲，我个人认为，分配的方式，是可以多种多样的，也不一定要那么局限。原住民想要回迁，就给他回迁；想要异地安置就给他异地安置；想要货币化补偿，就给他货币化补偿；想要房子结合钞票，也可以。因此在棚户区改造如何完成最终目标的方面，也许可以考虑，不要对地方政府有过于严厉的刚性指标的约束，比如说棚户区改造一定要一律就地回迁，这样棚户区改造难度非常大，而原来原住民在对拆迁，离开原棚户区之后，可能需要在外面流浪2年左右，才能回到原来的地方，这对于被拆迁的居民来讲，也是一个巨大的困难。这是新型城镇化当中涉及到的一些难题。

  不仅如此，即便我们完成了棚户区改造和新型城镇化当中涉及房地产改造的这部分，我们也仍然面临着其他更艰巨的挑战，例如说农民进城了，首先带来一个问题是，这些农民他人住在城里头，耕地在农村，怎么解决未来农民进城当中的人、地分离的问题。中国农民的分散居住，主要是跟土地的分散和经营是有关系的，而未来城镇化使人口相对集中，那么那个时候就要求我们的土地也更节约，农业必须产业化。那么现在联产承包责任制，可能就再走下去了，需要进一步进行土地确权和兼并集中，而进行土地兼并集中，历来就是中国这个国家非常忌讳的事情。又譬如说，农民进城了，农民工不再流浪了，那你能不能在本地为他们创造良好的就业机会，有居住不一定有就业，有就业也不一定是他们收入满意的就业。又例如说，农民进城了，能不能给他们创造一个新的和谐的邻里交往的社区，能不能为这些农民的孩子们创造良好的教育、为老人创造良好的医疗，这都意味着未来中国的养老体制和医疗体制需要为新型城镇化持续投入更多的财政资源。

  因此，新型城镇化，是一场启动内需的改革，其中房地产起到一个基础性的作用，但这些任务的完成是非常艰难的。再向大家概括一下，我所汇报的内容。

  第一，中美之间的实力相对的、绝对的在缩短，这使得未来领导整个世界秩序的是中国和美国。其他国家，暂时还没有这样的实力。

  第二，如果要保证未来10到20年，中国经济的持续增长，就必须打造中国经济的升级版，而在其中，我们不能忽视投资，不能忽视对外开放所给我们带来的进一步打造升级版和释放红利的巨大空间。

  第三，就房地产发展而言，分两条腿，市场和政府。就市场的商品房发展来说，由货币化、城镇化和人口迁徙所带来的房地产的高速增长期告一段落，未来10到20年，商品房市场的发展，是相对平稳和健康的。

  第四，房地产本身进入了一个中年的状态，他需要和更为复杂的产业形态结合，才能获得比较丰厚的回报，简单的城市综合体开发和住宅开发，已经不能为地方政府和开发商带来更多的回报。

  第五，就地方政府，就政府在保障房供应方面来讲，新型城镇化起到非常大的作用，但是保障房供应的各种手段，方式和目标，需要进一步的简晰和明了。

  第六，保障房供应的梯度应该简化，缩减为可售可租两类，使得地方政府在操作的时候，有更加明晰的目标。

  第七，就新型城镇化优先的步骤来讲，它可能首先优先的指向区域是中心镇和县、地级市，然后是相对比较大的城市的周边的组团发展，而不是北、上、光、深。就人口而言，可能优先照顾的是城市常住人口，然后是有一定能力的农村向城镇和县城集中的人。

  最后，城镇化是一场持续的，巨大规模的财政投入，而不是立竿见影的可以帮助地方政府谋取巨额利益的财政产出，因此需要我们在土地制度，需要我们在融资方式，在市场开发方式，在居民安置等等各方面，做出一个系统的制度创新，如果没有这些制度创新，让各地方政府在受到重重现有体系的约束下，完成保障房的供应，是有难度的，谢谢大家！

  主持人：感谢钟伟老师的精彩演讲。下面有请中央党校张玉杰教授做主旨演讲，他同时是清华大学经管博士后，中国科学院特聘咨询专家。有请张教授。

  张玉杰：尊敬的委员长，尊敬的主持人，各位嘉宾，我用20分钟的时间，谈谈在城市化过程当中，政府的工作重点。我们未来的城市化，基本目标应该是城市建设，而不是工业城市，也不是商业城市，应该是三组团城市。地方政府应该如何抓，一共有四个方面：抓规划，做好基础设施建设；造题材，创建商机；广宣传，打造区域经济；育人才—培养本土企业家。这四句话来之不易，我们调研了十几年的时间，飞行过百万公里，走过了祖国的山山水水，边边角角才总结出来的。

中央党校、中国科学院特聘咨询专家张玉杰教授

  做规划，搞好基础设施建设，这个老百姓是干不了的。那么谁都干不了，我们要把它做好，而且要适当的超前。什么是超前呢？我参观过巴黎的下水道，巴黎的下水道是一百多年前修的，底下可以开船。我们做到了吗？一涨水就把船泡起来。如果我们的城市下水道，可以开车，可以开船的话，一场雨能不能把这个城市泡起来。一百多年前的工程，照用不误。我们哪个工程做到现在还在用，我们做到了吗？那不是电线杆，是立在矿井上的一道雕塑。第二个是造题材，创建商机，这是要抓实践。第三句话，广宣传，打造区域品牌，是要打造传宗接代的财富。第四句话，育人才，培养本土的企业家。看一个地方的经济发展，就看有没有一大批的本土企业家。为什么江浙一带的经济好，最主要的原因就是成长出来一大批的本土企业家。我们其他的地区，之所以跟它有差异，就是在这个地方。

  首先我谈一下城市化的基础。天上有四张网络，电视、电话、通讯、互联网。地面有四张网络，高速公路网、高速铁路网、民航网、还有运输网。这四条网络就解决了交通问题，请各位注意，我发的这张图，这四张图是8张网络，我们的城市就是建立在这8张网络地图上。所以，要防止被边缘化，你有机场和没有机场的地方，没有机场的地方被边缘化；没有高铁的地方，对不起，你被边缘化了；有高速公路和没有高速公路的地方，没有高速公路的地方，对不起你被边缘化了。如果我们的城市，忽略了这8张网络，那就变成一座空城，这是我要讲的第一个问题。

