进入三季度，市场整体延续供需两旺态势，一、二线城市市场全面复苏，整个行业享受着地产盛宴，各大企业业绩攀升、资金改善、债务下降、融资顺畅，高价拿地；一级市场各类“地王”频现，二级市场屡屡“日光盘”，似乎到处都在缔造着淡季不淡的传说……

  作为冷静的行业观察者，又不能无视房地产行业内、外部正在发生的变化，我们无时无刻不心怀忧患，凡事皆有“度”，过犹不及。不禁自问：房企都转向高周转、低利润率、高负债、涌向一二线、疯狂拿地，这样的做法能否长期维继？

  在这样的时间节点上，10月10日，2013年三季度地产金融形势发布会暨2013年前三季度中国房地产企业销售TOP50排行榜解读会议在上海成功举行。此次会议由中国房地产业协会市场委员会、易居(中国)控股有限公司和上海易居房地产研究院联合主办，由克而瑞信息集团研究中心承办。来自全国的知名房地产专家、房企高管、基金券商、业内机构及媒体人士200余人齐聚一堂，分享新市场环境下，房企的新变革，从整体行业、企业业绩、企业战略等多维度探讨“衡平有度，蜕变再生”。

  易居(中国)控股有限公司执行总裁、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱，克而瑞信息集团研究中心副总经理林波，海通证券房地产行业研究员涂力磊，阳光城集团营销及品牌中心总经理王锋，分别针对宏观市场、企业业绩、行业估值、营销管控等方面作了主题演讲。

  最后，在丁祖昱的主持下，龙湖地产上海地区总经理张泽林、东方园林高级副总裁殷嵘、泰禾集团上海地区副总经理刘龙、复星控股副总裁康红恩等人紧密围绕“土地热下的冷思考”话题，进行激烈的观点碰撞，一起讨论三季度房企疯狂拿地的背后的战略、策略。

  市场热度持续升温，TOP50金额门槛过百亿元

  今年以来，政策相对稳定，全国热销项目越来越多，不仅刚需盘，很多改善型楼盘，甚至高端盘都出现了热销，房企业绩大幅增长。从克而瑞信息集团9月30日发布的《2013年前三季度中国房地产企业销售TOP50排行榜》中体现最为明显，总体来看TOP10和TOP20的龙头企业从2009年上半年到现在已经接近翻番。前三季度TOP50销售金额是105亿元，增长幅度达62%。TOP10门槛达到433亿元，与2012年上半年300亿元门槛相比，增幅达44%。TOP20房企门槛提升力度更为明显，增加至247亿元，同比增长76%。销售面积方面，TOP10房企入榜门槛达到368万平方米，较去年的同期增加了92万平方米，增幅达到33%。TOP20房企则从156万平方米增加至210万平方米，同比增幅35%。TOP50房企也有44%的增幅。金额、面积门槛同时大幅提升，表明大型房企普遍抓住政策、环境利好因素去库存，在这股持续回暖的浪潮中实现了资金的快速回笼。

  前三季度金额500亿元以上能进入第一梯队，今年第一梯队是7家企业，去年同期仅5家，企业销售均值为860亿元，去年同期为750亿元；第四梯队表现尤为明显，低于100亿-150亿元区间的属第四梯队，今年只有20个企业，去年同期还有31个企业，处在第四梯队的企业数量在明显减少，十几家企业实现了跨越式增长。

  易居(中国)控股有限公司执行总裁、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱表示：“从行业的角度来看，这是最近几年来最好的一年，中央政府也需要房地产继续保持目前的势头来确保整个经济的平稳，今年要保住7.5%，我看房地产是保7.5%最重要的产业之一。我的判断是当前是不会有任何政策的，特别是抑制房地产大涨的政策是不会有的。”

  强者恒强大势所趋，一、二线城市集中度提升

  基于大型房地产开发企业优势的品牌效应和规模效应，导致资源进一步向龙头房企集中，强者恒强，行业集中度维持高位，对此克而瑞信息集团研究中心副总经理林波分析道：“今年前三季度TOP10企业市场份额占到全国的将近15%，面积份额将近10%，总体来看TOP10和TOP20的龙头企业从2009年上半年到现在已经接近翻番。”

