广州将于今年底交楼的9个单价近3万元或以上的楼盘中，至今约300多套房已签认购书仍未办理网签。自今年6月以来，这些单价超过3万元/平方米，或售价在所属区居高的楼盘，网签变为“蜗牛”速度，“6月以前每月至少可签10多20套，这几个月都只有3套、6套、9套！”多家开发商不无担忧，“网签都没办好该不该交楼？快近年底楼款都未收齐”。某楼盘的几十名业主，甚至通过开发商欲联络其他未网签的业主，打算集体到有关部门反映情况。限签进入深水期的广州楼市，隐忧渐显。

  网签进入慢时代，一个月才签几套

  其实，一切早有端倪。

  今年3月31日，广州市政府办公厅下发《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地市场调控工作通知的实施意见》，规定“超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同，调整后再予销售。”这是有关部门在继去年下半年起暗中“操控限制网签”后，首次明文“限制网签”(下称限签)。此后两个月，限签立竿见影。

  “之前我们楼盘每个月一天可以签一套，6月起每月就只能签几套了。”越秀区东方文德广场去年底就已近售罄，目前只剩10多套顶楼的房源未售，但已售出的房子至今仍有40多套未办理网签。7月份，该盘总共只签了3套，8月签了3套，9月签了6套。网签的时间也变得极不确定，“有两个月在26日网签，9月又跳至月中网签。”相关人士庆幸，该盘将于今年底交楼的300多套房子都已网签。

  纵观广州市中心城区及郊区，凡单价超过3万元/平方米的楼盘，其网签基本都于6月起进入“蜗牛”时代。

  “6月以前每个月可签10多套，之后就只有几套了。”与东方文德广场相邻的骏文雅苑，4月份签了16套，5月份签了10套，6月签了7套，7月签了9套，8月签了5套，9月签了10套。

  天河珠江新城兰亭荟相关人士亦表示，楼盘近几个月“都是月初或月尾给签一下”。该盘在8月只签了3套，而9月则有8套。受此影响，该盘已售出的房子至今尚有1亿多元房款未收回。在郊区番禺、萝岗，一些单价超过3万元的楼盘网签待遇也大同小异。“我们去年底开盘以来，至今已卖了200多套，到现在办理了网签的不到10%。”某豪宅楼盘销售总监抱怨。萝岗等外围区域的豪宅盘，遭遇相同，“没办法，只有耐心等待网签”。

  300多套房原定年底交楼却未网签

  尚未到交楼期的楼盘，还有兴致等待，但一些面临今年底交楼的开发商，目前已如热锅上的蚂蚁。

  “怎么办？去年底就卖完了，但到现在还有数十套没网签，马上就要交楼了。”中心区某售价4万多元/平方米的楼盘，去年推出一期，整栋已售罄，将于今年底收楼，今年又加推了二期新品。由于一些买家此前没有购房名额，需等子女满18岁；或者首期款不够需卖掉房子筹钱等原因，未能及时办理网签，而开发商今年办理网签时也签了小部分二期新品的业主，导致一期业主网签被相应放缓。“谁会料到6月份后卡得那么严，每个月只给签几套，如果早知这样我们肯定先网签一期的房子。”楼盘负责人李芸(化名)说，去年签了认购书的买家今年陆续腾出购房资格或筹齐首付款了，虽已从6月起优先为一期业主办理网签，但由于房管局每个月所给的网签名额委实有限，到目前还有约三成共数十套房的业主仍未能网签，“若按这三个月的网签速度，将这数十套房办完网签起码得排队到明年3月。”

  黄芸说，未网签的一期业主有的已经付齐全款，有的只给了首期款，但也有的只交了订金。其中一些业主为了筹首付款不惜卖掉了全部房子，目前还在租房子过渡，就等着今年年底收楼住新房；但有的业主要么还没轮到办理网签，要么办了网签银行却表示要到明年才放款。有的业主因此找公司索要其它同样签了认购书但未网签的业主电话 ，“他们想找同样的业主一起去有关部门反映情况”。

  “我们今年推出的产品每平方米已比去年贵了数千元，众多未网签的买家都非常担心会产生变卦。”黄芸说，公司的钱款没收齐，一期的业主又确实急需入住，要不要交楼，目前公司也非常为难，“尤其有几个买家，都是卖掉全部房子来换我们一套房的，现在还在租房住，但也未网签”。