  第二，城市分布。这是我们地势的落差图，由西及东的3个落差，这个是地势高低的落差，这个是经济发展水平的落差。用一句通俗的话说，山越高，经济越落后。也就是说经济的发展水平和地势高度成反比，这么一来，就有两点结论：一个是沿海经济；一个叫做城市经济。沿海经济，全世界70%的人口，五分之四分布在沿海。作为城市经济，就看这个公式，M=Q.W.P，M是市场，因此消费型经济最根本的元素就是有没有人，哪里有人？当然是城市。我们从黑河到云南划一条直线，一分两部分，东边57%的人口集中在那里，57%的人口集中在全国不到70%人，所以这条线叫人口的密度分解线。可想而知，我们城市化的地域在哪里，这就很清楚了。这是我们水源的分布，没有水，没有灵气，没有山，没有风景。天上不下雨，地下无泉，每年的开放是在沿海一带，这样一来，我们老百姓不得不搬家了，西安、洛阳、北京，我们从这个走向就看到了经济的走势，它不断的向有水的地方去。这就形成了全国城市的分布地带，这就构成了我们中国国内有九大经济增长地。东部三个，西部三个，中部三个，就形成了相互的城市群。

  东部的三个，第一个是长三角，覆盖的范围江浙包括上海，可是由于城市的林立，南京和杭州被作为副中心城，有一条内径隔开，这是五大经济地带。东边长江走廊，珠三角地区，主要是以珠江作为载体，构成了内陆的城市群。这就是三个通道，东北亚是我们黑龙江省最主要的通道，所以我们的城市群的建设，不仅仅是哈尔滨市，在黑龙江省要考虑东北亚经济发展的重要的作用。

  京三角地区，主要是北京，天津，京津冀为代表，是以北京为中心的。这是外围的第一个部分，第二个部分，黑龙江主要有两个重要的经济载体，就是两条重要的道路，哈大和东西的经济走廊。哈尔滨居东，所以地位可想而知。我们西部地区，主要有三个主要的经济增长极，第一个是云桂川，第二个是以西安为代表的地区，第三个是以新疆和乌鲁木齐为代表的地区。这是我要讲的第二个情况。

  第三个情况，政府的工作中心问题。怎么样造题材？要创造路桥经济、口岸经济、都市经济、事件经济、集群经济、资源经济、机场经济、特色经济，这是我们区域经济发展的载体。一条路，一个桥，一个园区，一个突发事件，都会引发当地经济的巨大的变化。比如说南通，它的地理位置在江北，处于苏北地区，处在最边缘化的地区，当地的班子没有想出什么好办法。后来中央政府建议，建了一个桥，这样就最大的利用了地区优势，由此引开了南通经济的巨大的变化，它成为了上海重要的经济区。这样的案例足以说明，路桥经济对地方经济发展一个重要的方面。

  杭州湾大桥，这个桥把东南沿海经济囊括到上海经济圈。京沪高速铁路的开通，使周边房地产的价格持续上涨，周边经济的发展就依着这条路发生了巨大的改变。园区，比如说苏州这个古老的城市，因为苏州工业园的建设，成就了它现代化城市的发展。苏南模式和温州模式，走出了相同和不同的境界，苏南走的是地缘经济，温州走的是亲缘经济，温州人走出的是人，带出去的是财富，他们不是在当地发展，建设家园。而贵州西江千家苗寨，还有新疆阿勒泰禾木村，这两个典型的发展模式，走出了完全不同的发展道路。会展经济，北京的奥运会，成就了北京经济；上海的世博会，成就了上海的经济和发展。怎么树立当地的区域品牌呢？国有品牌，以历史为载体，典型案例山东曲阜。

  北京中关村，以自然景观为载体，像桂林山水，杭州西湖；以民俗民风作为载体，西双版纳，丽江古城，香格里拉，成就了这样一个地方；以历史事件作为载体，西柏坡，延安盛地，遵义会议等等，这样的题材都足以将地方经济品牌化，而不是简单的招商引资；以重要的建筑作为载体，像长江大桥，比萨斜塔；以宗教胜地作为载体；以自然资源为载体比如说辽宁的阜兴，它在辽宁西部，但是它有油矿成就了它的经济。因此，我们要通过各种各样不同的媒介，成就了阜兴。以特色品牌为载体，以主导产业为载体，比如说温州的打火机，义乌小商品；以知名企业为载体，长春一汽，贵州茅台；以重要的事件作为载体等等。在塑造区域经济品牌的过程当中，应当充分考虑它要弘扬的这些媒介，要做好城市设计，包括它的形象设计，行为设计和精神设计。

  从形象设计的角度看，要所有看得见，摸得着的器物，包括楼房的设计，城市的颜色，建筑物的风格等等，行为设计主要是以民众素质作为标识；精神设计就是当地的可以传承的历史文化。在这一点上，我们有很多案例，可以去支撑。比如说我们国内的四大城市，一个是杭州、一个是青岛，一个是厦门，一个是桂林。这个是杭州的城市景观，西湖和钱塘江，成就了这个城市的灵魂；桂林是临江，以地貌作为载体，成就了这座城市的风采。厦门，厦门是以鼓浪屿作为载体，成就了这座城市；青岛的城市就是蓝天，白云，碧海、白墙、红瓦，整个城市充分体现了这个城市的特点，青岛的市容，青岛的海滨。我们国内的4个城市是最具有标准性的，在研究城市化的过程当中，路标是很重要的，我们国内一些成功的经验，也逐步让我们看到了，国际上也有很多成功的经验，比如说巴黎。我提供两个重要的资料，一个是从卫星拍摄下来的夜晚，中国大陆灯光的图片。灯光的图片充分的反映出来了城市的布局，它的定位是在什么地方？我们普遍城镇化是做不到的；再看美国夜晚灯光的照片，这个也是卫星图片，看一下，面向东部太阳出升的地方，是好的。在全球夜晚灯光的图片，哪的灯光越亮，哪的经济越好，城市的密度就越大，我的汇报讲完了，谢谢各位。