  从区域占比情况来看，一线城市占比大幅提升，二线城市有所下滑，三、四线城市保持相对平稳，一、二线城市依然是龙头企业的主力战场。对此，海通证券房地产行业研究员涂力磊在《打破估值柏林墙》的主题发言中感同身受：“今年比较明显的是一线城市要比二、三线更好。今年开发商普遍回归一线，谨慎保持二线。很多是大幅度从三线往一线集中，代表性的恒大、阳光城和泰禾这样的公司。一线市场看得更清楚，本身的购买力更丰富，如果未来市场分化的话本身的估值应该会更加明显。”

  地王频现更多是偶然因素，企业拿地都能坚守自身策略

  土地市场在第三季度的炙手可热那是不言而喻的，总价出现了近220亿元的上海徐家汇中心地块，单价也出现了7万元/平方米左右的北京农展馆地块，不仅如此，地王热潮也席卷武汉、重庆等二线城市。这种情况还会继续吗？开发企业们在如此境况下还会继续拿地吗？企业的土地投资策略到底是怎样的。

  易居(中国)控股有限公司执行总裁、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱认为：“第三季度土地价格又到了大家不能接受的情况下，所以现在是一个转折点，土地到了最高价格，包括政府在内，所以土地市场应该是进入了转折点。个人认为除了房价和地价上升的空间和幅度都会在三四季度之后受到一定的限制，将会趋缓。”

  复星控股副总裁康红恩对此表达了三点看法：“我们认为总体土地市场情况还是处于一个比较正常的范围之内，这是我的第一个判断。地王的出现是有其偶然因素的，非常好的地段，且整个地块也比较大，两个因素叠加造成了地王。今年土地市场行情是企业经过两年也必须要到补货的时候了。很重要一点是房地产行业预期稳定下来了，给整个房地产市场行业的火爆场面会带来一个很大信心。”。

  东方园林高级副总裁殷嵘也表示：“今年土地市场实际是瓜熟蒂落的过程，政策逐渐放松，更重要的是腰包满了，现金流活跃了，这是大背景。更重要的是关于未来城镇化的发展，所有的开发商都明白未来的经济规律现象。这一轮土地争夺有两个特点：一是集中在一线城市，特别是北上广深，另一个是集中在能够快速滚动开发、扶持开发，满足快速现金流的所谓快速适销产品。”

  在今年土地市场风生水起的泰禾集团，从企业策略角度解释了贵与便宜的差别。泰禾集团上海地区副总经理刘龙表示：“泰和给外界的感觉是今年花了很多的钱去拿地，当我们去选择一块地的时候首先要考虑高品质和高周转，还要有它的价值。我们认为是可以承受的才会出手，所以泰和在拿地方面还是非常理智和谨慎的。不了解泰和的产品，不了解整体运作的思路，不是单纯讲贵和便宜的问题。”

  作为一个业内资深的操盘手，龙湖地产上海地区总经理张泽林表达了自己及龙湖的投资策略，“盈利能力不一样、控制成本能力不一样、营销能力不一样，所以会有不同的结果，不是别人拿了地挣钱你拿了也能挣钱。龙湖总体来讲拿地价格都是比较低的，龙湖一贯的投资概念，就是我们在一个比较好的节奏里掌握好出手的点，以一个比较低的价格出手拿地，然后去操控，尽量避免非理性风险。”

  短期仍将是市场正常年，企业需扩大投资与提防风险并行

  对于未来市场形势的判断，易居(中国)控股有限公司执行总裁、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱表示：“短期判断来看，全国的量会达到高峰12个亿，我觉得可能会维持相当一段时间，再往上突破压力就很大了。明年也是一个难得的政策真空年、市场正常年，市场还是会继续正常下去。个人认为2015年是个转折点，整个市场容量也会达到相对的高点，之后开始平稳或者略有下降，但是平稳可能还会持续一段时间，下降在2018年之后才会慢慢体现出来。房价在2015年之后有些城市还会继续上升，有些城市达到高点之后就会回落。”

  对于开发企业而言，克而瑞信息集团研究中心副总经理林波认为：“今年企业销售目标完成肯定是不成问题，今年500亿元以上的企业将会达到12家，千亿企业会达到6-7家。就上市房企来说，整个行业的毛利率在下滑，随着一些高利润项目进入结转期后，未来典型企业的毛利率将见底回升。市场融资放宽后，企业的投资总量明显上升，净负债率有所提升。明年市场资金面的收紧将是大概率事件，房企明年应首先加快资金回笼，规避风险。”