  据南都记者不完全统计，目前荔湾、越秀、海珠、天河、番禺等区域中至少有9个楼盘面临今年底交楼，至今共有300套已签认购书的房子仍未能办理网签，其中少的楼盘有10多套，多的高达近百套。某盘销售总监抱怨，“马上就交楼却还有80多套未签，却不敢怒也不敢言”。

  “剩下这三个月如果还是每月只给签几套，肯定过了交楼期限也无法全部网签完。”调查中，有三家楼盘的负责人表示担心，“我们回款慢没问题，就怕到时业主闹事”。他们均称曾就此询问过有关部门，但均是“执行上级命令之类的含糊回复”。

  房价高涨未网签买家难安心

  对于姗姗来迟的网签，业主心态不一。今年5月以现楼4.2万元/平方米发售的荔湾区龙津华府B栋将于今年底交楼，目前有10多套已签认购书尚未办理网签。销售介绍，有的业主交了首期，有的才交了定金，“政府迟迟不让网签，这部分买家有的很担心，有的也无所谓”。销售说，其实对于部分买家而言，只交了定金或首期款就锁住这套房，又不用那么早供楼，也安于接受；但一些买家则非常担心开发商反悔将房子再高价卖出。

  事实上，今年以来房价高涨，令大多数买家都无法安心。今年4月份，市民石晓初(化名)卖掉自己唯一的房子凑齐288万元首付，认购老城区某楼盘一套480万元的三房。由于他卖掉的那套房之前是一次性付款购入，6月份向银行申请贷款时银行明确告知他会有8.5折利率，“但现在银行明确表示利率肯定上浮”。

  网签受阻，急于收齐尾款的开发商还于今年6月和石晓初签了一份补充协议，“约定网签之后一个月交齐尾款，否则就算我违约”。石晓初说，目前网签时间未定，而银行明确利率会上浮且放款时间有可能等到明年上半年或更久，“我一方面希望快些网签办妥此事，又怕银行放款变慢以致我违约”。尽管未在补充协议上明确具体违约的赔偿方式，但他仍表示很担心。

  一些收到开发商通知网签的买家，其实在办理网签过程中也一波三折。

  “开发商明明通知我可以办网签了，结果去到却被政府耍了”。购买了番禺某豪宅盘的张先生称，其两月前接到通知次日网签，夫妻俩特地请假准备好资料前去开发商的办公所在地，“结果等了几个小时，开发商又说政府锁死网签系统不让签了”。他直到第二次接到通知，才顺利完成网签。

  有开发商亦表示无奈，“政府的确提前两天通知我们可以有几个网签名额，没想到临 时 又减少名额，所以 有 的 买 家 会 白跑”。在经纬行研究中心经理许婉婷看来，目前延迟网签主要集中在中心区，对买家和开发商两败俱伤，“买家可能会因迟迟未网签遇上利率上浮购房成本增加，难以网签过户也会令学位房买家无法及时享用学位；开发商也因未网签买家不能立即贷款进而影响收回尾款的时间，数量积压较多还会影响资金链”。

  不可触摸的网签大手

  办理网签，原本是购房后必经的程序之一，如今却因有关部门的干预变得扑朔迷离。

  “以前我们是卖多少网签多少，想什么时候网签都行，现在只能随时等待有关部门口头通知，或者自己跑去房管局问。”某售价超过3万元/平方米的楼盘负责人成明(化名)说，在拿到预售证后，房管局会发给相应预售证一个U匙，开发商就以此U匙来办理网签。

  在开发商和买家签订的认购书上，一般约定买家在签订认购书后的7天内就需办理网签手续，并交付首期款。而准时网签也是开发商给买家开出额外优惠折扣的条件之一。

  去年9月，荔湾区、番禺区等中心区一些高端楼盘在自曝“日光”多时之后，阳光家缘的网签系统却迟迟跟不上，媒体一度质疑开发商夸大销售数据。而高端楼盘被限签，亦从此陆续传开。广州市国土房管局曾就此公开表示，对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模，珠江新城多个豪宅项目成为“限签”主要目标。今年3月，市房管局相关负责人亦表示，广州自去年下半年始调整高价楼盘交易节奏的调控措施一直沿用至今，并未间断，主要是针对商品住宅的成交结构，正面、准确引导市场预期。