  主持人：感谢张教授很直观、立体的、利用图片化的讲解。下面有请国务院发展研究中心研究院刘勇先生上台做主旨演讲，有请。

  刘勇：非常高兴来参加哈尔滨2013年城镇化国际的论坛，应该说这样的论坛非常多，但是每次来都学到不少的东西，机会难得。我是来自国务院发展研究中心的刘勇，我把我们的情况简单的跟大家说一下。刚才张教授是图文并茂，我这个就比较简单了。我们发展中心，大家知道是全国的“智囊团”之一，实际国务院对我们发展研究中心有很明确的定位，给我们三大任务：第一参加国家的一些重大政策的制定，我们发展中心很多学者，很多读者参加这样的任务；第二个任务，向社会解释国家的一些大众方针，这个东西也很重要，包括今天我有机会来到这，一方面是一个学习的机会，另一方面我想我也有这样的责任，讲一些我们的理解和宣讲。第三，发展中心还肩负着和各大部委和各地方联合研究，要把我们中央好的政策方针和地方的实际结合起来，落实到方方面面的工作中去，这是我们的三大任务。我到中心工作也10多年了，这方面的任务参与了很多，也有许许多多的体会，我就不在这说了。

国务院发展研究中心研究院刘勇

  来参加这个论坛，我想大的背景大家也许都知道了，我们从年初开始，新一届的中央领导集体执政以来，大家都知道，执政的理念有了很大的变化，可以说给人耳目一新的感觉。我想这里面，有这么几件事，大家都很清楚，首先就是我们未来的发展方向，大的方针，大的方向定位基本明确了，这就是习总书记所说的，中华民族的振兴的中国梦，这个中国梦说白了，按照习总书记自身的话来说，实际上就是两大目标，两个百年目标，在座也很清楚。一个百年目标是什么呢？就是中国共产党，建党100周年的时候，我们要全面实现小康，全面实现小康，和我们几年前讲的全面实现小康，还是不一样的，内容更加丰富，要求也更加高了，具体我就不展开了。

  第二个百年目标是什么呢？就是中华人民共和国成立100周年的时候，要实现现代化，这个现代化就不是基本现代化了，那就比较全面了。从这几年发展来看，这个现象越来越明显了，越来越凸显了，美国的地位不能动了，中国的国力在上涨，上涨得非常快，这是中华民族振兴的中国梦。第二个目标是什么呢？就是我们克强总理所说的打造中国经济的升级版，刚才几位教授都谈到了。为了实现这个目标，实际上现在落实下来的具体任务也很明确了，这和中国经济发展的阶段和未来发展的趋势，以及我们所面临的很多发展中，改革开放30年取得很多成就，以及一些问题，等等这些方面来考虑的话，未来中国发展的思路和任务也很明确了。

  首先第一个，就是扩大内需，这个战略已经确定很早了。实际上在“十二五”，制定“十二五”的时候就确定了，那时候我们发改委的同事，我们的设计师刘鹤先生，当时合作的时候，对“十二五”提出最大的战略就是扩大内需，当时他们跟四行讨论的结果就是这样。扩大内需是中国最核心的战略。扩大内需最核心是什么东西呢？刚才两位教授都说了，那就是城镇化，特别是新型城镇化，这是未来的目标，任务也很清楚。

  第二，未来中国的经济任务是什么，怎么走？很清楚，这是我们习总书记在很多场合提到的，那就是科技创新。我们现在发展模式不行，我们都是外向型的，中低端的，打工的经济，这不行的。所以你现在过这样的日子，过中等收入的日子还可以，你还得靠自主创新，这个东西你是买不来的。第二个大的任务就是科技创新，要在科技创新上下真功夫，下死功夫。

  现在你要发展靠什么？靠原来的模式能够发展吗？不行，要改革。改革是最大的红利，三中全会马上要召开了，要实现刚才的目标和任务，最重要的任务是落在改革上，要建一个全新的发展模式。三中全会，大家都看到了，我们发展中心为这次全会提了一个“383”，改革的方案我们都参与了，包括我也参与了，这里面有我们的观点。我对这个问题有一些研究，在座有兴趣，你们在三中全会请我专门讲改革的思路，这也会很有意思的，具体内容就不再展开了。所以任务已经很清楚了，实际上从年初新一届中央领导集体执政理念，具体在落实上和效果上，思路已经是很清楚的，已经是反映了他们崭新的执政理念。大家心里都非常的清楚，因为都是直接参与的，都是在这个进程中的。首先就是所谓的群众教育，因为治国先是利，先要把干部治好，走群众路线。相应的还有8项规定，反腐倡廉等等，这些都是具体的，都是围绕这些新的理念展开的。

  就经济本身而言，我们还要强调，转变增长方式，转变增长方式，也做了很多事，其中有所谓的扩大内需，扩大内需包括新型城市化，新型城市化这个课题，我们从年初开始，从去年年底开始，有很多论坛，实际上对新型城市化的理解和争论也是很大的，我想在座的各位都清楚。那么，我想克强总理为了避免这些争论，他不一定抽象的讲新型城镇化是以人为本的城镇化，怎么发展等等，学者有争议就争议吧，克强总理真正的脚踏实地的在做这些事情，我想如果你们把今年以来，关于克强总理出台的一些条例和政策，明显很多是和新型城市化有关的，他干实事，这给人一种信心，一项一项出台关于促进新型城镇化发展的政策，这就给了我们很大的希望。

  除此以外，中央出台的和治国理念有关的，我们不说意识形态，还有等等一些工作，和今天的主题关系不大，不再展开了。总的来说，新的理念，如果从纯粹经济学的角度来说，或者从经济发展的角度来说，目标就是打造中国经济升级版，核心是要转变中国经济增长方式，其中之一就是扩大内需，落实到真正的工作中，就是要推进新型城镇化。所以我今天借这个机会，把我对新型城镇化，未来中国城镇化怎么走，我的一些想法和体会，跟大家介绍一下，也有一些分享。

  城镇化的概念，这还是要理清的，城镇化的基本动力不讲了，城镇化的意义和成就，刚才都讲过了。直接参与到城镇化整个过程中的，有很多问题。我重点讲讲城镇化概念的顶层设计，有几个观点，这个很重要。刚才两位教授讲到很多的观点，我都非常的赞同。也许我从宏观的角度讲一些我们的构想，或者是发展中心的构想。我想既然到哈尔滨来了，到黑龙江来了，我今年应该是第二次来。我想不光是讲京话，还要讲讲地方话。哈尔滨香坊区棚户区改造的项目，我对这个项目讲几点想法和建议，不一定对，因为情况了解得不是很多。

