文/克而瑞信息集团南京机构 分析师 蒋立忠

  克而瑞信息集团旗下独立第三方房产价格指导平台“克而瑞房价”应运而生。系统在价格指数分析和房产定价的应用等多个方面实现了创新，是目前国内同类产品中唯一可以精准计算单套房屋价格的估价平台。克而瑞房价每周将推出实时评论，通过系统平台数据统计和分析，对市场变化和趋势做出评论。

  9月南京商品住宅市场整体上市面积为852353㎡，环比上升54.8%，上市套数为7062套，环比上升54.4%。整体成交739341㎡，环比下降5.1%，成交套数为6557套，环比下降10.7%，成交均价13208元/㎡，环比上升0.7%。9月市场并没有表现出强劲复苏态势，尽管上市量有大幅度的增加，但是成交依然出现下滑态势，成交价格相对平稳，整体波动幅度较小。从产品供求结构来看，整个结构特征发生较大变化，90㎡以下上市套数为2793套，占总上市套数的40%。而140㎡以上，上市套数为1562套，占整个上市套数占比的22%，整体比例大幅上升，上市结构呈现“两端高，中间低”的特征。而从成交结构来看，90㎡一共成交仅2043套，成交套数占比为31%， 140㎡以上，成交套数占比仅为11%，其特点呈现为“中间高，两端低”，整个供需结构出现相对失衡的状态。

数据来源：cric2013（数据截止日期，8.26-9.25）

  就本月政策层面来看，在热点楼盘仁恒江湾城开盘之时，由于炒房号等投机倒把的市场乱象依然层出不穷。政府为此出台四项规定与最新公积金新政策，这均属于行政政策调控层面，打击楼市过度投机，规范各种扰乱市场秩序的行为。短期来看，在一定程度上将影响市场非理性情绪，纠正市场非理性行为与不良竞争态势。但从中长期来看，调控手段效果相对有限，并非长效机制。另外，本月各地土地市场依然火热，在南京则是“冰火两重天”，先是迈皋桥中电地块“地王”博得众眼球，让人直呼看不懂；而后河西南部G54地块，遇冷底价成交。然而存在即合理，没有一锤定音的荒唐买卖。中电地王，除了做了免费的营销宣传，提升品牌影响力之外，在操作层面上，颐和家园项目根基相对较好，另外地块由有部分商业属性，打造高端商业，成为区域标杆，也有一定的可行性。而河西南部热门地块，由于片区发展处于起步阶段，在建工周期、销售周期与价格策略等操作层面把控上也有一定难度，另外，政府为了区域产业的成功导入，让传闻或具中金背景的升龙集团作为区域产业导入与发展的领头兵之一，也是未尝不可。就本月板块市场来看， 两江与河西板块依然是南京市场的热点核心区域，整体供销比占全市七成以上。

  在十月，从预期来看，各大楼盘或将出现批量上市的情况，整体供应或将大幅增加，而当前是市场情绪相对良好，但由于房贷等原因，刚需客群与部分改善群体市场购买力受到一定的抑制，另外由于政策大势的相对不明朗，开发商保持谨慎的态势。银十可“银”，值得期待！

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