  成明的网签U匙，自那时起就只能等待有关部门的召唤才启用。

  “一般情况下，房管局都会提前两天打电话通知我们，在哪天可以网签几个名额”。在接到房管局通知后，成明就通知买家在房管局指定的日子赶来，但这样也会经常被“放飞机”，“8月份房管局通知我们可以签6个，结果后来又只给3个名额”。成明说，房管局随时在监控全市的均价，“可能那天签了一套汇悦台的房子，一下子把全市均价给拉高了，所以才签3套发现价格高了就不给我们签剩下的3个名额了”。确实，8月份，汇悦台网签了3套住宅，网签均价为83471元/平方米，面积达1063平方米。

  或超7000套高价房待网签

  尽管政府从去年下半年起开始对高端楼盘“限售”，但据经纬研究中心不完全统计，去年10月至今广州仍有约29个单价超过两万元/平方米的楼盘(不含别墅)开盘(个别楼盘推新)。经纬行的数据显示，这29个位于海珠、天河、越秀、白云、荔湾、番禺、萝岗的楼盘，目前获得最高网签率是为97%，为番禺一个单价约2.2万元/平方米的楼盘，其它 多 在50%上下；其中已网签和待网签的数值分别为9854套和9911套。

  去年下半年以来，广州楼市一路走红，房价持续上涨，新开盘持续曝出“日光”。不过，它们的网签速度却迟迟跟不上。比如9月21日开盘的时代花生II，推出约496套房源当天售出400套，截至本月9日只签了11套，网签率约2%。而天河区一个从去年底开盘至今售了近460套的，售价超4万元/平方米的高端楼盘，至今只签了210套。越秀区海景农林华府的负责人告诉记者，6月开盘至今已有130多套签认购书，但目前只网签了44套，尚未签约的买家都颇有微辞。“限签最严重的当属天河区和越秀区，尤其是汇悦台一类的超宅。”中原地产项目部总经理黄韬认为，汇悦台到目前绝对卖了超100套。但记者本月9日从阳光家缘看到该盘截至当天只签了21套。

  黄韬分析，以今年广州市一手住宅总体销售面积约700万平方米，每套面积约100平方米计算，约成交7万套房。“目前很多开发商都说日光，实际上可能100套中只有约85至90套是的确卖掉了，以最保守有10%未网签计算，那全年预计也约7000套房子未网签”。黄韬坦承，目前整个房地产市场扭曲，有多少套房未网签并没有一个权威的数据。“以10%来算，7000套属于豪宅大户型，理论上是有依据的，其实这个数字已算保守。”合富辉煌首席分析师黎文江认为，加上去年积累的未网签套数，目前起码有超7000套房尚未网签。

  明年会否放开限签？

  由于网签时间变得不可捉摸，今年6月起，越秀区不少楼盘已悄然在认购书上将网签时间延后至少半年以上。“毕竟原来白纸黑字写了7天内网签交首付，可实际上目前限签下是不可能做到的”。越秀区某楼盘今年6月在和买家签订认购书时，甚至明言只能在明年1月底才网签。不过，虽然网签延迟，但大多开发商都强势要求买家至少要支付首付款，“没道理只交了几万元定金就锁定我几百万元的一套房”。

  在政府的强力限签下，广州的一手楼价逐月“下降”。据网易房产数据中心统计，刚过去的国庆假期前六日，广州十区二市成交均价仅为9423元/平方米，同比去年降价18%。行业人士认为，这除了“双合同”的威力外，一部分高价盘被限签也是房价走低的根源之一。“现在政府压着，房地产市场亚健康，我很替房管局担心，这和做假差不多。”不过，黄韬认为，政府最终还是会给高端盘网签的，“这只是先用时间换空间”。方圆地产首席分析师邓浩志认为，政府从一开始制定这个限签措施时就没想好后果，导致目前市场非常混乱，“但我认为最终还是要放开，这只不过是特殊时间的处理策略”。

  中地行策划总监谢沁认为，政府如此限签对楼市造成畸形。虽然某种程度上压制了投资，但也造成了刚需客的恐慌，“买了不给签，不买房价又升，以后又不知能不能贷款”。而在限签下若遇楼市反弹，签了认购书的开发商若反口，或也致买家白等。