  城镇化的概念，我讲一个观点，我们老感觉城镇化好像就是人口从农村到城市，好像就这么个概念，就这样一个城镇化，实际不然，你想想，我们城市本身怎么发展起来的？城市如果从自身发展，特别是我们搞房地产的，如果从城市本身的发展过程当中来看，它肯定从一个小村庄慢慢的变大，各种各样的自然条件，人文条件，交通条件等等都要有。所以城镇化的概念要扩张，不仅仅是人口从农村、从落后地区到城市里面来，还有一个教育城市化。现在的中国城镇化很多，我们说中小城市成为中国城镇化的重要的地区，但是很多中小城市是就近发展起来的，现在已经有50%了，相对来说还是比较高的。因此在这种前提之下，中国城镇化你就好理解了，已经到城里面来的农民工，你要把它市民化，这是没有问题的。但是我感觉，我们50%，80%，高不高？西方国家有的说90%，这个很高。我们靠这些城市是实现不了城镇化的，我们的速度还是在增加的。我们判断，未来估计新形势建设，小的城市长大，大的城市往更大的长，还都得靠新的城市。你说北、上、广，那已经够大的了，说实话，现在去北京越来越容易了。

  其他的自然村想法就不展开了，我简单说一点。中国和美国最大的城市化的差距在哪里？实际上就是在农村。美国有200万个农场，没有村的概念，就是一户，200亿亩以上，500亿亩，甚至更大有上千亿亩，有的有一个县那么大，就是一家。我们是有300个自然村，我们每个自然村至少是2千人，10几户人家，他是一户，你是几百户，2千人，他们是一家人5、6个，中国的自然村，如果都能够改造成为家庭农场，那中国的城镇化从另外一个角度就实现了。

  这是对城镇化阶段的判断，有一些新的东西，时间关系不讲了。中国城镇化的发展动力，基本动力还是农村要发展，农村首先要节约，我们的刘易斯拐点还没有到，还需要大量的劳动力，动力还是需要进一步强化的。城市人口的动力也要强化，城市吸引人，最核心的还是就业。因为在农村，靠现在的一亩三分地肯定是致富不了，它没有就业什么都不行，住房也好，医疗也好，社保也好，怎么都不行？所以我们跟市行也在搞一个合作，关于中国未来城镇化的战略合作，其中在这个里边，我们有9大专题，其中有一个专题，就是就业和城镇化，说白了，核心观点就是中国农业集约化，这个就是非农产业就业加强的速度还要提升。城市化的成就包括城市化的问题简单说一下。

  中国城市化的成就，未来这步怎么走，大部分是顶层设计，顶层设计是怎么回事，我想有几方面要讲，首先要有一个总体思路，你思路要清楚，顶层设计才到位。如果思路都很落后的话，这个顶层设计没法看，我告诉你。你以为你设计的是顶层，结果不到位。所以首先是观念非常重要，当然现在观念有很多，新型城市化，以人为本，全面协调，可持续发展，这些都是放之四海而皆准的。我们要找一个可操作的，实实在在的，拿来就能用的，包括黑龙江省委、省政府，哈尔滨省委、省政府，市委、市政府，香坊区政府，我拿来要直接可用的，应该是这样一个思路。

  我提出了“四个更加”，这个是新型城镇化可操作的，前提是什么？就是城镇化本身，本身就是集约化的过程，人口集中了，效率高，更多产业发展起来。这个产业，你服务我，我服务你，你的产品我需要，他的产品我需要，就构成一个结构，构成这样的城镇化发展。这个城市你集中了5个产业以上，20万人以上，这个城市就可以自我发展，我们叫城市发展的集轮理论。这个产业发展到5到6个产业以后，自我服务的产业以后，20万人口以上，就可以自我发展。但是中国的国情是这样的，中国是人当地少，而且我们是后发达国家，所以把这几种因素结合起来，考虑城市化发展的一般规律，在这个前提下，你考虑到充分的国情，考虑到我们的发展阶段，所以中国城镇化的顶层设计，必须是以这个思路来确定你的顶层设计，否则现在的顶层设计多了，那不缺乏这种产品了。

  另外就是“更加集约”，本身就是集约的，但是中国的土地有限，我们必须做到更加集约，我们美国一平方公里住1万人，我们要住1万2千人，就是这个概念。我们有18亿亩的红线，至于合理不合理，我们可以探讨，我同意教授的观点，18亿亩也许是一个自己吓唬自己的东西，咱们不管了，但是逻辑是这样的。

  更加快速，更加快速这一点，好像在现在，中国经济增长，数字下滑背景下，大概对GDP增长有很多意义的条件下，争议比较大，不好统一，但是作为一个完整的思路提出来。我们看发达国家，我们知道城镇化的原发达国家英国，它从城市化到一定阶段，就是到30%快速发展阶段，30%到完成城镇化的过程中，这个过程花了150年。美国花了多少年？100年；日本和韩国花了多少年，大约50年，中国花35年就行了，因为我们2035年中国城镇化要实现70%，那大概就35年，这些数据摆在这的，而且中国城镇化，大家都有亲身的体会，跟经济增长一样，是非常快了，1.2%，1.5%。实际上你如果跟韩国、日本相比，还不是很快的，那时候他们国家快的时候达到了2个百分点。当然，这里边，我稍微说一下，关于GDP，这是城市化了，跟GDP论还是有一点差距的。习总书记这次去东南亚考察，就说中国未来不以GDP论英雄，GDP不是最重要的，但是一定要有一个为什么？我感觉还是很有意思的，不把道理讲清楚，我想在座的黑龙江省委，哈尔滨的领导肯定不理解。

  我讲两个事实，比如说一个地区，它的GDP增长甚至是0，负增长，增长很少。但是它的效率，经济增长的效率，每年提高10%，甚至是更高。然后，经济总量是没有增长的，但是 效率提高以后，效率提高了，因此他的老百姓有更多的闲暇时间，我本来是一天工作8个小时的，那我就工作6个小时，其余的时间就玩去。按照经济发展的要求，本来应该动资源的，那我资源少用一些，把资源存在地下，我不开采存在那个地方。再一个，我的生态环境，污染治理得很好，这是一个国家。第二个地区，就像我们一样，经济增长很快，两位数，然而我们效率提高得很快。老百姓老加班，对不起我要多挣点钱，晚上加个班，打工可能打一个工不行，干完这个工作，干那个工作，成天忙于工作，这个富矿开采完了，平矿也要开采，深度的煤炭也开采，山西的煤炭开采完了，我到新疆开采，环境污染就不管了。那么这两个地区比起来，当然大家的选择方案也许不一样，但是如果是现在，让我选择，很多地方会选第一个，哪怕经济增长是负数。

  更加有质量，很明显，我们的城市化，现在城市化和经济增长最大的问题是什么呢？城市化严重落后于经济发展，我们有很多欠帐，交通基础设施，环境污染等等，我们不展开了。

  更加可持续发展，那不用说了，比如说雾霾天气这方面的问题等等。城镇的布局体系，空间的格局，空间格局是我的主要观点，因为这个很实用。我们想是这样的？人口就是“三集中”，哪三集中呢？一个是向“四沿”集中，演讲，沿海，沿镇，沿线；第二是向中小城市集中，第三向城市群集中。城乡建设我们提了“三化”，大城市郊区化，都往北京跑，没有必要，北京也会越来越分散，北京不是经济中心了，以后会成为文化中心，都要往外迁，就是一个行政中心；中小城市规模化，形成人口和产业的基地，以后中国的工业化核心就在中小企业，那么农村怎么办呢？就是集约化。城市内部空间结构也有集约化，就不再细说了。

  为了促进城镇化的快速发展，我们在体制机制上，要以市场化为主，多用市场化的手段，这个我赞成。还有政策措施，要有配套的土地政策，户籍政策，刚才讲得很全面，也不展开了。我的看法，城郊结合区，是我们的重大的装备制造业的基地。我们有很好的建成区，有20多个街道办事处，3个镇，只有1个乡，文化水平很高。我们的规划面积还有巨大的发展空间。说到联晟置业，这个项目定位很好，有前途。关于城镇化和房地产的关系，刚才讲得很全面了，我不说了。

  有三个建议：第一个是“三城”结合。新建一个新城，改造一个旧城，扩建一个新城，农村的新社区就是我们刚才说的，也不能忽视，这是我们刚才几位教授的观点。

  高标准规划，这个我们都做到了。我们城乡结合部，这个地方有一个功能是什么呢？叫做“绿色隔离带”，这个千万不要忽视了。好的，就讲到这里，谢谢！

  主持人：好的，谢谢，感谢刘勇教授的演讲。由于时间的关系，没有完全的展开，我们相信在下边的时间里，还可以继续跟大家讨论。精彩的主旨演讲之后是荡气回肠的圆桌对话环节。在业内有一个说法，叫做“无对话、不交锋；无圆桌、不碰撞”，那么只有大家面对面的交流和对话、碰撞，才会产生思想的火花，才能引人入胜，才能有观点的分享和交流。

中国新型城镇化发展高峰论坛圆桌对话环节

  下面我们就请上今天的圆桌对话嘉宾，他们是钟伟教授，张玉杰教授，刘勇主任，北京汉博投资管理商业管理有限公司李亚明，黑龙江省社会科学院刘晓宁教授，哈尔滨联晟投资置业有限公司总经理王春雷先生。好的，我们下面进入到今天的圆桌对话环节，我们今天圆桌对话环节的主题就是从哈尔滨香坊区朝阳镇新发村棚改项目来看，或者说来探索，探寻，当下的新城镇化建设发展的机遇和挑战。刚才上午几位专家和领导都已经从宏观的、大的角度说得非常细致了，从不同纬度进行了解读。

  现在我想具体到一个点，从这个点上，从这个棚改项目上，大家探讨一下。我想先提出第一个问题，具体到一个棚改项目上，它的主体肯定是由企业进行完成的，企业来完成这个项目主体也就是一个房企在做这个项目，它可能会和过去的开发模式或者运营模式有所不同，那在这种情况下，它会面临着怎样的机遇和挑战，也就是说它有没有特殊性或者是复杂性？我想各位老师和专家从不同的角度谈一下，我们从这边先开始，先请联晟置业的王总，从您的角度来讲，因为您是主体，也是我们这次的承办方。

  王春雷：刚才听了各位老师的意见，很受启发。我们哈尔滨联晟置业投资哈尔滨香坊区朝阳镇新发村的项目，也是带着很多思考过来的。可能我们最终的项目改造，建设名字就叫“新发城”，现在叫新发屯或者是新发村，最终完成我们就可能改变了一个字，由“屯”变成了“城”。那么这一字的改变，实际上包含了很多的内容，听了今天各位老师的讲座很有启发。

哈尔滨联晟投资置业有限公司总经理王春雷

  首先，我们投资这个项目，是认真分析了国家的宏观政策，尤其是新城镇化建设的意见，党中央、国务院的各项政策，分析了当前房价发展的形势，我们认为，在未来的房地产经济发展中，我们走在新城镇化建设的过程中，这是大有可为的，这是我对项目的看法。 

  怎么做的问题？刚才讲到了由“屯”变成了“城”，我们要立足于人，新型城镇化讲城市以人为本，这个人里面的文章也是很多的，第一我们要通过棚改来解决当地城镇居民的生活品质，住房质量，给他们营造一个优美的环境。第二，刚才钟伟教授讲到2.38亿，据我们的了解，目前在新发屯这个地带，从事务工就业的各类劳务人员比例很大，在这里为什么叫棚改区，很多农民工是在非常不好的环境中工作的，在生存，也是极力渴望着钟伟教授所说的这种改变，所以我们要瞄准这部分人。第三是我们自身，作为一个项目，成立一个团队，打造这个项目的特点，我们要从我们的内心，从对政策的了解，对当地政府群众的了解，来做这个项目，提高自己，然后让我们的团队精神和文化与新城文化的发展，与当地的发展相符合。这是我讲的立足于人。

  第二，要着眼于新。新城文化的要求不以牺牲群众利益各方面的政策很多，我们的新，主要是结合这个项目发展和当地政府共同研究，不是简单的一个城市综合体的问题，而是要面向现有的棚改区的就业，面向刚才钟伟教授讲的，进一步的提升我们2.38亿在新发屯人的就业，还有产业。