  “政府采取限签主要是为了达成今年的年度房价调控目标，因此延迟的网签预计会在明年开始逐步放开。”许婉婷认为，估计政府不会一下子放开限签，会避免瞬间大幅拔高全市楼价，影响市场预期。

  疑问

  未办网签买家是否可收楼？

  ◎ 一次性付款可以如期收楼

  王美舟认为，开发商交楼的前题就是要收齐楼款，那些已一次性交齐房款但未网签的买家是具备收楼资格的，“可以和开发商签一份按房管局版本的商品房买卖合同，并写清楚如发生一房两卖就要开发商赔偿房屋涨价后的价格，另外再赔违约金等”。

  杨文龙亦认为，一次性付款的买家不应没有网签而影响收楼，因为开发商已收齐钱款。

  ◎ 已交首期款不能收楼可否要利息？

  “对于已交首期款但因未网签贷款未发放给开发商的，买家可根据认购书约定的网签时间要求开发商依时办理网签，如果开发商办不了网签又不给收楼，可要求开发商赔偿首期款的利息。”王美舟律师表示，开发商一般要求收齐钱款才交楼，已交首期款却未能网签的买家会因此延迟收楼，“但首期已付，相当于开发商提早免费占用了首期资金”，因而可以向开发商索要未收楼前首期款被占用期间的利息。

  一些开发商为此叫屈，“我们也想尽早网签尽早获得贷款，让资金回笼快些，但政府不让网签怎么办？”

  杨文龙认为，网签是开发商和业主之间的事情，限签也令开发商回款成问题受损失，光让开发商承担责任说不过去，因而买家索赔利息没有道理，“这是政府管制的问题，实际双方都没责任的情况下不能向对方索赔”。

  ◎ 只交定金无权收楼

  据南都记者调查，在等待网签过程中，大多开发商会要求买家至少先交首期款，但也有谨慎的买家在网签前拒交首付。王美舟及杨文龙均认为，只交了定金而未获网签合同的买家，在面临交楼时无权收楼，“不能以小博大”。

  有开发商认为，买家不愿等待网签可以提出退房，“反正现在房价上涨，退了房我们也不会有损失”。

  王美舟表示，买家还可以根据认购书约定的网签时间书面催告开发商在限定时间内网签；如没有约定网签时间可以在第一次限期催告满了之后再催告一次，开发商仍无法配合网签的则可解除合同。但王美舟建议，在目前房价高涨下，买家这么做不明智。

  建议

  取消预售现楼发售？

  针对目前大量已售(签了认购书)的房子仍待网签，某资深行业人士建议政府取消预售制度，“开发商等到交楼时间直接拿房产证，以现楼卖给小业主，既不用签网签，房价又不用算到一手楼里，小业主也可以直接拿房产证”。

  “现在很多人都反对预售制度，政府又限签，那不如索性以现楼发售。”该行业人士表示，在房子交楼以后，就已不算预售房而是现楼了。开发商在楼盘通过交楼验收后，可以直接拿到房产证，届时直接以有房产证的现楼卖。此前签了认购书的小业主，则可在付齐楼款后直接拿到房产证，照样可有房产证抵押去贷款；而国五条限制的只是新建商品房，现楼完全不会冲击一手房价。

  “如果开发商预计其办理初始登记(即大确权)的时间早于房管局批准其预售商品房的时间，则可以径直办理初始登记，这样就属于现房，无需预售核准。办妥初始登记后，就可以与业主直接签订商品房买卖合同，办理按揭贷款手续，付清房款后交付房屋。”广东广之洲律师事务所王美舟律师认为，从法律角度而言，取消预售制度的这种做法行得通。只不过在办理初始登记前，开发商须通过规划验收，如规划实测面积大于预售面积，尚须补交土地出让金。

  房管局有关人士回应：

  未网签不能算已买房

  针对已签认购书但未网签的现象，广州市房管局有关人士昨日表示，“未网签的房子尚未纳入预售管理，不能认可是已经买了房；如果楼盘有预售可卖的，我们也会审核买家符不符合购房资格”。该人士未正面回应其它问题，表示“目前整个中央调控房地产，地方政府也只是执行”。

  风险

  签了认购书未网签有何风险？

  广东广之洲律师事务所律师王美舟认为，签了认购书但没有网签合同备案，业主需防开发商在房价高涨的时候一房两卖，将房子高价卖与他人；而在房价下降时，开发商也会面临小业主退房的可能。