  第三，瞄准未来，我们既要提升内涵，也要扩大内涵来考虑问题。通过一系列的战略分析，通过一系列的措施和研究，我们哈尔滨联晟有信心在香坊区人民政府，在朝阳镇人民政府的支持下，在相互共同努力下，一定会把新发屯打造成美丽、美好的新城镇化特色的“新发城”，我的发言完了。

  主持人：谢谢，我感觉一个好的企业家就是这样，信心满满，像王春雷副总经理这样，信心满满，没有困难，不谈困难，把工作做好。所以我们也更有信心了。我想让刘晓宁教授也谈一下这个问题，因为您是省社科院的，您从本土方面从另外一个学术的角度来看。

  刘小宁：前两天省委办公厅，省电视台，包括报社联合主办的一个“健龙经济论坛”，关于城镇化的问题，我是被其中邀请的一个嘉宾，那两个一个是中共中央政策研究局的局长(白均夫)，还有一个中央党校发展战略研究所的(周天有)，还有绥化的常务市长(栾桂芝)，还有道外区的一个副区长，也是就城镇化的课题谈了一些自己的观点。从联晟置业开发朝阳镇新发村新发段这个地方说起，我是这么想的，作为黑龙江本土的一个学者，我先大概的描绘一下黑龙江整体的城镇化的格局和基本的情况，以及面临的一些问题。

  黑龙江城镇化率在全国来说，平均水平还是比较高的，目前为止达到了56.9%，比全国水平高4-5个百分点，但是这个高，实际上是有一定问题的。它高在哪里呢？一个是它的质量还有待于进一步提高，另外我们黑龙江有黑龙江的特点，其中有农垦和森工，这两块的城镇化率都达到了80%以上，所以整体上拉高了城镇化率，另外我们黑龙江城镇化率在历史上也比较高，但是它的质量不高，质量不高突出的体现在产业支撑还比较弱。历史上，包括农村地区、乡镇，有很多都是集镇逐渐形成的城镇化，缺少工业化的支撑，缺少现代城镇化的引领。就说到现在的城镇化，它的机遇在什么地方？我们现在新发村的位置，它现在搞城镇化建设，处的位置实际上是非常关键的。

  到目前为止，黑龙江的城镇化的主体框架或者骨骼基本上这样的，就是以哈尔滨为龙头，以哈大齐工业走廊，还有哈牡绥东经济带为两翼，还有绥满经济带也上升到国家的战略，同时以沿边的县市为重要的支撑，包括还有现代化大农业的国营农场群，还有东部地区的煤电化的基地，为支撑的城镇化的格局初步形成。龙头在哪里呢？龙头在哈尔滨。那么黑龙江省这条巨龙能不能腾飞，关键在龙头能不能摆起来？我们现在联晟集团开发的地段，恰好是处在龙头的关键地带，那么哈尔滨这些年，相对比较弱的地方在什么地方呢？也在工业化程度上，它这几年不断的下滑。所以建设了哈南工业新城，我们现在城镇化，工业化，包括农业现代化和信息化，实际上是“四化”同步进行的，而且要产城融合。

  我们现在的机遇，联晟集团开发新发镇的地段，恰恰是抓住了这个机遇，我是这么理解的。同时这个机遇，还可以再进行棚户区改造的过程中，进一步的发扬光大，更好的发挥，机遇我看是多重的，综合的。产城融合，要建设一个宜居，宜业，生活美好的，提高人均环境幸福指数的新城的话，那么它就不仅仅是棚改项目了，包括有一些新型业态的引入。包括刚才教授谈得非常好，现在黑龙江要改变这个思路，不要为招商引资招商引资，我受到的启发是，一定要突出地域特点和特色，用这个特色去招商，创造一个好的投资环境去招商，那样的话，我们的企业包括即将进入的一些企业，都会迎来更大的机遇，谢谢，就先说这些。

  主持人：谢谢刘教授，听刘教授一讲，我就知道，这个地方太重要了，而且赶上了好时候。

  钟伟：我对这个棚改项目的细节不太了解，但是总体的感观是什么呢？如果要比较2013年和1983年这两个时点哈尔滨在中国城市当中的地位，应该说1983年的时候，哈尔滨应该是中国，不说前5吧，可能是前10大最优秀的城市，无论是在制造业，在人才培养、在生态、文化、在农业产业化各个领域都是全面领先的。那么2013年，哈尔滨就没有30年前那么辉煌了，所以棚户区改造，肯定还面临着难题，就是融资难，拆迁改造难，培植产业难，未来把人留下来，让地方政府形成稳定的社会保障也难。但是也有优势，优势就是产业南移，给棚户区改造植入产业带来机会。但是本身在黑龙江这个地方，农业产业化的程度，包括农垦和森工这块是比较高的，因此散住散区的自然村相对于其他的各省都要少。

  最后，从我的理解，因为黑龙江包括哈尔滨这个城市，受到的文明和文化的熏陶是非常早的，我记得在19世纪初，哈尔滨就有选美比赛。那么也有很多人讲，哈尔滨唱京剧可能是不太合适，但是你拉小提琴，唱美声可能是有点正常，反而是唱京剧京韵有点怪异，这样的城市有它历史的光荣和它的负担，也有它目前转型的优势和希望，尤其是今天委员长又在场，黑龙江在过去很长时间，包括哈尔滨在内，在各项中央政府所出台的大的区域政策当中，都没有能够占住先机，那么辽宁可能获得的福分更多一些，风水轮流转，再怎么转也得轮到黑龙江了。谢谢。

  主持人：谢谢钟老师，这个有底蕴，有机会。请刘勇老师谈一下观点？

  刘勇：我和钟教授一样，对项目本身不太了解。但是我想讲三点：第一点是这个项目无论怎么说棚改项目，是还债的项目，多少年前就应该做的，这也是我们克强总理一个非常大的观点，他在辽宁的时候就抓这个事，在中央更是不懈余力的抓这个事。中国的老工业基地这么多，从南到北，从东到西都有，但是从哪里开始？刚才说我们做出了这么大的贡献，森工，农垦，矿山也好，这个问题需要解决，所以中央下了决心，要解决这个问题，我感觉这是非常好的，是没有问题的，全面支持，而且不纯粹是商业项目，中央给了很多钱，这个工作作为我们企业来说，要抓住机会，和中央政府合作，能够有资金干这个事，这是非常好的，这是第一。

  第二，具体这个项目选在香坊区一个镇上，我感觉这也非常到位，为什么呢？现在的开发区已经不是传统的开发区的概念了，什么工业区，什么其他的区，这可不行，这种单一的开发区实践证明，只能是一个起步时候的一个模式，现在的开发区都是新城区模式，必须是新城，就是说工业、农业，行行业业都要统筹规划，作为一个城市区规划。节目开始的时候，领导介绍了哈尔滨市南部开发区和南部新区，那么在这个新区里面，我们这个项目落在里面，我想是符合这样一个大的方向，开发区都是新城开发的模式，这个模式理念很好。

  第三，哈尔滨作为一个大城市，刚才我说到了，中国未来城市本身是“三化”，大城市不要挤太多人了，不要挤太多人，包括北京，不是用行政手段解决这个问题，我们已经是达成共识，通过功能的简化，别把所有的功能都往大城市放，哈尔滨也是这样，北京也是这样，北京现在已经在做了，北京有减少功能的方向，刚才说北京的经济中心已经是不叫经济中心了，放在天津了。但是实际上很多总部，都往北京挤，这不行，那城市化怎么发展，这个大城市怎么工作。刚才说大城市不能摊大饼，那怎么不摊大饼，没有办法。我举几个例子，北京市，你说南水北调的总部搁在北京是情有可原的，因为它是受益者。三峡总公司放在那里，我有点得罪人了，你说你三峡总公司总部搁到北京干啥？我还说一个例子，三峡公司总部设在北京，你葛洲坝的总部都在北京，这就更是莫名其妙了，没有必要，且不说茅台酒厂的总部也在北京，三一重工总部也迁到北京了。我想哈尔滨也是到了这个阶段了，要简化这个功能，哈尔滨也是这样。谢谢！

  主持人：您讲的，肯定是地方领导都很高兴，把总部都迁回来。

  张玉杰：感谢主持人给我这次机会。我的老家是辽宁省铁岭市开原县莲花乡的，所以我希望在座的各位给我点掌声。这次回到东北来，非常的亲切，回到家乡这块故土，看到父老乡亲对家乡的建设有所关注，感觉到非常的感动。刚才我发言的时候，用了20分钟讲了一下政府应该怎么办。我现在借这样的机会，说说企业应该怎么办？这个项目开辟了先河。首先是有一个南北合作的模式，开发商在南方，而项目是北方的，黑龙江、哈尔滨与湖北、武汉的概念结合，南北结合。开的第二个先河，就是“智囊团”政府与企业的联合，当地政府能够动员商人来启动这个项目，并联合搞了这么一个活动，让我们这些所谓的专家能够入围，谈一些看法，我们说这是第二种先河。第三个先河，以此为案例，来扶持、克隆能够创造出北方新型城镇化的道路和模式，这是我想说第一个看法。

  第二个看法，给开发商提三点建议：

  第一点建议你要建立智库，仅以你自身的智慧不够用，你要充分动员社会上的智慧，帮助你把这个事办好，办成，而且能够作出应有的模式来。

  第二个建议，政企联盟，地方政府有资源，有土地、有政策可以动员，但是它没有本事把这些应有的资源变成财富，政府没有这个本事，它不是商品房，它只能看堆，别丢了就行了。所以政府它的工作就是你上面来一个任务就办，企业是商业，它有本事把自然资源，生态资源，变成商业和财富。所以这样一来，企业要跟政府进行研讨，让荒地变成宝地，让蛮夷之地变成丰收宝地。

  第三，商团结合。组团，打包，你不是搞个房子，修条路，不是这个意思，你把整个项目捆绑，我们给一个说法叫“全面解决方案”，你搞这个东西才可以，你仅仅说弄一个村子，修几个房子，搞几个仓库，那是小儿科，那是玩玩。我们要把它做成事业来看，你得打包，捆绑弄成一个团，我们叫“全面解决方案”，这样一来，它就形成新的模式，我给开发商这么三点建议，讲完了，谢谢。

  主持人：谢谢张教授，三点很中肯，我们慢慢消化。下面请北京汉博的副总裁李亚明先生，也是行业业内的专家，从专业和专家运营等等的角度，您谈一下您的观点。

  李亚明：谢谢大会的主办方和承办方，把我列为嘉宾，今天上午听了专家的讲话，我是受益匪浅。我主要是关注商业地产的范畴，实际上今天听了这个会以后，我有几个感受。

北京汉博投资管理商业管理有限公司李亚明

  第一我想说的是，谈机遇和挑战，首先开发商参与到中国的城镇化建设，这条路是必走之路，如果说房地产在中国，已经红火了30年，我觉得未来的20年，城镇化有很大的机遇，如果说以前没有做好准备，以后可能是下一步历史给我大的机遇，所以我应该赶到这个时间点上。

  第二，我想说政府应该是善待投资，刚才钟伟教授提的，要善待投资，善待投资商和开发商。我感觉开发商在这10年里，实际上是历经磨难，从外部环境、宏观的政策环境，还有市场对开发商的认识，我感觉都受到一些不公平的待遇，我感觉这也是给了我们一个历史证明的机会。实际上一个城市的改善，离不开房地产的开发，政府也会算大帐，住宅如果想改善，让人们享受到这种公众的服务，我们刚才说的医疗，交通，商业，包括教育，那么这些都离不开有特色的，或者是带主题性的城市化的改造。只有教育、医疗包括商业好的话，你城市的地价也会上去，房价也会带来收益，这是一个多赢的局面。

  那么，给开发商我想提一个建议，不要大而全，一刀切，或者有个人的一些喜好，我感觉需要尊重市场。因为来哈尔滨之前我刚从加拿大回来，我们也考察了一下加拿大，加拿大的蒙特利尔商业城也是世界有名，它有100多万，它充分的利用地下的空间，教育、医疗、社会不用到地上都可以解决，国内包括红博和沈阳的人和，做地下商业在全国商业地产界都是非常有名气的，我感觉刚才说过了，哈尔滨的特色一定要弘扬，刚才说了啤酒，小提琴，美声了，我想说哈尔滨是我们中国的体育，尤其是冰雪运动的一个基地，原来我来哈尔滨的时候，跟这边的领导谈的时候说，现在全国的购物中心都在做溜冰场，我感觉哈尔滨要做，就不是溜冰场的概念了，那应该是超越迪拜的冰雪大世界，我们有硬件，还有软件，这都是老天、历史赋予给我们的一些特色，包括我们这边的黑土地，五谷杂粮这种有机、绿色的东西，这些如果能够跟我们的城镇化建设，跟我们的项目的特色形成我们的一个主题，我感觉为我们这个项目的开发，包括造福一方百姓，都是非常好的一个责任感，谢谢！

  主持人：好的，谢谢李总，李总刚才也说了，这10几年来，行业也有很多的问题，但是我们愈错愈勇，愈战愈勇，还给了很多很好的意见。今天时间很紧张，我想各位嘉宾提炼一下，用一下自己的观点和一、两句话结束今天的圆桌对话，也就是说从这个棚改项目，或者是从企业的角度，大家想给他，比如说你要做这么大的一个，肯定需要政策和资本，资金等等这种通路或者是方式也好，有没有什么您的观点，或者是您的建议，我们简明扼要的，同时引用这个话结束我们每个人的发言。还是从王总开始。王总说了我们听专家的，我们从刘教授开始。

  刘小宁：我说一句祝愿，也是我的真心话，祝新发棚改，城镇化之路一路走好，祝联晟置业兴旺发达，谢谢。

  主持人：这也是一句话，美好的一个祝愿和愿景。

  钟伟：我感觉主要是思路要活，回顾一下十一届三中全会，现在谈三中全会的人很多，但是邓小平在搞十一届三中全会之前，首先在全国轰轰烈烈的搞了这样一个实体，叫做实践是检验真理的唯一标准，也就是说不是马列恩斯毛讲的是绝对的正确，而是中国改革开放的实践，什么管用，什么适合现在和未来的趋势，才是真理，真理不是放之四海而皆准的死的东西，而是要根据适地时宜，星转斗移不断变化的东西，结合到棚户区改造，要有活的思路，第一个融资要活，要大，你光靠湖北的开发商过来，他们自己靠资本金投资的话，融资也不够宽，可能走信托，走先期的土地出让，或者是走林地都可以，因为你不是从林开始的，是从挖了坑开始的。

  第二点你拆迁安置要活，拆迁安置不一定是千篇一律的，可以多种方式；产业搭配要活，刚才各位也讲到了，可以把酒店、餐饮、旅游、冰雪等等结合起来，甚至更有可能，你地上有建筑，地面和地下也可以有东西。因为像跟哈尔滨类似气温的城市，他们地下的基础建筑都是很发达的，因为冬季人们在地下活动，比如说你挖一个地下商业体，全部都可以给你土地许可证可以卖，也有土地出让等等。

  第三，工商注册和企业运营要活，对于朝阳区您刚才讲的，从村到城这样棚户区的改造来讲，很有可能这些农民或农民工，他们在本土或者是本地就业，那时候对于在国外对小规模的纳税人是有优惠的，他们通常不需要申请工商执照，或者是免费申请工商执照，不需要注册资本金的，就是快速化，那这样个人创业就非常容易了。另外小规模纳税人可能在税收上有很大的优惠，不仅政府对小规模的纳税人不收税，还有可能有补贴。这就是对进入到棚户区改造的企业，在税制安排上，工商注册上，应该有特别的考虑。最后，我们整个的棚户区改造的规划要好，只有思路活了之后，各方面都一盘活棋下来才好，虽然棚户区是很难的事情，但是在哈尔滨先行先试的试行区，事上无难事，只怕像您这样的有心人。

  主持人：谢谢钟老师，钟老师对房地产和金融都是专家，以后可以再交流。

  李老师：最后说一句话是很难，谈到这个企业，我想是不是这样？抓住三个机遇这是很重要的，刚才大家都提到了，新型城镇化是一个非常好的机遇，希望你抓住，也要有信心，这个方向是不会改变的，虽然有一些反复。因为新型城镇化，也要抓住创新和金融，创新是最大的动力。还要抓住改革，改革是最大的红利，对企业来说，我想主要是应用好各种各样的政策，我就说抓住“三个机遇”。另外要求，等咱们项目成功以后，是不是可以请我们在座的去你那考察考察，看一看。谢谢！

  张玉杰：我有三句话。第一句话，以新型城镇化建设为目标。第二句话，以企业运作为载体；第三句话，以整合资源为手段。

  主持人：谢谢，简明扼要。

  李总：一句话概括城镇化比较难，但是我想针对现在有一个观点，现在叫同质化，设计同质化，商业同质化，其实我感觉这里有一个媒体的误读，我感觉不要怕同质化，其实多去其他一些国家旅游、考察，走走，你会发现中国是最百花齐放的地方，最不同质化的就是中国。我们到外面都知道，这些发达国家首先中产阶级占到90%多，实际上他们买的东西也好，听的歌剧也好，享受的精神和日常的消费层面，就那些品牌，包括一些经典的曲目实际上回到国内会发现，反而我们国家最不同质化。所以我感觉坚持走自己的特色，应该不会错。也希望媒体以后不要误解城镇化，我感觉这个不是坏事，有时候是好事，说明我们人民的消费水平是一致了。正因为现在存在着城乡的差距加大，所以才造成了分化，这可能是一个特点。我建议开发商在做这个项目的时候，一定要考虑到市场和消费人群和我们的目标人群，做出我们自己的特色，谢谢。

  主持人：谢谢李总，实际上多元化和同质化都是为了共同的目标，幸福的生活，富裕的生活。王总您此刻应该有发言权了。

  王总：非常感谢各位老师的教诲，也非常感谢今天与会的各位领导和朋友，要说用一句话，我们哈尔滨联晟投资我相信新发城一定是最有新城镇化特色的美好的宜居之城，谢谢！

  主持人：谢谢，我也有一句话，我原义可能是记不太清了，大概的意思是，人们的居住就是为了幸福的生活，这就是我们的目的和目标，谢谢各位老师和嘉宾，各位专家，谢谢！我们期待再次的相逢，再次的相聚，现在我宣布本次论坛到此结束，再次感谢大家的光临，谢谢！

  ——结束——